Eigentum und Grundbuch

Wird in einem laufenden Verfahren bestritten, dass der Teilungskläger überhaupt Eigentümer ist, weil sein Kaufvertrag als nichtig angefochten wird, kommt die Teilung für die Dauer dieses Rechtsstreits zur Unzeit.

Nein. Wird nur darüber gestritten, wie groß die einzelnen Miteigentumsanteile sind, liegt keine Unzeit vor. Das gilt für Streitigkeiten mit Dritten ebenso wie für solche zwischen den Parteien. Nur ein Streit über die Eigentümerstellung selbst hindert die Teilung.

Nein. Auch eine Aufteilung, die die Miteigentümer selbst vereinbaren, setzt voraus, dass die betroffenen Räume verfügbar sind. Eine solche Regelung macht aus den allgemeinen Nutzungsrechten der Miteigentümer besondere Rechte an bestimmten Teilen und kann nur Miteigentümer begünstigen.

Nach den Anteilen am Eigentum. Freie Objekte, deren Einbeziehung ein Miteigentümer beantragt, werden grundsätzlich im Verhältnis der Anteile zugeteilt. Maßstab ist dabei der Mietwert der einzelnen Objekte, wie er sich aus der bestmöglichen ortsüblichen Verwertung im Zustand zum Zeitpunkt der Entscheidung ergibt.

Ja. Wer zum Verwalter der gemeinsamen Sache bestellt wurde, bleibt es bis zu seiner Enthebung, und diese erfolgt nach denselben Regeln wie die Bestellung. Die Bestellung wirkt auch gegenüber demjenigen, der später einen Anteil erwirbt.

Nein. Bei der Teilung müssen so viele Stücke gebildet werden, wie es Miteigentümer gibt. Es geht nicht, dass nur einzelne ein eigenes Stück bekommen und der Rest weiterhin allen anderen gemeinsam gehört. Spricht das Gericht dennoch so zu, können Sie das Urteil bekämpfen.

Grundsätzlich nein. Bei der Teilung darf nicht wieder ein gemeinsamer Anteil für mehrere Beteiligte geschaffen werden, etwa zwei Drittel für zwei von drei Miteigentümern. Jeder soll ein eigenes Stück erhalten.

Erst mit der Eintragung. Ein Fischereirecht in fremden Gewässern erwerben Sie in Kärnten nur durch Einverleibung im Grundbuch; besteht es an öffentlichem Gut, das nicht im Grundbuch steht, durch gerichtliche Hinterlegung der Urkunde. Ein bloßer Vermerk beim eigenen Grundstück verschafft Ihnen noch keine Rechte, und das gilt auch dann, wenn ein bereits bestehendes Recht auf Sie übertragen wird.

Nein, sofern feststeht, dass sich sein Fahrrecht räumlich nicht auf das abzutrennende Stück erstreckt. Dann erfasst auch eine damit verbundene Pflicht zur Erhaltung des Weges dieses Stück nicht mehr, und es darf lastenfrei abgeschrieben werden.

Ja. Wer ein Grundstück durch langjährigen Besitz erwirbt, wird zwar Eigentümer, das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht bleibt aber bestehen. Lasten erlöschen dadurch nur, soweit der Erwerber sie weder kannte noch kennen musste; was im Grundbuch steht, bleibt daher unberührt.

Nein. Ein Einlösungsanbot an Sie wirkt nur, wenn tatsächlich ein bindendes Angebot eines Dritten vorliegt; ein bloßes Verkaufsangebot des Verpflichteten an den Dritten reicht nicht. Dass ein bindendes Angebot vorliegt, muss derjenige beweisen, der zum Anbot verpflichtet ist.

Nein. Das Anbot soll Sie nur über den Vorkaufsfall und dessen vollen Inhalt in Kenntnis setzen. Kennen Sie all diese Umstände bereits, können Sie Ihr Einlösungsrecht auch ohne Anbot ausüben und haben deshalb keinen Anspruch darauf.

Solange der Vertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten noch auf eine notwendige Genehmigung wartet, etwa nach einem Grundverkehrsgesetz, tritt der Vorkaufsfall nicht ein. Erst danach beginnt für Sie die Zeit zu laufen. Dasselbe gilt für einen Vorpachtfall.

Ja. Die gesetzliche Einlösungsfrist ist nicht zwingend, Sie dürfen also eine abweichende Frist vereinbaren. Ist das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, wirkt es auch mit dieser vereinbarten Frist gegenüber Dritten.

Werden zwei Gemeinden zu einer vereinigt, gehen alle Rechte und Pflichten der bisherigen Gemeinde auf die neue über. Die neue Gemeinde wird auch ohne Eintragung im Grundbuch Eigentümerin der Grundstücke. Ihr stehen damit auch die Ansprüche aus bestehenden Mietverträgen zu.

