Eigentum und Grundbuch

Ist unklar, ob überhaupt ein Fall vorliegt, in dem Ihr Vorkaufsrecht greift, darf das Grundbuchsgericht den neuen Eigentümer nicht eintragen. Ihr eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt dann wie ein Verbot, die Liegenschaft zu veräußern, und das Gericht muss das von sich aus beachten. Solche Zweifelsfragen werden nicht im Grundbuchsverfahren geklärt, sondern in einem eigenen Verfahren.

Nach der älteren Rechtsprechung konnte nur ein zeitlich begrenztes Bestandrecht eingetragen werden, und auf einem bloßen Anteil an einer Liegenschaft geht es gar nicht. Nach der neueren Rechtsprechung ist die Eintragung aber auch bei einem unbefristeten Vertrag möglich, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter nur eingeschränkt kündigen darf. Schon die Abrede, für eine bestimmte Frist nicht zu kündigen, genügt als ausreichende zeitliche Bindung.

Grundsätzlich wird das Eigentum nur eingetragen, wenn nachgewiesen ist, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde und er sein Recht nicht ausgeübt hat. Ohne diesen Nachweis geht es nur, wenn der Berechtigte zustimmt oder wenn gar kein Fall vorliegt, in dem sein Recht greift. Der Nachweis muss mit einer eintragungsfähigen Urkunde geführt und sonst im Prozessweg beschafft werden.

Nein. Damit die Gütergemeinschaft auch gegenüber Dritten wirkt, muss beim Eigentum jedes Ehegatten im Grundbuch die Beschränkung eingetragen sein, dass keiner allein über seinen Anteil verfügen kann. Ein bloßer Verweis auf Ehevertrag und Erbvertrag im Hauptbuch genügt dafür nicht. Ein Vermerk „Gütergemeinschaft“ beim jeweiligen Hälfteanteil reicht dagegen aus.

Nicht vollständig. Die Vormerkung Ihres Eigentums hindert die Verkäuferin nicht daran, weiter über die Liegenschaft zu verfügen; auch eine bloße Plombe zur Rangwahrung tut das nicht. Alle diese Eintragungen stehen aber – ebenso wie Ihre eigene – unter der Bedingung, dass die Vormerkung später gerechtfertigt oder gelöscht wird.

Die Verwaltungsbehörde, nicht das Gericht. Das gilt auch dann, wenn der Grund im Privateigentum steht. Über Störungen der allgemeinen Benützung und über die Entfernung von Hindernissen entscheidet ebenfalls die Behörde, der Weg zum Gericht ist dafür verschlossen.

Ja. Wird eine Höchstbetragshypothek auf einen anderen Gläubiger übertragen, können dadurch Ihre Rechte als Eigentümer der Liegenschaft beeinträchtigt werden. Deshalb dürfen Sie gegen die Eintragung dieser Übertragung im Grundbuch ein Rechtsmittel erheben.

Nur, wenn Sie wirklich Gelegenheiten dazu versäumt haben. Eine Gelegenheit gilt erst dann als versäumt, wenn nicht nur die Möglichkeit, sondern auch ein Anlass zur Ausübung bestand. Bei Rechten rund um einen Bau entsteht dieser Anlass erst mit dem Baubeginn; eine erteilte, aber nicht genutzte Baubewilligung genügt nicht.

Nein. Haben Sie einen fremden Weg jahrelang so genutzt, wie es auch ein Berechtigter täte, wird angenommen, dass Sie das Recht auch gegenüber dem Eigentümer beanspruchen wollten; der Eigentümer müsste das Gegenteil beweisen. An einem wirklich öffentlichen Weg entsteht ein solches Recht allerdings nie.

Die kurze Frist von drei Jahren beginnt erst, wenn sich der Eigentümer Ihrer tatsächlichen Nutzung widersetzt. Nutzen Sie das Recht von sich aus gar nicht, kann er sich dem auch nicht widersetzen; dann verfällt das Recht erst nach dreißig Jahren des Nichtgebrauchs.

Nein. Die sogenannte Freiheitsersitzung ist eine Verjährung des bestehenden Rechts und keine Ersitzung. Das Gericht beachtet sie nur, wenn sie ausdrücklich eingewendet wird; den Ablauf der Frist muss beweisen, wer sich darauf beruft.

Wer ein Bauwerk auf fremdem Grund errichtet, wird schon durch das Bauen Eigentümer; dafür braucht es keine Urkundenhinterlegung. Wollen Sie das Bauwerk im Grundbuch ersichtlich machen, beantragen Sie mit Zustimmung des Grundeigentümers die Einreihung einer Urkunde.

Nein. Weist das Grundbuchsgericht einen Antrag ab, wird diese Entscheidung nicht nur formell, sondern auch inhaltlich verbindlich. Diese Wirkung trifft aber nur die am Grundbuchsverfahren Beteiligten, nicht jeden Dritten.

Nein. Eine bloße Aussicht auf ein künftiges Recht kann nicht eingetragen werden, auch eine Vormerkung kommt dafür nicht in Betracht. Erst wenn Sie mit Urkunden nachweisen, dass die Bedingung eingetreten ist, kann eingetragen werden. Hängt der Erwerb etwa davon ab, dass Sie zuvor Ihre Gegenleistung erbringen, müssen Sie auch das urkundlich belegen.

Nicht ohne weiteres. Wurde Ihnen im Vertrag zugleich ein Belastungs- und Veräußerungsverbot auferlegt, hindert das die Eintragung Ihres Eigentums nur dann, wenn ausdrücklich oder eindeutig vereinbart wurde, dass dieses Verbot gleichzeitig einzutragen ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, kann Ihr Eigentum allein eingetragen werden.

Ja. Soll ein Recht wie ein Weg oder eine Leitung räumlich auf einen bestimmten Bereich beschränkt sein, muss dieser Bereich genau bezeichnet werden. Das gilt nicht nur für das belastete Grundstück, sondern auch für jenes, dem das Recht zugutekommt.

Nur wenn im Grundbuch selbst eingetragen ist, dass Ihr Recht räumlich beschränkt ist, und außerdem Urkunden eindeutig belegen, dass es das abzutrennende Stück nicht betrifft. Sonst kann ein Grundstücksteil gegen Ihren Willen nicht ohne Ihr Recht abgeschrieben werden.

Nein. Wenn zweifelhaft ist, ob Ihr Geschäft eine Genehmigung der Grundverkehrsbehörde braucht, darf das Grundbuchsgericht auch keine Vormerkung bewilligen. Ohne die nötige Genehmigung wäre das Geschäft nämlich noch nicht wirksam, und damit fehlt der gültige Rechtsgrund.

Ja. Eine Hypothek bis zu einem Höchstbetrag kann sowohl einen bereits ausgenützten als auch einen erst einzuräumenden Kredit sichern, und grundsätzlich auch Forderungen aus künftigen Kreditverträgen. Die Pfandurkunde muss diese künftigen Forderungen aber genau umschreiben. Eine bloß theoretische Möglichkeit genügt nicht, es braucht ein bereits bestehendes konkretes Rechtsverhältnis.

Sie müssen in der Klage verlangen, dass der frühere Grundbuchstand wiederhergestellt wird. Der bloße Zweck des Verfahrens genügt nicht, wenn ein solches Begehren völlig fehlt. Es reicht aber, wenn Sie die angefochtene Eintragung für unwirksam erklären und löschen lassen wollen. Eine Klage nur auf Feststellung, dass der Erwerbstitel unwirksam war, genügt nicht.

Nur wer selbst in einem eingetragenen Recht verletzt wurde. Sie müssen also im Grundbuch bereits eingetragen gewesen sein. Wollen Sie erst ein bisher nicht eingetragenes Recht durchsetzen, kommt eine Streitanmerkung nicht in Betracht. Es genügt aber, wenn Sie sich darauf stützen, dass der Rechtstitel für die bekämpfte Eintragung nachträglich weggefallen ist.

