Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Ein Student, der bisher mit seinen Eltern und der sechsjährigen Schwester in einer Wohnung lebt und dort nur ein von allen Seiten zugängliches Zimmer hat, braucht die untervermietete Wohnung dringend selbst. Der dringende Eigenbedarf ist in einem solchen Fall zu bejahen.

Der Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Untermietzins wesentlich niedriger ist als der angemessene Anteil am Hauptmietzins und eine Erhöhung nicht erreicht werden kann.

Will der Vermieter kündigen, muss er den Kündigungsgrund beweisen. Dazu gehört auch der Nachweis, dass es sich beim Mietobjekt zumindest überwiegend um Wohnräume handelt. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, geht das zu seinen Lasten.

Der Begriff der Neuschaffung ist streng auszulegen. Es muss neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen werden. Die bauliche Umgestaltung von schon vorhandenem Raum reicht nicht aus.

Alter und neuer Mieter müssen dem Vermieter den Wechsel unverzüglich anzeigen. Für den Übergang der Mietrechte selbst ist diese Anzeige aber ohne Bedeutung. Die Rechte gehen also auch ohne Meldung über.

Das muss der Vermieter beweisen. Erst wenn ihm der Beweis gelingt, dass Sie die Wohnung nicht regelmäßig verwenden, kommt es darauf an, ob Sie ein schutzwürdiges Interesse an ihr haben.

Das Gesetz bestimmt nicht, was eine Wohnung ist; maßgeblich sind der allgemeine Sprachgebrauch, die Verkehrsauffassung und die Bauvorschriften. Danach ist eine Wohnung ein selbständiger und in sich baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, dem Wohnbedürfnis von Menschen zu dienen.

Ob die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz für Ihr Objekt gilt, richtet sich nach dem Zeitpunkt der Vermietung. Spätere Umbauten ändern daran nichts, auch dann nicht, wenn sie auf Wunsch der antragstellenden Seite vorgenommen wurden.

Ob durch die Annahme von Mietzahlungen und durch Mietvorschreibungen stillschweigend ein Mietvertrag zustande gekommen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falls ab. Eine allgemein gültige Antwort gibt es dazu nicht.

Ein wichtiges Interesse an einer Veränderung ist mehr als ein bloßer Wunsch. Auch ein verständlicher oder von achtenswerten Beweggründen getragener Wunsch reicht dafür allein nicht aus.

Können Sie das gemietete Objekt aus Gründen, die nicht in Ihrer Sphäre liegen, nicht wie vereinbart nutzen, dürfen Sie den Vertrag vorzeitig auflösen. Ob den Vermieter ein Verschulden trifft oder ob es sich um einen Zufall handelt, spielt dabei keine Rolle.

Sie tragen dafür die Verantwortung. Wer für Umbauarbeiten Leute ohne Gewerbeberechtigung heranzieht, muss alles vorkehren, damit an der Bausubstanz kein Schaden entsteht. Treten trotzdem Schäden auf, müssen Sie sofort für Abhilfe sorgen, sonst droht die Kündigung wegen nachteiligen Gebrauchs.

Ein Bestandverhältnis endet schon mit der Auflösungserklärung, und auch eine Klage gilt als solche Erklärung. Die beiden Seiten können jedoch vereinbaren, die Auflösung wieder rückgängig zu machen. Der Vertrag wird dann einvernehmlich fortgesetzt, mit oder ohne Änderung.

Nein, nicht über die Betriebskosten. Über die Betriebskosten dürfen nur die Kosten der laufenden Pflege der Grünanlage verrechnet werden; dazu kann allenfalls auch das regelmäßig nötige Erneuern von kleinen Pflanzen gehören. Das Entfernen eines abgestorbenen Baumes, eine deshalb nötige Ersatzbepflanzung und das neue Anpflanzen bisher nicht vorhandener Pflanzen gehen über diese regelmäßige Gartenbetreuung hinaus und zählen unabhängig von ihrer Höhe nicht zu den Betriebskosten; auch die Erhaltung von Bäumen nach dem Wiener Baumschutzgesetz kann nicht in jedem Fall auf die Mieter überwälzt werden.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, richtet sich nach den Umständen des einzelnen Falls. Das Gericht entscheidet darüber nach pflichtgemäßem Ermessen. Eine starre Grenze gibt es nicht.

Ja, wenn Ihr Mietrecht dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Das Gericht wägt Ihre Interessen und die des Vermieters gegeneinander ab. Zumutbar ist Ihnen der Eingriff nur, solange er keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung Ihres Mietrechts zur Folge hat.

