Mietrecht

Auch eine bauliche Veränderung, die eine Baubewilligung braucht, ist erlaubt, wenn die Substanz des Hauses unberührt bleibt, die Änderung nicht erheblich ist und leicht wieder beseitigt werden kann. Dann bleibt Ihre Pflicht gewahrt, die Wohnung im übernommenen Zustand zurückzustellen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis erkennbar nur, um Ihnen zu schaden, kann das als Schikane zu werten sein.

Der Vermieter muss Ihnen nur jenen Gebrauch ermöglichen, der im Vertrag vereinbart wurde. Nur wenn sich aus dem Vertrag keine eindeutigen Anhaltspunkte ergeben, kommt es auf Ortsgebrauch oder Verkehrssitte an. Dringt etwa Regenwasser ein, muss er dafür sorgen, dass Sie im Gebrauch nicht gestört werden, sonst haftet er für Ihren Schaden.

Die stillschweigende Verlängerung eines Miet- oder Pachtvertrags lässt sich nicht nur durch eine Räumungsklage verhindern. Auch auf andere Weise kann ihr entgegengetreten werden.

Nein. Kann die Sache wegen eines außerordentlichen Zufalls gar nicht gebraucht oder benutzt werden, ist kein Zins zu zahlen; zugleich muss der Vermieter nicht wiederherstellen. Die im Gesetz genannten Fälle wie Feuer, Krieg, Seuche oder Überschwemmung sind dabei nicht abschließend aufgezählt.

Nein, sofern ihm dieses Recht nicht im Vertrag eingeräumt wurde. Geben Sie die Wohnung nicht in dem Zustand zurück, in dem Sie sie übernommen haben, kann der Vermieter dafür Ersatz verlangen. Die Rückgabe selbst muss er aber annehmen; das gilt auch dann, wenn Sie darüber hinaus einen bestimmten Zustand herstellen sollten und das nicht getan haben.

Wird auf Räumung geklagt, prüft das Gericht nicht, ob eine frühere gerichtliche Aufkündigung den besonderen Verfahrensvorschriften entsprochen hat. Geprüft wird nur, ob die außergerichtliche Kündigung nach den allgemeinen Regeln des bürgerlichen Rechts geeignet war, das Mietverhältnis wirksam zu beenden.

Nimmt der Vermieter das Objekt zum vereinbarten Termin nicht zurück, gerät er in Annahmeverzug und trägt die nachteiligen Folgen. Sie müssen die Sache zwar weiterhin in dem Zustand zurückstellen, in dem Sie sie übernommen haben. Ab diesem Zeitpunkt haften Sie aber nur noch für Beschädigungen oder Zerstörungen, die Sie vorsätzlich oder grob fahrlässig verursachen.

Nein. Auch wenn Sie das Objekt nicht in dem Zustand zurückstellen, in dem Sie es übernommen haben, liegt eine Rückstellung vor, und die einjährige Frist für Ersatzansprüche beginnt zu laufen. Der Vermieter kann nur Ersatz fordern; lehnt er die Übernahme trotz Räumung und Anbot ab, gerät er in Annahmeverzug. Ab diesem Zeitpunkt schulden Sie kein Benützungsentgelt mehr.

Bleiben Sie nach dem Ende stillschweigend weiter, wird kein neuer Vertrag geschlossen, sondern der alte zu denselben Bedingungen fortgesetzt. Bei einer Pacht geschieht das um ein Jahr, bei einer Miete mit monatlicher Zahlung um einen Monat. Der übrige Vertragsinhalt bleibt unverändert; es ändert sich nur die Regelung über die Dauer.

Nein, in der Regel nicht. Wenn Sie für Arbeiten in der Wohnung einen Fachmann beiziehen, müssen Sie für dessen Fehler nur einstehen, wenn Sie seine Unfähigkeit oder seine Fehlleistung hätten erkennen müssen. Der Vermieter kann den Vertrag deshalb meist nicht sofort auflösen.

Nein. Der Vermieter kann den Vertrag durch eine formlose, auch außergerichtliche Erklärung auflösen; eine Klage ist dafür nicht nötig. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Erklärung bei Ihnen einlangt. Fallen die Gründe später weg, lebt der Vertrag dadurch nicht wieder auf.

Ja. Die sofortige Auflösung eines Bestandvertrags durch den Mieter oder Pächter muss auf einen der im Gesetz genannten Gründe gestützt sein, etwa die Untauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch. Der Maßstab ist streng, weil die vorzeitige Auflösung nur das äußerste Mittel ist. Ein Wasserschaden, der die Sache längere Zeit unbrauchbar macht, genügt.

Bei Schäden an Teilen der Wohnung, die üblicherweise Sie als Mieter instand halten - etwa Tapeten, Malerei oder Bodenbelag -, entsteht der Schaden in Ihrem Vermögen. Sie können den Ersatz daher selbst vom Verursacher verlangen.

Ja, aber nur bei eigenem Verschulden. Wird die gemietete Sache unbrauchbar, dürfen Sie den Vertrag vorzeitig auflösen; dieses Recht verlieren Sie, wenn Sie den Zustand selbst verschuldet oder durch ein anfängliches Fehlverhalten einen Zufall herbeigeführt haben. Ein Beispiel dafür ist ein in Betrieb befindliches Heizgerät, das zu nahe bei brennbaren Gegenständen steht.