Ja. Auch Zinsen aus einer durch eine Hypothek gesicherten Forderung verjähren in drei Jahren. Verhindern lässt sich das nur, indem für die einzelnen Zinsrückstände eigene Pfandrechte erworben werden.

Für den Antrag im Grundbuch genügt es, wenn sich Ihr Anwalt oder Notar auf die ihm erteilte Vollmacht beruft; eine Urkunde muss er dafür nicht vorlegen. Für weitergehende Erklärungen, etwa die Zustimmung zur Eintragung, reicht das nicht: dafür braucht es eine besondere Vollmacht, auf die er hinweisen muss.

Nur bestimmte: Teilungsklagen, Grenzberichtigungsklagen, Besitzstörungsklagen und Klagen, mit denen ein dingliches Recht an einer Liegenschaft oder die Freiheit davon geltend gemacht wird. Dieses Recht muss der Gegenstand der Klage sein und nicht bloß ihre Begründung.

Nur zum Teil. Im Verfahren zur Anlegung und Ergänzung des Grundbuchs sind allein jene Beschlüsse anfechtbar, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Alles andere, etwa die Festsetzung eines Stichtags, können Sie nicht bekämpfen.

Nein. Je mehr Vergleichspreise herangezogen werden, desto eher trifft die Schätzung die wirklichen Verhältnisse, auch wenn die Werte weit auseinanderliegen. Ausscheiden darf man nur Preise, die feststehend nicht zählen, etwa aus besonderer Vorliebe gezahlte Preise oder Scheinpreise.

Nein. Wenn nur Sie selbst oder Ihr Anwalt bestätigen, dass es sich um einen Firmenbuchauszug handelt, ist das für das Grundbuch kein tauglicher Nachweis. Auch eine bloße Einzelabfrage ohne Beglaubigung genügt nicht. Für eine Änderung der Firma im Grundbuch reicht dagegen die beglaubigte Fotokopie einer Urkunde.

Nein. Ein Bestandrecht und ein Vorkaufsrecht können nur auf der gesamten Grundbuchseinlage eingetragen werden, nicht nur auf jenem Teil, auf den sich das Recht bezieht. Die Vereinbarung selbst kann auf einen Teil beschränkt sein, die Eintragung erstreckt sich aber auf das Ganze.

Nein. Auch ein Wiederkaufsrecht kann nur auf der gesamten Grundbuchseinlage eingetragen werden, nicht auf einzelnen Grundstücken oder Grundstücksteilen. Vereinbaren dürfen Sie das Recht dennoch für einen Teil; nur die Eintragung erfasst dann die ganze Liegenschaft.

Nein. In der Urkunde über die Pfandbestellung müssen keine juristischen Fachbegriffe stehen. Es genügt, wenn sich aus dem geschilderten Sachverhalt zweifelsfrei ein tauglicher Grund für das Recht ableiten lässt.

Nein. Bei bestimmten öffentlichen Urkunden, etwa einem vollstreckbaren Bescheid einer Behörde, muss der Rechtsgrund nicht aus der Urkunde ersichtlich sein. Das Grundbuchsgericht kann die Eintragung auch dann bewilligen.

Nein. Grundlage der Eintragung ist nicht der Kreditvertrag, sondern der Vertrag, mit dem die Liegenschaft als Pfand bestellt wird. Auch wenn beide in einer einzigen Urkunde zusammengefasst sind, ist der Pfandbestellungsvertrag der maßgebliche Rechtsgrund.

Nein. Hat die Urkunde einen Mangel, der schon der Eintragung entgegensteht, etwa fehlende Angaben zu den beteiligten Personen, dann ist auch die schwächere Vormerkung nicht möglich. Der Mangel muss zuerst behoben werden.

Die eingetragene Tagebuchzahl sagt in der Regel nur, in welcher Reihenfolge die Eintragungen den Rang haben. Mehr Bedeutung hat sie nicht. Wer auf diese Reihung vertraut, ist dabei geschützt.

Nicht immer. Das Gericht muss die weiteren Abweisungsgründe nur dann nennen, wenn Sie den Antrag sinnvoll wiederholen könnten. Ist eine Wiederholung von vornherein aussichtslos, etwa weil der Vertrag ungültig ist, darf die Prüfung unterbleiben.

Ja. Bestehen berechtigte Bedenken, dass mit dem Antrag ein Umgehungsgeschäft verwirklicht werden soll, ist er abzuweisen. Das gilt etwa, wenn statt eines nicht durchsetzbaren Kaufvertrags eine Hypothek eingetragen werden soll und damit wirtschaftlich ein ähnlicher Erfolg erreicht wird.