Mietrecht

Ja. Wurde im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer in sämtliche Rechte und Pflichten aus Ihrem Mietvertrag eintritt, ist das ein Vertrag zu Ihren Gunsten. Sie erwerben daraus ein eigenes, unmittelbares Recht gegenüber dem neuen Eigentümer.

Ja. Auf Vermieterseite reicht es, wenn einer der Miteigentümer den schriftlichen Zeitmietvertrag abschließt, sofern ihn die anderen dazu bevollmächtigt haben. Diese Vollmacht muss nicht schriftlich erteilt worden sein; auch eine mündliche genügt.

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Lasten und Abgaben; eine abweichende Vereinbarung ist zwar möglich, wird aber streng ausgelegt. Auf die allgemeine Regel, dass eine undeutliche Formulierung zu Lasten dessen geht, der sie verwendet hat, kommt es daher nicht mehr an.

Für ein Umgehungsgeschäft ist nötig, dass sich die Beteiligten bewusst waren, die gesetzlichen Grenzen zu umgehen, etwa die Obergrenzen beim Mietzins. Eine besondere, eigens nachgewiesene Umgehungsabsicht ist dafür aber nicht erforderlich.

Ja. Bei einem auf Dauer angelegten Vertrag wie einer Miete kommt es nicht nur auf die Verhältnisse beim Abschluss an, sondern auch auf spätere Entwicklungen. Dass geänderte Verhältnisse rechtlich bedeutsam sind, gehört zum Wesen jeder dauernden Rechtsbeziehung.

Ob die vereinbarte Gegenleistung als Mietzins oder als bloßer Anerkennungsbetrag bei einer Bittleihe zu werten ist, richtet sich nach den Verhältnissen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Spätere Entwicklungen sind dafür nicht maßgeblich.

Überlassen Sie eine Wohnung unentgeltlich, aber zeitlich begrenzt, liegt eine Leihe vor. Die Dauer muss nicht nach dem Datum feststehen; es genügt, wenn sie sich erschließen lässt, etwa aus dem Zweck, auf Lebenszeit, für die Dauer einer Ehe oder bis eine andere Wohnmöglichkeit gefunden ist. Aus der bloßen Aussage, jemand solle bleiben können und nie Miete zahlen müssen, lässt sich keine bestimmte Dauer ableiten.

Ein Entgelt kann nicht mehr als geringfügig angesehen werden, wenn der Benützer der Wohnung alle Zahlungen leistet, die zur Erhaltung des Mietrechts daran nötig sind. Diese Leistungen sind dann eine Gegenleistung für die Überlassung des Gebrauchs.

Nein. Wer nur die Betriebskosten trägt, zahlt kein Entgelt, weil dieses Geld nicht dem Vermieter zugutekommt; ein Mietvertrag entsteht dadurch allein nicht. Anders ist es bei Kosten, die den Eigentümer unabhängig von der Nutzung treffen, etwa die Grundsteuer oder Beiträge zur Rücklage: Deren Übernahme ist Entgelt.

Ja, soweit es sich um gewöhnliche Verträge handelt: übliche Laufzeit, übliche Kündigungsfristen, ortsübliche Bedingungen. Dazu zählen auch Weitergabe- und Präsentationsrechte zu gewöhnlichen Bedingungen. Ungewöhnliche Verträge, etwa ein besonders niedriger Zins oder ein langfristiger Vertrag mit Kündigungsausschluss, sind von seiner Vollmacht nicht gedeckt.

Ja. Die Anzeige nach dem Mietrechtsgesetz kann an den Hausverwalter gerichtet werden. An einen bloßen Prozessbevollmächtigten des Vermieters darf sie dagegen nicht gerichtet werden.

Das Benützungsentgelt muss angemessen sein und entspricht bei Räumen dem dafür üblichen Mietzins. Wurde nicht behauptet, dass der vereinbarte Mietzins unangemessen war, ist das Entgelt in dieser Höhe anzunehmen. Es wird außerdem nicht nach Tagen berechnet, sondern nach den ortsüblichen Zinsperioden.

Ja. Auch dem, der eine Sache ohne Vertrag weiter benützt, kommt eine unverschuldete Minderung der Brauchbarkeit zugute, so wie sie einen Mieter zur Minderung des Zinses berechtigen würde. Das angemessene Benützungsentgelt entspricht zwar im Regelfall dem bisher vereinbarten Mietzins, doch können besondere Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, wenn sie behauptet und bewiesen werden.

Ja. Im Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vertragspartner ist der Vertrag wirksam, auch wenn dieser die Sache selbst nur verwahrt, geliehen, gemietet oder gepachtet hat und sie gar nicht vermieten durfte. Auflösen können solche Verträge nur die Vertragspartner, nicht Dritte.

Ja. Für mitgemietete Haus- oder Grundflächen darf ein eigenes Entgelt vereinbart werden, ohne dass dadurch ein zweites Mietverhältnis entsteht. Dieses Entgelt darf aber die Höhe eines angemessenen Entgelts nicht übersteigen. Für Flächen, die schon bei der Kategorieeinstufung ausgenommen sind, lässt sich das nicht umgehen.

Das hängt davon ab, ob Sie die überlassene Sache einfach benützen können oder ob Sie erst durch eigenen Fleiß und eigene Mühe etwas daraus machen müssen. Übernehmen Sie ein eingerichtetes Unternehmen mit Kundenstock und Ausstattung, spricht das für Pacht; bloße Flächen oder Räume, die Sie selbst erst herrichten und ausstatten, sprechen für Miete. Feste Regeln gibt es nicht, es entscheidet das Gesamtbild des Einzelfalls.

Geht es um die Aufkündigung oder Auflösung eines gemeinsam begründeten Mietverhältnisses, um eine Räumung wegen eines erheblichen Zinsrückstands oder um die Aufhebung des Vertrages, müssen alle Mitmieter gemeinsam einbezogen werden. Bei einer bloßen Klage auf Zahlung des Mietzinses gilt das nicht.

Ob mehrere in einem Vertrag gemietete Sachen eine wirtschaftliche Einheit bilden, hängt in erster Linie vom Willen der Parteien beim Vertragsabschluss ab. Dass die Sachen einander nützlich sind oder einander brauchen, lässt nur einen Schluss auf diesen Willen zu, entscheidet die Frage aber nicht allein.

Werden Finanzierungsbeiträge des Mieters bei der Berechnung des Entgelts abgezogen, zählen sie zum Mietzins. Es handelt sich um Vorauszahlungen auf den Mietzins, die einem bestimmten Zeitraum zugeordnet sind.

Ersatz für Ihre Aufwendungen können Sie nur von jener Person verlangen, die bei der Rückgabe der Wohnung Ihr Vermieter ist. Für Ansprüche gegen einen früheren Eigentümer gilt dieselbe kurze Frist wie gegen den letzten.

Nach dieser Regel nicht. Ersetzt werden nur Aufwendungen, die Sie während des laufenden Mietverhältnisses gemacht haben und die entweder dem Vermieter oblagen oder nützlich waren. Eine Ablöse, die Sie dem Vermieter bei Vertragsabschluss für Investitionen gezahlt haben, fällt nicht darunter.

Nein. Ein Mietvertrag bringt Ihnen nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten; beide bilden ein einheitliches Ganzes, von dem sich die Rechte nicht abtrennen lassen. Eine Vereinbarung mit einem Dritten über die Abtretung der Mietrechte wirkt gegenüber dem Vermieter nur, wenn dieser zustimmt und der Dritte auch in die Pflichten eintritt. Das gilt auch für eine Übertragung im Scheidungsvergleich.

Wenn Sie eine Wohnung von Angehörigen benützen und alles darauf hindeutet, dass das nur aus familiärem Zusammenhalt geschieht, gilt kein Vertrag als selbstverständlich. Berufen Sie sich auf ein eigenes Recht an der Wohnung, müssen Sie die Umstände dafür genau schildern und beweisen.

Nein. Wenn Sie in einer Wohnung leben, die Ihnen Angehörige überlassen haben, entsteht allein durch Ihre Investitionen kein Mietverhältnis. Auch wer im Vertrauen auf ein späteres Erbe Geld in das Haus steckt oder die Instandhaltung bezahlt, wird dadurch nicht zum Mieter. Ob solche Aufwendungen über das in einer Familie Übliche hinausgehen, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Nicht Sie. Wer behauptet, die Sache sei bloß aus Gefälligkeit und jederzeit widerruflich überlassen worden, muss das beweisen. Im Zweifel wird angenommen, dass ein Bestandvertrag vorliegt und nicht eine bloße Bittleihe. Welche der beiden Formen vorliegt, beurteilt das Gericht rechtlich.

Fehlen einzelne Merkmale, die für die Überlassung eines Unternehmens kennzeichnend sind, kommt es darauf an, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt. Danach richtet sich, ob eine Unternehmenspacht oder eine Miete von Geschäftsräumen vorliegt.

Ja. Auch ein Unternehmen in sehr schlechtem Zustand kann verpachtet werden; dass Sie erst investieren müssen, spricht nicht gegen eine Unternehmenspacht. Auch eine fehlende Gewerbeberechtigung des Verpächters oder die Pflicht, die Investitionen bei Vertragsende zurückzulassen, ändern daran nichts.

An der Außenfläche der von Ihnen gemieteten Räume ja, solange das Haus nicht verunziert wird und andere Mieter nicht belästigt werden. An anderen Stellen des Hauses, etwa im Hausflur, brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters; er darf sie aber nicht verweigern, wenn eine solche Nutzung nach Ortsgebrauch oder Verkehrsübung zum Mietrecht gehört. Für Untermieter gilt dasselbe, soweit die Rechte des Hauptmieters reichen.

Ja. Den Ersatz notwendiger Aufwendungen, die eigentlich dem Vermieter oblagen, können Sie jederzeit fordern; die eigene Regel des Mietrechtsgesetzes über Verbesserungen berührt das nicht. Dieser Anspruch entsteht sofort mit dem Aufwand und wird auch sofort fällig. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Kosten damals tatsächlich hätte tragen müssen.

Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass der Vertrag eingehalten wird, und auf alles, was Sie zur Erreichung des vereinbarten Zwecks brauchen, aber nicht auf mehr. Veränderungen am Mietgegenstand, die eine Baubewilligung brauchen, muss der Vermieter nur dulden, wenn sie für diesen Zweck notwendig sind.