Mietrecht

Ja. Bei Streitigkeiten und Übergriffen zwischen mehreren Mietern darf der Hauseigentümer alle Beteiligten kündigen oder auch nur einen davon. Es kommt nicht darauf an, ob nur der Gekündigte oder auch die anderen den Grund gesetzt haben; geschützt wird nicht nur der ruhige Mieter, sondern auch das Interesse des Vermieters an Ruhe und Ordnung im Haus.

Sehr streng. Auch wenn sich die Lage am Wohnungsmarkt etwas entspannt hat, wird der strenge Maßstab beim dringenden Eigenbedarf nicht gelockert. Der Vermieter muss seinen Bedarf also weiterhin nachdrücklich darlegen.

Entscheidend sind die örtlichen und persönlichen Verhältnisse und die im Haus gewohnten Umgangsformen. Es zählt also, was in diesem Haus üblicherweise noch zulässig ist. Nicht das persönliche Empfinden einzelner Nachbarn gibt den Ausschlag, sondern ob das Verhalten nach allgemeiner Anschauung geeignet ist, den Mitbewohnern das Wohnen zu verleiden.

Für die Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens kommt es nicht darauf an, ob Sie ein Verschulden trifft. Entscheidend ist, ob das nach außen in Erscheinung tretende Verhalten grob ungehörig ist und den anderen das Zusammenwohnen verleidet. Das gilt auch dann, wenn das Verhalten auf eine geistige Erkrankung zurückgeht.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie die Wohnung wiederholt und länger vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen über längere Zeit unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Das ist auch der Fall, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wird oder eine solche Verletzung nur droht, etwa durch die Gefahr von Ungeziefer oder Nagern.

Es kommt nicht darauf an, ob am Haus bereits ein erheblicher Schaden entstanden ist. Der Kündigungsgrund liegt schon dann vor, wenn ein solcher Schaden wegen des Verhaltens des Mieters droht.

Eine Ablöse, die Sie als neuer Mieter dem Vermieter zahlen, kann eine Form des Mietzinses sein. Wenn die Höhe der Miete frei vereinbart werden darf, ist eine solche Zahlung ohne weiteres zulässig.

Dass der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet ist, rechtfertigt es nicht, dass Sie selbst einen Zustand schaffen, der die Bausubstanz erheblich gefährdet oder die persönliche Sicherheit der Bewohner bedroht. Ein solches Verhalten ist damit nicht entschuldigt.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn Sie den Mietgegenstand wiederholt und über längere Zeit vertragswidrig benützen oder notwendige Vorkehrungen immer wieder unterlassen und dadurch wichtige Interessen des Vermieters verletzt werden. Ebenso genügt es, wenn die Substanz des Mietgegenstandes erheblich verletzt wurde oder eine solche Verletzung nur droht.

Wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten, gilt ein Untermietzins, der um vierzig Prozent über Ihrem eigenen Hauptmietzins liegt, noch nicht als übermäßiges Entgelt. Ein Aufschlag in dieser Höhe ist also noch nicht zu hoch.

Ja. Wer die Wohnung jahrelang nicht reinigt und Gerümpel anhäuft, gibt einen Kündigungsgrund. Ausschlaggebend ist die dadurch entstehende Gefahr von Ungeziefer und Brand.

Dringender Eigenbedarf setzt einen Notstand voraus, also die unabweisliche Notwendigkeit, den bestehenden Zustand möglichst rasch zu beenden. Berücksichtigt wird jede Art von Bedarf, die sich aus einem wichtigen persönlichen oder wirtschaftlichen Bedürfnis ergibt und nur durch diese Wohnung gedeckt werden kann. Dieser strenge Maßstab gilt auch dann, wenn Ihnen eine Ersatzwohnung angeboten wird.

Nein. Sind Sie eintrittsberechtigt, gehen die Hauptmietrechte kraft Gesetzes auf Sie über. Sie müssen sich dafür nicht als Mieter bezeichnen oder verhalten, und auch Minderjährigkeit steht dem Erwerb der Mietrechte nicht entgegen.

Ja. Droht Ihnen durch die Kündigung Obdachlosigkeit, wiegt das bei der Abwägung besonders schwer, vor allem wenn Sie sich keine Ersatzwohnung beschaffen können. Ist dadurch Ihre Existenz gefährdet, kann das sogar gegenüber schweren gesundheitlichen Nachteilen des Vermieters den Ausschlag geben.

Der Mieter. Bestehen Zweifel, wessen Interessen überwiegen, fällt die Abwägung zu Ihren Gunsten als Mieter aus. Der Vermieter muss beweisen, dass ihm aus der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwächst als Ihnen aus der Kündigung.

Ein dringendes Wohnbedürfnis besteht, wenn Sie ein echtes schutzwürdiges Interesse an der Wohnung haben. