Mietrecht

Nein. Ist das Objekt ganz oder teilweise unbrauchbar, sinkt der Zins von Gesetzes wegen, und zwar unabhängig davon, ob den Vermieter ein Verschulden trifft. Haben aber Sie den Gebrauchsnutzen schuldhaft vereitelt oder müssen Sie für den Schaden einstehen, steht Ihnen die Minderung nicht zu.

Wenn ein Mietobjekt, für das das Mietrechtsgesetz gilt, nicht brauchbar ist, wird der gesamte Mietzins einheitlich gemindert. Die Minderung wird also nicht auf einzelne Bestandteile des Mietzinses aufgeteilt.

Nein. Sie müssen nicht dulden, dass der Hauseigentümer einen Schlüssel zu Ihrer Wohnung oder zum Haustor besitzt. Das würde Ihr Recht auf den ausschließlichen Gebrauch der gemieteten Räume beeinträchtigen.

Die Außenfenster muss der Hauseigentümer erhalten und reparieren; sie zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, weil sie sich außerhalb des Mietgegenstands befinden. Die Innenfensterflügel gehören dagegen zum Mietgegenstand und sind grundsätzlich nicht Sache des Vermieters, außer es handelt sich um einen ernsten Schaden des Hauses.

Ist der Mietgegenstand mangelhaft, können Sie nur einen Nachlass beim Mietzins geltend machen. Sie können nicht verlangen, dass ein neuer angemessener Mietzins festgesetzt wird.

Wenn Sie die Wiederherstellung des Mietgegenstands verhindern, etwa indem Sie den Handwerkern dauerhaft den Zutritt verweigern, können Sie die Miete nicht mindern. Ein Anspruch auf Zinsminderung steht Ihnen dann nicht zu.

Ja. Macht Ihr Untermieter von der Wohnung einen erheblich nachteiligen Gebrauch, wird Ihnen das zugerechnet, und der Vermieter kann deshalb kündigen oder den Vertrag vorzeitig auflösen. Dasselbe gilt für andere Personen, für die Sie einzustehen haben.

Ein behördlicher Abbruchauftrag wegen Baumängeln beendet Ihren Mietvertrag nur und erst dann, wenn feststeht, dass die Mängel nicht behoben werden können oder vom Vermieter nicht behoben werden müssen. Solange das offen ist, bleibt der Vertrag aufrecht.

Hat der Vermieter im Vorhinein einem Mieterwechsel zugestimmt, tritt der neue Mieter ohne weitere Zustimmung in alle Rechte und Pflichten ein. Der bisherige Mieter scheidet aus, der neue wird voller Vertragspartner des Vermieters. Vollzogen ist der Übergang mit der Mitteilung an den Vermieter.

Nein. Ihre Rechte aus einem Miet- oder Pachtvertrag können Sie nicht einfach an eine andere Person übertragen; dazu braucht es die Einwilligung des Vermieters oder Verpächters. Das gilt auch dann, wenn Sie die Rechte in einem Testament weitergeben wollen.

Nein. Ihr Vermieter muss den Übernehmer nicht als neuen Vertragspartner anerkennen, wenn er das nicht will. Eine Klage, mit der er verpflichtet werden soll, künftig die Zahlungen des Übernehmers anzunehmen, hat keinen Erfolg. Dasselbe gilt bei Genossenschaften für Nutzungsrechte und Anwartschaften.

Besteht ein Weitergaberecht, tritt der neue Mieter auch ohne Einwilligung des Vermieters an die Stelle des bisherigen Mieters. Der Übergang der Rechte und Pflichten ist vollzogen, sobald der Vermieter davon verständigt wurde.

Erklärt der Vermieter eindeutig, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will, verlängert sich der befristete Vertrag nicht stillschweigend. Diese Erklärung muss nicht bei Gericht erfolgen, sie kann auch außergerichtlich abgegeben werden. Sie zählt aber nur, wenn sie in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit dem Endtermin abgegeben wird.

Grundsätzlich wird vermutet, dass der Vermieter das Bestandverhältnis fortsetzen will. Diese Vermutung wird durch ein eindeutiges Verhalten entkräftet, aus dem für Sie unzweideutig hervorgeht, dass er nicht fortsetzen will. Dass er sich so eindeutig verhalten hat, muss der Vermieter beweisen.

Die Schutzbestimmungen des Mietrechts gelten im Zweifel zwingend zu Ihren Gunsten; eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nachträglich können Sie auf bereits entstandene Rechte zwar verzichten, aber nur dann, wenn der wirtschaftliche und soziale Druck weggefallen ist.

Wer einen Schaden selbst behebt, kann den dafür aufgewendeten Einsatz an Zeit und Geld ersetzt verlangen. Diese Regel gilt auch dort, wo für den Ausgleich kein Verschulden nötig ist. Auch Eigenleistungen eines Mieters, etwa selbst durchgeführte Reinigungs- und Räumarbeiten, sind daher abzugelten.

