Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Nein. Verhält sich einer von mehreren Mitmietern so unleidlich, dass das ein Kündigungsgrund ist, wirkt dieser Grund gegen alle Mitmieter, etwa auch gegen den Ehepartner. Eine Kündigung nur des Mitmieters, der den Grund gesetzt hat, ist nicht möglich; gekündigt wird der Mietvertrag als Ganzes.

Ein unleidliches Verhalten liegt vor, wenn das friedliche Zusammenleben über längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird.

Auch eine juristische Person, also etwa ein Verein oder eine Gesellschaft, kann Eigenbedarf geltend machen. Das gilt für jenen Bedarf, den sie zur Erfüllung ihrer eigenen Zwecke, also für ihren Betrieb, hat.

Ja. Braucht die Vermieterin Platz für eine Pflegeperson und Haushaltshilfe, kann dringender Eigenbedarf vorliegen. Im entschiedenen Fall konnte eine 73-jährige Vermieterin ihren 81-jährigen Mann nicht mehr betreuen und die Hausarbeit ohne schwere gesundheitliche Gefahren nicht mehr verrichten.

Wird Ihnen als Mieter ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorgeworfen, muss Ihnen bewusst gewesen sein, dass der Gebrauch erheblich nachteilig ist. Außerdem müssen Sie ihn trotzdem fortgesetzt haben.

Nein, nicht wegen der Störungen, die mit dem Betrieb dieser Art notwendig und üblich verbunden sind; damit musste der Vermieter bei der Vermietung rechnen. Als Kündigungsgrund taugen sie erst, wenn sie das bei vergleichbaren Unternehmen übliche und unvermeidbare Ausmaß übersteigen.

Ja. Ein herausforderndes Benehmen des Vermieters schließt die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens aus, wobei die letzte Provokation nicht genau zu Ihrer Reaktion passen muss. Auch eine noch so detaillierte Hausordnung macht geringfügige Vorfälle nicht zu Kündigungsgründen.

Ob eine Nutzung erheblich nachteilig ist, lässt sich nicht allgemein sagen. Das ist stets nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen.

Ein Verein kann dringenden Eigenbedarf nur geltend machen, wenn er die Räume für sich selbst braucht. Auf den Bedarf eines einzelnen Mitglieds kann er sich nicht stützen.

Eine Neuerrichtung liegt nur vor, wenn tatsächlich neuer Raum für Wohn- oder Geschäftszwecke gewonnen wird. Eine bloße bauliche Umgestaltung schon vorhandenen Raums genügt nicht. Anpassungen, das Versetzen von Zwischenwänden, die Teilung von Wohnungen oder die Umwandlung von Geschäftsräumen in Wohnräume zählen daher nicht dazu.

Wer die Geschäftsräume tatsächlich benützt, spielt keine Rolle. Liegen zwischen dem Tod des Mieters und der Kündigung nur fünf Monate, will die Witwe den Betrieb fortführen und ist die Verlassenschaft absehbar bald abgeschlossen, kann nicht gesagt werden, dass kein schutzwürdiges Interesse auf Mieterseite mehr besteht.

Diesen Beweis müssen Sie als Mieter führen. Berufen Sie sich darauf, die Wohnung in naher Zeit wieder zu benötigen, trifft Sie die Beweispflicht; das gilt auch, wenn Sie den Bedarf einer eintrittsberechtigten Person geltend machen.

Das geht zu Lasten dessen, der kündigt. Beschreibt Ihr Vermieter den Grund in der Kündigung unklar oder mangelhaft, wirkt sich das gegen ihn aus.

Auf die Intensität der geschäftlichen Tätigkeit kommt es nicht an, solange in den Räumen überhaupt regelmäßig gearbeitet wird. Es macht auch keinen Unterschied, ob Sie selbst oder jemand anderer dort tätig ist.

Auch wenn der Vermieter nur einen Teil des Mietgegenstands aufkündigt, wird der dringende Eigenbedarf streng beurteilt. Es gelten dieselben Anforderungen wie bei der Kündigung des gesamten Mietvertrags.

