Mietrecht

Ja, und zwar vom bisherigen Vermieter. Kündigt Ihnen der Käufer und müssen Sie deshalb vor Ablauf der vereinbarten Dauer ausziehen, haftet Ihnen der Veräußerer für den erlittenen Schaden und den entgangenen Nutzen. Mehr als das Weichenmüssen vor der Zeit ist dafür nicht nötig. Ob das auch noch für eine erst Jahre später ausgesprochene Kündigung gilt, ist allerdings fraglich.

Vor der Räumungsklage braucht der Vermieter keine eigene Erklärung über die Auflösung abzugeben. Nötig ist nur, dass er den rückständigen Mietzins eingemahnt hat. Mit der Räumungsklage selbst bringt er zum Ausdruck, dass er den Vertrag wegen des Rückstands beenden will.

Nein. Eine Mietzinsminderung setzt einen Mangel am Mietgegenstand selbst voraus oder ein Verhalten, das der Vermieter zu vertreten hat und das Ihren vereinbarten Gebrauch beeinträchtigt. Dass im selben Haus ein Konkurrenzgeschäft besteht, ist kein solcher Mangel.

Nicht unbedingt. Die Mahnung muss Ihnen den Ernst der Lage vor Augen führen; bei einem vereinbarten Pauschalzins muss der Rückstand nicht beziffert werden. Es genügt jedes Verhalten, aus dem hervorgeht, dass der Vermieter die Zahlung ernstlich verlangt - auch wenn sich später zeigt, dass die Forderung nicht zur Gänze berechtigt war.

Wollen Sie wegen eines Mangels weniger Miete zahlen, wird darüber im streitigen Gerichtsverfahren entschieden. Der besondere Weg für Mietangelegenheiten außerhalb eines Streitverfahrens ist dafür nicht vorgesehen.

Wenn Sie die Miete im Voraus bezahlt haben und die Miete wegen eines Mangels von Gesetzes wegen sinkt, haben Sie zu viel bezahlt. Diesen Betrag können Sie vom Vermieter zurückfordern. Der Anspruch richtet sich nach den Regeln über die Rückzahlung einer Leistung, auf die kein Anspruch bestand.

Bei einem Mangel sinkt die Miete grundsätzlich von selbst. Das gilt aber dann nicht, wenn Sie als Mieter die Umstände, die Ihre Nutzung behindern, akzeptiert haben. In diesem Fall bleibt es bei der vollen Miete.

Sie als Mieter. Wollen Sie weniger zahlen oder den Vertrag vorzeitig auflösen, müssen Sie den Mangel und die eingeschränkte Brauchbarkeit beweisen. Dasselbe gilt für ernste Schäden, bei denen die Erhaltungspflicht nicht auf Sie abgewälzt werden dürfte, und dafür, dass ein verbliebener Rest an Nutzungsmöglichkeit Ihnen gar nichts gebracht hätte.

Die gesetzlichen Regeln über Übergabe und Erhaltung dürfen Sie mit dem Vermieter abändern, soweit die Mietrechtsgesetzgebung nichts anderes zwingend vorschreibt. Die Grenze liegt dort, wo die Vereinbarung sittenwidrig wird oder Leistung und Gegenleistung grob auseinanderfallen. Zulässig ist es etwa, dass Sie Instandsetzung und Instandhaltung als teilweise Gegenleistung für die Benützung übernehmen; eine unbeschränkte Abwälzung in Vertragsformblättern ist dagegen grob benachteiligend.

Wenn Sie als Mieter auf den Ersatz Ihrer Aufwendungen verzichtet haben, ist es an sich nicht sittenwidrig, dass der Vermieter darauf besteht. Nach der Übung im redlichen Verkehr setzt ein solcher Verzicht aber voraus, dass Ihnen die Möglichkeit bleibt, die Aufwendungen zeitlich und im Umfang zu nutzen, die Auflösung des Mietvertrags also Ihnen überlassen ist. Anderes gilt nur bei ausdrücklicher Vereinbarung.

Wird die gemietete Sache durch ein Ereignis unbrauchbar, das zu den außerordentlichen Zufällen wie Feuer, Krieg oder Seuche zählt, gilt das nicht als ein Hindernis oder Unglücksfall, der nur Sie allein trifft. Der Rechtssatz beurteilt so eine Beschlagnahme durch eine Besatzungsmacht; das Gericht hat diesen Gedanken später auch auf COVID-19 bezogen.

Die Regeln über den Nachlass des Zinses, wenn ein außerordentliches Ereignis die Nutzung schmälert, gelten auch für gewerbliche Pachtungen.

Ja. Wer die Liegenschaft in der Zwangsversteigerung erwirbt, tritt mit dem Zuschlag in bestehende Mietverhältnisse ein; die Regel über die Einzelrechtsnachfolge im Eigentum gilt auch hier. Von einem Bieter kann erwartet werden, dass er sich vorher über den Inhalt der Mietverträge zu informieren versucht.

Verhält sich ein Mitmieter vertragswidrig, wirkt das meist auch gegen die anderen. Bei nicht bezahltem Mietzins gilt das nicht: Jeder Mitmieter haftet zwar voll, muss aber vor einer Auflösung persönlich gemahnt und auch mitgeklagt werden. Wohnt er an einer anderen Stelle, ist er dort gesondert zu mahnen.