Ja. Eine Hypothek bis zu einem Höchstbetrag kann nur eine Geldforderung sichern, und die Gründe dafür sind im Gesetz abschließend aufgezählt. Der Gläubiger kann sich nicht auf die Eintragung allein berufen, sondern muss nachweisen, dass die Forderung tatsächlich entstanden ist. Er muss also Rechtsgrund, Höhe und Fälligkeit belegen, weil sich das aus dem Grundbuch nicht ergibt.

Nein. Die Anmerkung der Rangordnung für einen geplanten Verkauf beschränkt zwar die Verfügungsmöglichkeit des Eigentümers, lässt sein Eigentum aber unberührt. Er verliert es erst, wenn das Eigentum des Erwerbers eingetragen wird. Der Erwerb wird nicht auf den Zeitpunkt der Anmerkung zurückbezogen, deshalb beeinträchtigt etwa eine angemerkte Teilungsklage seine Rechte auch dann nicht, wenn er den Rangordnungsbeschluss schon in Händen hat.

Nein. Eine Streitanmerkung ist nur möglich, wenn Sie ein Recht geltend machen, das unmittelbar an der Liegenschaft besteht. Klagen Sie dagegen nur auf Erfüllung eines Vertrags, auf Rückübertragung nach einem Widerruf oder auf Schadenersatz, ist die Anmerkung nicht zulässig.

Ja. Bedenken gegen die Fähigkeit, über die Liegenschaft zu verfügen, können sich aus amtlichem, aber auch aus privatem Wissen der zuständigen Person ergeben, sofern sich das Hindernis objektiv überprüfen lässt. Solche Anhaltspunkte sind auch dann zu berücksichtigen, wenn sie aus anderen Gerichtsakten stammen. Dass ein Notar keine Zweifel hatte, schließt diese Bedenken nicht aus.

Die Zugehörigkeit zu einer Sicherheitszone wird im Grundbuch ersichtlich gemacht, und zwar von Amts wegen aufgrund einer Mitteilung der Behörde. Damit soll jeder, der sich für die Liegenschaft interessiert, erkennen können, dass sie in einer solchen Zone liegt. Welche Beschränkungen daraus folgen, ergibt sich aus dem Luftfahrtgesetz. Die Beschränkungen wirken auch ohne diese Ersichtlichmachung gegenüber jedermann.

Nur dann, wenn im Vertrag ausdrücklich oder ganz eindeutig vereinbart wurde, dass beides gleichzeitig eingetragen werden soll. Die bloße Tatsache, dass alles in einem Vertrag steht, genügt dafür nicht. Steht der Eintragung der Gegenleistung ein Hindernis entgegen, gilt die Regel ebenfalls nicht.

Bestehen Bedenken gegen die Handlungsfähigkeit des Verkäufers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, ist die Eintragung ausgeschlossen, auch wenn eine frühere Rangordnung ausgenützt werden soll. Solche Bedenken können sich etwa aus einem kurz danach eingeleiteten Verfahren zur Bestellung eines Vertreters ergeben. Der Mangel muss nicht klar zutage liegen. Die Indizwirkung reicht bis zu einem Jahr vor der Bestellung zurück.

Nein. Ob das Verfahren zur Löschung gegenstandsloser Eintragungen eingeleitet und durchgeführt wird, entscheidet das Grundbuchsgericht nach freiem Ermessen, und diese Entscheidung kann nicht bekämpft werden. Ihre Anregung bleibt daher ohne durchsetzbaren Anspruch. Nur gegen die Anordnung einer Löschung kann sich wehren, wer dadurch in eigenen eingetragenen Rechten verletzt wird.

Ihr Eigentum entsteht auch bei Ausnützung der Rangordnung erst mit der Eintragung und wird nicht auf den Zeitpunkt der Anmerkung zurückbezogen. Geschützt sind Sie dadurch, dass Sie befristet die Löschung der dazwischen erfolgten Eintragungen verlangen können. Versäumen Sie das, werden Sie so behandelt, als hätten Sie das Eigentum gegenüber dieser Eintragung im laufenden Rang erworben.