Mietrecht

Ja. Der Vermieter kann jeweils für ein ganzes Kalenderjahr wählen, ob er die Betriebskosten pauschal verrechnet oder einzeln vorschreibt. Vereinbarungen, die noch unter dem früheren Mietengesetz getroffen wurden, binden ihn dabei nicht.

Es kommt darauf an, was nach der Verkehrsauffassung überwiegt. Halten sich Wohnzweck und Geschäftszweck die Waage, ist der Geschäftszweck maßgebend.

Muss der Vermieter Erhaltungsarbeiten mit fremdem Geld finanzieren, hat er die günstigste ihm zumutbare Variante zu wählen. Dazu gehört, dass er sich auch um eine mögliche Förderung aus öffentlichen Mitteln bemüht.

Beim Kündigungsgrund des Mietzinsrückstands kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem Ihnen die Aufkündigung zugestellt wird. Dieser Zeitpunkt entscheidet darüber, ob der Kündigungsgrund vorliegt.

Für den Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens braucht es in der Regel kein Verschulden des Mieters. Der Grund kann also auch dann erfüllt sein, wenn Sie nichts dafür können.

Nein. Wenn Sie nur deshalb eine andere Unterkunft nehmen mussten, weil sich der Vermieter vertragswidrig verhalten und seine Pflicht zur Erhaltung des Hauses und der Wohnung verletzt hat, kann Ihnen das dringende Wohnbedürfnis an der bisherigen Wohnung nicht abgesprochen werden.

Ob eine Aufkündigung zulässig ist, wird ausschließlich nach dem Zeitpunkt ihrer Zustellung beurteilt. Was später geschieht, bleibt dafür außer Betracht.

Für eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens muss das friedliche Zusammenleben längere Zeit oder wiederholt gestört sein, und zwar über das Maß hinaus, das unter den gegebenen Verhältnissen erfahrungsgemäß geduldet wird. Ein einzelner Vorfall genügt nur, wenn er schwer wiegt. Mehrere für sich genommen geringfügige Vorfälle können aber zusammen ausreichen.

Ihr Verhalten wird nicht in einzelne Vorfälle zerlegt, sondern als Ganzes beurteilt; dabei können auch länger zurückliegende Ereignisse einbezogen werden. Der Kündigungsgrund ist nicht auf bestimmte Verhaltensweisen wie Beschimpfungen, Drohungen oder Lärm beschränkt, sondern erfasst jedes Verhalten, das das friedliche Zusammenleben beeinträchtigt. Auch laufende Versuche, die Benützung auf nicht gemietete Räume oder Gegenstände auszudehnen, zählen dazu.

Sperren Sie Ihr Geschäftslokal vorübergehend wegen Umbauarbeiten zu, ist das kein Kündigungsgrund, solange die Wiederaufnahme des Verkaufs sicher zu erwarten ist. Auch eine Verzögerung durch widrige Umstände wie eine Krankheit ändert daran nichts.

Eine Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung wirkt sich nur dann auf die Kündigung aus, wenn daraus geschlossen werden kann, dass sich die bisherigen Unzukömmlichkeiten nicht wiederholen werden.

Weder geänderte Öffnungszeiten noch ein anderes Zielpublikum machen die geschäftliche Tätigkeit für sich allein ungleichwertig. Diese Umstände allein rechtfertigen daher noch keine Kündigung.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt schon dann vor, wenn Ihr Verhalten geeignet ist, den Ruf des Vermieters oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen zu schädigen oder auch nur zu gefährden.

Bauen Sie ein Badezimmer ohne Baubewilligung auf einen weiteren Raum aus und setzen dort eine Badewanne ohne ausreichende Abdichtung ein, kann das ein schwerer Missbrauch der Wohnung sein. Entscheidend ist, dass dadurch die Gefahr deutlich steigt, dass die Holzbalken der Decke durchfeuchtet werden. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus wichtigem Grund kündigen.