Löst der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsrückstands auf, können Sie diese Auflösung unter bestimmten Voraussetzungen noch entkräften. Solange das möglich ist, herrscht ein Schwebezustand, in dem sich kein Vertragsteil, insbesondere nicht der Vermieter, seinen Pflichten entziehen darf. Das gilt unabhängig davon, ob Ihnen die Entkräftung am Ende gelingt.

Eine Aufkündigung ist eine Erklärung, die nur eine Seite abgibt. Sie wirkt erst, wenn sie bei der anderen Seite ankommt. Es handelt sich dabei um eine Erklärung zwischen Privaten und nicht um einen behördlichen Akt.

Hat Ihnen der Vermieter das Objekt selbst für eine Nutzung vermietet, die der behördlichen Widmung nicht entspricht, kann er sich darauf später nicht ohne Weiteres berufen. Erhält er von der Behörde den Auftrag, den gewidmeten Zustand herzustellen, darf er den Vertrag deswegen nicht auflösen, solange er Ihnen die vereinbarte Nutzung weiterhin sichern kann.

Verhält sich ein Mieter für die Mitbewohner unerträglich, ist auch zu berücksichtigen, ob er zurechnungsfähig ist. Bei einer psychisch kranken Person wiegt dasselbe Verhalten nicht unter allen Umständen so schwer wie bei einer gesunden Person.

Stützt der Vermieter eine Räumungsklage auf die vorzeitige Auflösung des Vertrags, muss der Klagegrund noch am Schluss der Verhandlung in erster Instanz vorliegen. Dass er im Zeitpunkt der Klage bestanden hat, genügt also nicht.

Wird ein unbebautes Grundstück überlassen, damit darauf eine Tankstelle mit Servicestation errichtet wird, liegt eine Miete vor. Auf ein solches Verhältnis werden die Regeln des Mietrechtsgesetzes über den Kündigungsschutz sinngemäß angewendet.

Ja, wenn er schuldhaft nichts unternimmt. Er muss dafür sorgen, dass Sie durch eine Bauführung möglichst wenig behindert werden - gleich, ob er selbst oder ein anderer Mieter des Hauses baut. Kommt er dieser Pflicht schuldhaft nicht nach, haftet er für den Schaden an Ihrem Mietobjekt.

Gemeint ist jedes Verhalten, das die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar macht. Es muss unvorhersehbar gewesen sein und erkennbar schwerwiegende Interessen der anderen Seite gefährden. Nicht jede nachteilige Veränderung reicht dafür aus.

Nein, nicht schon deshalb, weil er dem Einbau zugestimmt hat. Aus der ausdrücklichen oder stillschweigenden Zustimmung folgt noch nicht, dass er die Anlage für die Dauer des Mietverhältnisses auf eigene Kosten erhalten muss. Eine später schadhafte Leitung muss er daher nicht ohne weiteres erneuern.

Darf der Vermieter den Vertrag wegen eines schweren Grundes vorzeitig aufheben, kann er stattdessen auch aufkündigen. Wählt er die Aufkündigung, ist er dabei an keine vertraglich oder gesetzlich vorgesehene Frist gebunden.

Auch erst im Verfahren entstandene Rückstände können eine Räumung rechtfertigen. Sie müssen aber noch vor Schluss der ersten Instanz einen ausreichenden Rückstand ergeben haben und trotz gesetzter Nachfrist unbezahlt geblieben sein. Die Reihenfolge Mahnung, Nachfrist und Auflösung muss immer eingehalten werden.

Ja, soweit Ihnen daraus kein wesentlicher Nachteil entsteht; dabei sind die Interessen beider Seiten abzuwägen. Notwendig ist eine Arbeit dann, wenn der Bauzustand des Hauses ohne sie wesentlich leiden würde. Auch bloß nützliche Arbeiten sind zulässig, wenn sie Ihnen keine wesentlichen Nachteile bringen.

Ein Auftrag, bestimmte Erhaltungsarbeiten durchzuführen, greift gestaltend in die bestehenden Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern. Damit das wirkt, bindet er auch spätere Vermieter, sogar denjenigen, der die Liegenschaft in einer Zwangsversteigerung ersteht.

Nein. Wer nur einen Teil oder einen ideellen Anteil an der vermieteten Liegenschaft erwirbt, kann das Bestandverhältnis nicht mit der besonderen Kündigung nach einem Eigentümerwechsel beenden. Diese Möglichkeit besteht nur, wenn die Liegenschaft zur Gänze veräußert wurde.

Nein. Sobald er den Auflösungsgrund mit der Räumungsklage geltend macht, ist seine Haltung eindeutig; für später fällig werdende Mieten braucht er nicht neuerlich zu mahnen. Die nötige Mahnung und Auflösungserklärung liegt in der Fortführung des Verfahrens.

Ja. Der Vermieter kann Sie auch dadurch mahnen und Ihnen eine Nachfrist setzen, dass er die offenen Beträge einklagt, sofern die Schuld darin ausreichend genau angeführt ist. Auch die Ausdehnung einer laufenden Klage auf weitere Monatsbeträge gilt als Mahnung. Führt er ein bereits eingeleitetes Räumungsverfahren wegen neuer Rückstände fort, liegt darin ebenfalls die nötige Mahnung und Auflösungserklärung.