Die Regel, dass der Erwerber eines Hauses in ein bestehendes Bestandverhältnis eintritt, gilt nicht, wenn jemand die Wohnung nur geliehen bekommen hat. Sie gilt ebenso wenig, wenn jemand aufgrund eines Dienstverhältnisses eine Naturalwohnung oder eine Dienstwohnung benützt.

Nein, solange nicht alle Anteile übergegangen sind. Das Mietverhältnis ist unteilbar, und der verbleibende Miteigentümer wird durch den Übergang von Anteilen nicht von seiner Vertragspflicht frei. Erst wenn sämtliche Anteile an Personen übergegangen sind, die nicht Partner des ursprünglichen Mietvertrags waren, greift das besondere Kündigungsrecht, und die Bindung an vereinbarte Bestandzeiten und Kündigungsfristen endet.

Im Zweifel ja. Bei einem Mietvertrag wird in der Regel kein bloßer Vorvertrag angenommen, weil der Inhalt derselbe wäre und niemand ohne besonderen Grund den umständlicheren Weg über einen Vorvertrag wählt. Etwas anderes gilt, wenn sich aus den Umständen ein Vorvertrag ergibt, insbesondere wenn wesentliche Fragen noch offen sind.

Ja, das ist möglich. Auf die Rückforderung einer Ablöse können Sie nachträglich wirksam verzichten, etwa indem Sie die Zahlungspflicht später anerkennen. Voraussetzung ist, dass die Zwangslage zu diesem Zeitpunkt schon weggefallen war.

Ohne Zustimmung des Vermieters entsteht kein Vertragsverhältnis zwischen ihm und der neuen Person. Die Rechte aus dem Vertrag gehen zwar über, die Pflichten bleiben aber bei Ihnen. Dem Vermieter gegenüber bleiben Sie weiterhin Vertragspartner.

Ja. Für die Rückforderung verbotener Zahlungen im Mietrecht gilt nichts Besonderes: Die Verjährung richtet sich nach objektiven Umständen. Auf Ihre Kenntnis kommt es nur dort an, wo das Gesetz das ausdrücklich anordnet.

Ja. Ihr Recht als Mieter oder Pächter ist so stark ausgestaltet, dass Sie bei rechtswidrigen und schuldhaften Eingriffen selbst Schadenersatz verlangen können. Sie können sich also direkt an denjenigen wenden, der den Schaden am Mietobjekt verursacht hat.

Wer eine Liegenschaft in der Versteigerung erwirbt, kann den Miet- oder Pachtvertrag aus besonderem Anlass aufkündigen. Dabei sind weder eine vereinbarte Vertragsdauer noch ein Kündigungsverzicht oder längere vereinbarte Fristen zu beachten, es gelten die gesetzlichen Fristen und Termine.

Nein. Die gesetzlichen Mietzinsvorschriften sind keine Enteignung, sondern nur eine zulässige Beschränkung Ihres Eigentums. Ein Entschädigungsanspruch nach den Enteignungsregeln steht Ihnen deshalb nicht zu. Das gilt auch für die Bestimmungen über den Richtwertmietzins.

Ja. Wurde Ihnen außergerichtlich gekündigt, dürfen Sie mit einer Feststellungsklage klären lassen, ob Ihr Vertragsverhältnis ein Bestandvertrag ist, der den Mietengesetzen unterliegt. Nicht feststellen lassen können Sie dagegen, dass eine bestimmte Rechtsvorschrift anwendbar ist.

Bei einem Vertrag, der auf Dauer angelegt ist, wie einer Miete, können Sie gerichtlich feststellen lassen, dass Sie Hauptmieter sind. Das ist auch dann zulässig, wenn Sie wegen einzelner Zahlungen ohnehin klagen könnten.

Wenn Ihnen als Miteigentümer bestimmte Teile zur alleinigen Benützung überlassen wurden, dürfen Sie darüber Miet- oder Pachtverträge abschließen. Sie handeln dabei zugleich als Vertreter der übrigen Miteigentümer.

Wird in Ihre Mietrechte eingegriffen und bekommen Sie dafür eine Ersatzfläche, muss diese für Sie zumutbar sein; die Gerichte wägen dabei die Interessen beider Seiten ab. Eine Verkleinerung ist nicht von vornherein unzulässig, eine um ein Drittel kleinere Fläche wurde aber als unzumutbar angesehen. Diese Abwägung trifft das Gericht für Ihren Einzelfall.

Ob aus einer Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung geschlossen werden kann, dass sich die bisherigen Unzukömmlichkeiten nicht wiederholen, lässt sich nur nach den Umständen des einzelnen Falls beurteilen. Eine allgemeine Regel gibt es dafür nicht.

Die Regel des Mietrechts über die Behandlung von Mietzinsrückständen im Kündigungsverfahren ist eine reine Verfahrensvorschrift. Wird sie nicht beachtet, müssen Sie das als Mangel des Verfahrens rügen.

Ob mehrere gemietete Räume einen einzigen Mietgegenstand bilden, ist teils eine Tatsachenfrage und teils eine Rechtsfrage. Entscheidend ist in erster Linie, was die Parteien beim Abschluss des Vertrags gewollt haben.