Bei der Frage, ob die geschäftliche Tätigkeit gleichwertig ist, zählt auch das Interesse des Vermieters an Art und Umfang der Benützung. Ist die neue Verwendung wesentlich belastender und mit größeren Belästigungen verbunden als die vereinbarte, ist sie nicht gleichwertig.

Nein, solange Sie die Wohnung in dem vereinbarten eingeschränkten Umfang nutzen. Wurde von Anfang an eine Nutzung als Zweitwohnung vereinbart, liegt der Kündigungsgrund der Nichtbenützung erst vor, wenn Sie die Wohnung nicht einmal in diesem Umfang verwenden.

Wenn Sie eine Mietsache zuerst bei der Schlichtungsstelle einbringen, legen Sie damit den Sachverhalt fest, auf den Sie Ihren Anspruch stützen. Vor Gericht dürfen Sie diesen Sachverhalt danach nicht mehr erweitern und Ihr Begehren nicht ändern. Überlegen Sie sich daher schon bei der Schlichtungsstelle genau, worauf Sie sich berufen.

Es ist anerkannt, dass ein Objekt an mehrere Personen vermietet werden kann. Den Vorrang hat grundsätzlich derjenige, dem das Objekt zuerst übergeben wurde. Der Vermieter bleibt aber auch gegenüber dem zweiten Mieter verpflichtet, ihm den vereinbarten Gebrauch zu verschaffen, denn auch dessen Vertrag ist gültig.

Nein. Nach dem Ende eines Miet- oder Pachtverhältnisses müssen Sie das Objekt zurückgeben; Sie dürfen es nicht zurückbehalten und auch nicht mit Gegenforderungen aufrechnen. Auch die Behauptung, Sie hätten investiert, schützt Sie davor nicht. Dasselbe gilt bei einem Wohnrecht.

Ja. Zu den Investitionen, die der Vormieter auf Sie überwälzen darf, zählen die Kosten des Ausbaus eines Dachbodens zu Wohn- oder Büroräumen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es unmittelbare Ausbaukosten waren oder damit zusammenhängende Kosten für die Verbesserung allgemeiner Teile des Hauses, ohne die das Objekt in dieser Qualität nicht bestünde.

Nein. Gibt es zwei oder mehr Mitmieter, müssen sowohl der Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter als auch der Antrag auf Feststellung einer Überschreitung des zulässigen Mietzinses von allen Mitmietern getragen sein.

Wenn Sie sich als Mieter darauf berufen, dass eine Gartenfläche mitgemietet ist, müssen Sie das behaupten und auch beweisen.

Ja. Die Entgegennahme einer gerichtlichen Aufkündigung des Mietverhältnisses gehört zur laufenden Verwaltung und ist daher von der Vollmacht der Hausverwaltung umfasst.

Erst wenn das Schriftstück in Ihren Machtbereich gelangt ist. Wird es nicht mit der Post geschickt, liegt ein Zugang nur vor, wenn es Ihnen oder einer von Ihnen bevollmächtigten Person tatsächlich ausgehändigt wurde. Die bloße Bereithaltung genügt nicht.

Beim dringenden Bedarf ist jede Art der Benötigung zu berücksichtigen, die sich für den Vermieter aus einem wichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnis ergibt und nur durch diese Wohnung gedeckt werden kann. Das gilt gleich, ob das aufgekündigte Objekt eher einem Einfamilienhaus oder einem typischen Zinshaus entspricht.

Sie können als Mieter Schäden an der Malerei und an Tapeten geltend machen. Das gilt auch dann, wenn zuvor noch der Vermieter Schäden an der Substanz des Hauses beheben muss.

Nutzen Sie ein Objekt teils zum Wohnen und teils geschäftlich und ist es Ihre einzige Wohnung, kommt es nicht mehr darauf an, welche Nutzung überwiegt. Der Wohnzweck steht dann immer im Vordergrund, selbst wenn Ihnen dafür räumlich nur wenig bleibt.

In Mietsachen können Sie dieselbe Angelegenheit nicht gleichzeitig bei der Schlichtungsstelle und bei Gericht betreiben. Das gilt auch dann, wenn Sie zuvor ordnungsgemäß die Schlichtungsstelle angerufen haben. Läuft über dieselbe Sache bereits ein Gerichtsverfahren, kommt eine Anrufung der Schlichtungsstelle nicht in Betracht.