Mietrecht

Nein, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit bindet beide Seiten für die vereinbarte Dauer, sodass weder Sie noch der Vermieter vorher auflösen können. Einen ausdrücklichen Kündigungsverzicht braucht es dafür nicht.

Für jene Abnützung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, müssen Sie als Mieter nicht aufkommen. Bei frei vereinbartem Mietzins ist sie bereits mit dem Mietzins abgegolten. Zahlen müssen Sie nur für übermäßige Abnützung und für Missbrauch.

Aus dem Verhalten des Vermieters muss für Sie als Mieter zweifelsfrei hervorgehen, dass er den Vertrag über einen bestimmten Termin hinaus nicht fortsetzen will. Dabei kann auch bedeutsam sein, wann er diese Ablehnung erklärt hat. Entscheidend ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass ihm an einer Verlängerung nichts liegt.

Nein. Zur Räumung gehört die Übergabe der Schlüssel an den Vermieter oder seinen Vertreter, etwa den Hausverwalter. Lassen Sie die Schlüssel bloß im versperrten Objekt zurück, gilt es erst dann als zurückgestellt, wenn der Vermieter tatsächlich wieder Besitz ergriffen hat. Bei einem unversperrten Objekt kommt es auf die Schlüsselübergabe nicht an.

Nein. Unbedeutende und leicht behebbare Mängel berechtigen Sie nicht, den Vertrag sofort aufzulösen; verlangen Sie in diesem Fall die Behebung. Die vorzeitige Auflösung ist nur das äußerste Mittel. Sind gemietete Wohnräume aber gesundheitsschädlich, etwa bei Schimmel, dürfen Sie ohne Kündigung ausziehen.

Eine Auflösung setzt voraus, dass sich der Mieter so verhalten hat, dass er nicht mehr vertrauenswürdig ist. Ein Verschulden ist dafür nicht nötig, ihm hätte das Verhalten aber bewusst werden können, gemessen an einem durchschnittlichen Mieter. Verhält er sich so, wie man es von einem vertrauenswürdigen Durchschnittsmieter erwarten kann, rechtfertigt das keine Auflösung.

Kann der Mieter das Mietobjekt nicht wie vereinbart gebrauchen, muss der Vermieter beweisen, dass er alle ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten ausgeschöpft hat, um den vereinbarten Gebrauch zu verschaffen. Die Beweislast liegt also bei ihm.

Der Vermieter hat gegenüber Ihnen und Ihren Angehörigen Schutz- und Sorgfaltspflichten, vor allem bei Gefahrenquellen, die mit dem Zustand des Mietobjekts zusammenhängen und nicht für jeden leicht erkennbar sind. Er muss Sie davor schützen, soweit ihm das zumutbar ist, zumindest aber warnen. Verletzt er eine dieser Pflichten, haftet er für Schäden an Ihrer Person und Ihrem Eigentum.

Ja, soweit es dem Zweck Ihres Vertrags, der Ortsüblichkeit oder der Übung im Haus entspricht - auch wenn dazu nichts im Vertrag steht. Auch eine bei Mietbeginn bestehende tatsächliche Übung kann zählen, selbst wenn sie in keiner schriftlichen Hausordnung steht.

Ob die Sache brauchbar ist, richtet sich nach dem Zweck des Vertrags. Sie muss die Verwendung zulassen, die dafür gewöhnlich nötig ist und im Verkehr üblich ist. Ist nichts anderes vereinbart, ist eine mittlere, durchschnittliche Brauchbarkeit geschuldet.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen eines Zahlungsrückstands sofort auflösen. Zahlen Sie den Rückstand aber, bevor Ihnen diese Erklärung zugeht, wird die Auflösung nicht wirksam.

Unleidliches Verhalten und erheblich nachteiliger Gebrauch stehen im Mietrecht nebeneinander und werden vom Gesetz als gleichwertig angesehen. Unleidliches Verhalten fällt daher unter jenen Tatbestand, der eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses erlaubt.

Sie können vom Vermieter nicht verlangen, dass alle Umstände so bleiben, wie sie beim Vertragsabschluss waren. Sie können aber verlangen, dass Sie vom Vermieter und von Dritten im vereinbarten Gebrauch nicht wesentlich beeinträchtigt oder gestört werden.

Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass Sie beim Gebrauch der Wohnung nicht durch Dritte gestört werden. Kümmert er sich nicht darum, verletzt er seine Pflicht.