Nein. Können Sie das Mietobjekt wegen eines außerordentlichen Ereignisses überhaupt nicht gebrauchen, sind Sie für diese Zeit von der Zinszahlung befreit. Der Mietvertrag selbst bleibt dabei aufrecht. Als solches Ereignis wurde die Beschlagnahme durch eine Besatzungsmacht angesehen, ebenso ein Fall im Zusammenhang mit COVID-19.

Zahlen Sie eine vom Vermieter vorgeschriebene erhöhte Miete widerspruchslos, gilt das nicht ohne weiteres als stillschweigende Zustimmung zu einer Erhöhung. Das gilt jedenfalls dann, wenn Sie irrtümlich annahmen, die Forderung entspreche dem Gesetz.

Ja. Der Vermieter darf gerichtlich feststellen lassen, dass jemand nicht in die Mietrechte des verstorbenen Mieters eingetreten ist. Er muss dafür nicht den Umweg über eine Aufkündigung gegen den Nachlass oder eine Räumungsklage nehmen.

Das muss derjenige beweisen, der kündigt, also in der Regel der Vermieter. Grundsätzlich wird angenommen, dass ein Mietverhältnis über eine Wohnung oder ein Geschäftslokal dem Mieterschutz unterliegt. Eine Ausnahme davon muss der Vermieter ausdrücklich behaupten und nachweisen.

Entscheidend ist, wozu der Mietgegenstand nach dem Vertrag beim Abschluss dienen sollte. Diesem vereinbarten Zweck folgt die Einordnung als Wohnungs- oder Geschäftsraummiete.

Der Hausverwalter wird durch sein Honorar für alles bezahlt, was zur gewöhnlichen Erhaltung und Verwaltung des Hauses gehört. Dazu zählt auch der Abschluss von Mietverträgen, dafür darf er von Ihnen als Mieter kein Entgelt verlangen. Nur wenn er darüber hinaus wie ein Immobilienmakler tätig wird und mit Ihnen ein solcher Vertrag zustande kommt, schulden Sie eine Provision.

Ein Maklervertrag kommt stillschweigend nur zustande, wenn Sie die Tätigkeit des Maklers für sich kennen und ihr nicht widersprechen. Selbst das genügt nicht, wenn erkennbar ist, dass er bereits für einen anderen Auftraggeber tätig wird. Bei einem Hausverwalter ist das in der Regel so, weil es zu seinen Aufgaben gehört, für den Vermieter Mietverträge abzuschließen und vorzubereiten. Ist der Verwalter zugleich Makler, dürfen Sie als Mieter erst recht annehmen, dass er nur seinen Auftrag des Vermieters erfüllt.

Endet der Hauptmietvertrag, aus welchem Grund auch immer, so endet damit auch die Untermiete. Das gilt selbst dann, wenn Ihr Untermietvertrag für längere Zeit abgeschlossen wurde. Wird Ihr Untervermieter Eigentümer des Objekts, wird daraus kein Hauptmietvertrag, sondern das Untermietverhältnis fällt weg.

Ja, wenn Sie beide die Wohnung gemeinsam gemietet haben, wirkt die Kündigung auch gegen Sie. Anders ist es bei einer Kündigung wegen offener Miete: Dafür muss jeder Mitmieter eigens gemahnt werden.

Die Aufzählung der Betriebskosten im Gesetz ist abschließend und zwingend. Ihr Vermieter darf daher nur die dort genannten Arten von Kosten verrechnen. Eine ausdehnende Auslegung kommt nicht in Betracht.

Ja. Die Grundsteuer darf anteilig auf die Mieter überwälzt werden. Auch eine Vertragsklausel, die das vorsieht, benachteiligt Sie nicht in unzulässiger Weise.

Nur die im Gesetz aufgezählten Ausgaben dürfen als Betriebskosten verrechnet werden. Bei einer Rattenplage zählen die Kosten der Vertilgung selbst dazu, etwa das Auslegen von Ködern durch eine befugte Firma. Die Behebung der Bauschäden, die die Tiere angerichtet haben, gehört dagegen zur Erhaltung des Hauses.

Ja. Das Gericht sieht sich nicht nur den vorgeworfenen Vorfall an, sondern auch Ihr Verhalten davor und danach. Ob die Kündigung berechtigt ist, entscheidet sich nach dem Gesamtbild.

Nein, allein noch nicht. Entscheidend ist, ob der Kündigungsgrund im Zeitpunkt der Zustellung vorlag. Stellen Sie das beanstandete Verhalten danach ein, wird das aber mitberücksichtigt, und die Klage kann abgewiesen werden, wenn eine Wiederholung ausgeschlossen erscheint.