Auch wenn kein einzelner Vorfall für sich allein ausreicht, kann die Häufung das dem Vermieter zumutbare Ausmaß überschreiten und die Kündigung rechtfertigen. Dabei bleiben auch ständige Verzögerungen bei vereinbarten Geld- oder Sachleistungen und die dadurch ausgelösten Auseinandersetzungen nicht unberücksichtigt.

Nicht unbedingt. Hat der Vermieter Sie provoziert, kann ein Verhalten, das sonst eine Kündigung rechtfertigen würde, diesen Charakter verlieren. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Wenn Ihr Vermieter den Vertrag wegen eines schädlichen Verhaltens auflöst, kommt es nicht auf Absicht an. Es genügt, dass Ihnen der Nachteil bewusst war oder bewusst sein musste.

Eine Kündigung wegen Störung des friedlichen Zusammenlebens setzt voraus, dass die Störungen erheblich sind. Geringfügige Beeinträchtigungen reichen dafür nicht aus.

Ja. Lassen Sie die Miete durch jemand anderen zahlen, wird Ihnen dessen grobes Verschulden am Zahlungsrückstand zugerechnet. Sie stehen also so da, als hätten Sie selbst grob nachlässig gehandelt.

Ja, das kann genügen. Dringender Eigenbedarf setzt keine schwere oder gar lebensbedrohliche Erkrankung voraus. Es reicht, wenn das Beibehalten der bisherigen Lage den ohnehin schon bedenklichen Gesundheitszustand leicht zu verschlechtern droht oder eine Besserung verhindert.

Nein. Dass Ihr Vermieter die Untervermietung gestattet hat, gibt Ihnen für sich noch nicht das Recht, daraus einen unverhältnismäßig hohen Vorteil zu ziehen. Etwas anderes gilt nur bei weitergehenden Abmachungen; diese können auch stillschweigend zustande kommen.

Sie als Mieter. Wollen Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung damit wehren, dass der Vermieter seine Lage selbst verschuldet hat, müssen Sie das behaupten und beweisen.

Die Regel soll verhindern, dass Sie als Hauptmieter den Mieterschutz ausnützen und daraus einen Gewinn ziehen, der Ihnen nicht zusteht. Einen unbilligen Vorteil sollen Sie aus der Untervermietung nicht erzielen.

Auch für diesen Kündigungsgrund muss ein echter Notstand vorliegen. Das bedeutet die unabweisliche Notwendigkeit, den bestehenden Zustand so rasch wie möglich zu beenden.

Ja. Verglichen wird, was Ihre Untermieter zahlen, mit dem, was Sie selbst dem Hauseigentümer leisten. Ein Aufschlag von rund einem Drittel ist nicht unverhältnismäßig; als unverhältnismäßig gilt nach der Rechtsprechung erst eine Überschreitung um etwa das Doppelte.

Ja. Als Weitergabe gilt jede Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten, ob gegen Entgelt oder unentgeltlich. Eine Untervermietung fällt jedenfalls darunter.

Sie als Mieter. Hat der Vermieter die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Weitergabe nachgewiesen, müssen Sie konkret behaupten und beweisen, dass Sie die Wohnung in naher Zeit dringend benötigen.

Ein Student, der bisher mit seinen Eltern und der sechsjährigen Schwester in einer Wohnung lebt und dort nur ein von allen Seiten zugängliches Zimmer hat, braucht die untervermietete Wohnung dringend selbst. Der dringende Eigenbedarf ist in einem solchen Fall zu bejahen.

Der Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Untermietzins wesentlich niedriger ist als der angemessene Anteil am Hauptmietzins und eine Erhöhung nicht erreicht werden kann.

Will der Vermieter kündigen, muss er den Kündigungsgrund beweisen. Dazu gehört auch der Nachweis, dass es sich beim Mietobjekt zumindest überwiegend um Wohnräume handelt. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, geht das zu seinen Lasten.