Nein. Die Hausordnung ist Bestandteil Ihres Mietvertrages und kann vom Vermieter nachträglich nicht einseitig zu Ihrem Nachteil geändert werden. Zumutbare und notwendige Maßnahmen müssen Sie sich aber gefallen lassen, solange Ihr Mietrecht dadurch nicht wesentlich erschwert oder gefährdet wird. Eine Benützungsordnung muss allen Berechtigten gleiche Bedingungen sichern.

Nein. Der Vermieter kann den Vertrag vorzeitig nur auflösen, wenn ihm einer der im Gesetz genannten Auflösungsgründe zur Seite steht. Klauseln, die davon abweichen und geringere Voraussetzungen genügen lassen, sind unwirksam.

Der Mietvertrag endet von selbst, wenn die gemietete Sache untergeht, sei es tatsächlich oder rechtlich. Für einen rechtlichen Untergang ist ein behördlicher Auftrag zum Abbruch nötig. Eine bloße Bewilligung, abbrechen zu dürfen, genügt dafür nicht.

Für die Auflösung genügt es, dass durch die nachteilige Nutzung wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters verletzt werden; ein bereits eingetretener Schaden ist nicht nötig. Hat der Mieter vertraglich eine Instandsetzungspflicht übernommen und kommt er ihr in erheblichem Maß nicht nach, kann der Vermieter den Vertrag ebenfalls auflösen.

Ja. Auch ein Rückstand bei den Betriebskosten kann die vorzeitige Auflösung rechtfertigen, nicht nur ein Rückstand beim eigentlichen Mietzins. Das gilt auch dann, wenn Ihnen die Wohnung unentgeltlich überlassen wurde und Sie bloß die laufenden Kosten tragen.

Brauchbar ist die Sache, wenn sie eine Verwendung zulässt, wie sie nach dem Zweck des Vertrags gewöhnlich erforderlich ist und im Verkehr üblich gemacht wird. Dabei ist eine mittlere Brauchbarkeit anzunehmen.

Nein. Verkauft der Vermieter die Liegenschaft, tritt der Käufer von Gesetzes wegen an seine Stelle. Am Inhalt Ihres Mietverhältnisses ändert das nichts; es gilt mit denselben Rechten und Pflichten weiter.

Ja. Sie müssen den Mietgegenstand üblich pflegen und auftretende Schäden beheben. Unterlassen Sie das, gilt das bereits als erheblich nachteiliger Gebrauch, und zwar schon bevor die Bausubstanz Schaden nimmt.

Der Vermieter kann den Mietvertrag wegen Rückstands nur auflösen, wenn er Sie vorher ordentlich gemahnt hat. Sie müssen den Rückstand dann bis zum nächsten Zinstermin nicht bezahlt haben. Dass eine oder mehrere Zahlungen fehlen, genügt allein noch nicht.

Wird das Haus verkauft, tritt der neue Eigentümer in die Stellung des bisherigen Vermieters ein. Ihm gegenüber haben Sie dieselben Rechte und Pflichten wie zuvor.

Nein, eine bestimmte Form ist nicht nötig. Der Vermieter muss Ihnen aber den Ernst der Lage klarmachen und erkennen lassen, dass er eine weitere Verzögerung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinnimmt. Auch eine höflich formulierte Mahnung erfüllt das.

Der Vermieter schuldet die vereinbarte Qualität des Mietobjekts während der gesamten Vertragszeit. Fehlt sie, erfüllt er den Vertrag insoweit nicht, und der Mieter kann für einen dadurch entstandenen Schaden Ersatz verlangen. Hat der Mieter den Mangel und den Schaden nachgewiesen, muss sich der Vermieter entlasten.

Wird die vermietete Sache verkauft und dem Käufer bereits übergeben, übernimmt dieser den Bestandvertrag kraft Gesetzes. Auf den Willen der Beteiligten kommt es dabei nicht an.

Sind Sie ein Mieter, der durch das Mietrechtsgesetz geschützt ist, können Sie auf Ihr Recht auf Erhaltung des Mietgegenstandes nicht im Vorhinein wirksam verzichten. Ein solcher Verzicht wirkt nicht.

Die Regel über die Minderung des Mietzinses ist im Kern eine Gewährleistungsbestimmung, allerdings eine besonderer Art. Die Minderung tritt nämlich schon von Gesetzes wegen ein, und zwar auch bei Mängeln, die erst während der Mietzeit auftreten.

Ist das Mietobjekt mangelhaft und dadurch nicht wie vereinbart brauchbar, ist der Mietzins schon von Gesetzes wegen gemindert. Sie müssen dafür weder eine eigene Erklärung abgeben noch auf Minderung klagen.