Auch Umbauarbeiten mit beträchtlichen Kosten machen aus einem bestehenden Gebäude keine Neuerrichtung. Das gilt selbst dann, wenn ein Stall- und Tennengebäude für einen modernen Verbrauchermarkt umgebaut wird. Die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften greift daher nicht.

Für die Ausnahme von den mietrechtlichen Vorschriften kommt es darauf an, ob das Gebäude, in dem Ihr Mietgegenstand liegt, ohne öffentliche Mittel und aufgrund einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 neu errichtet wurde. Es zählt also das Gebäude, nicht der einzelne Mietgegenstand.

Als selbständige Wohnung gilt ein Gebäudeteil, der nach allgemeiner Auffassung eigenständig und baulich in sich abgeschlossen ist. Er muss außerdem geeignet sein, den Wohnbedarf von Menschen zu decken.

Die Veränderung, die Sie als Mieter zulassen müssen, darf auch dauerhaft sein. Sie muss also nicht wieder rückgängig gemacht werden.

Zu beidem. Die Außenfassade samt den darin liegenden Fenstern und den davor angebrachten Außenjalousien gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Zugleich sind die Fenster und die mit Zustimmung des Vermieters angebrachten Jalousien wesentliche Bestandteile Ihres Mietgegenstands.

Das Mietrechtsgesetz erfasst nach seinem Wortlaut grundsätzlich nur mehr die Miete von Räumen. Im Unterschied zum früheren Mietengesetz gilt es für andere Bestandobjekte also nicht.

Wer sich darauf beruft, in einen Mietvertrag eintreten zu dürfen, muss die Voraussetzungen dafür auch beweisen. Die Beweislast trifft also Sie selbst, wenn Sie das Eintrittsrecht in Anspruch nehmen.

Wird im Mietvertrag vereinbart, dass Sie die Wohnung zur Gänze untervermieten oder weitergeben dürfen, ist das keine ungewöhnliche Nebenabrede.

Neu geschaffen ist ein Mietgegenstand nur, wenn durch Bauarbeiten Räume gewonnen werden, die es bisher gar nicht gab oder die als Wohnung oder Geschäftsraum nicht geeignet waren. Die bloße Umgestaltung vorhandener, wenn auch schlecht ausgestatteter Räume in gut ausgestattete ist keine Neuschaffung.

Ob ein gemeinsamer Haushalt bestanden hat, wird nach dem Zeitpunkt des Todes des Mieters beurteilt. Es kommt also darauf an, wie die Verhältnisse damals waren.

Ein Raum, der nur an einer Seite offen und sonst an fünf Seiten von Mauerwerk oder einer ähnlich massiven Wand umgeben ist, zählt zur Nutzfläche. Auf die konkrete Nutzungsmöglichkeit kommt es dabei nicht an. Als offener Balkon, der herausfällt, gilt er nicht.

Nein. Eine Vereinbarung, nach der für die Zustimmung zum Mieterwechsel ein Entgelt zu leisten ist, widerspricht dem Verbot unzulässiger Ablösen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Zustimmung im Voraus oder erst im konkreten Fall erteilt wurde. Nicht jede solche Zahlung ist aber schon deshalb sittenwidrig; das ist jeweils gesondert zu prüfen.

Der Kündigungsgrund muss in der Aufkündigung so genau angegeben werden, dass der Gegenstand des Kündigungsstreits von vornherein deutlich abgegrenzt ist. Damit soll für Sie als gekündigten Mieter verständlich sein, wogegen Sie Ihre Einwendungen richten müssen.

Eine Loggia ist ein nach vorne offener Raum, der von seitlichen Wänden, einem Boden und einer Decke begrenzt ist, also mindestens fünfseitig umbaut. Sie ist meist in das Gebäude eingeschnitten, und ihre offene Seite ist durch ein Geländer oder eine Brüstung abgegrenzt. Ein solcher Raum zählt zur Nutzfläche.

Werden Schäden repariert und dabei gleichzeitig auf den ortsüblichen und technischen Standard angehoben, gilt das noch als Erhaltung, wenn es dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. Im entschiedenen Fall war der Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster noch Erhaltung.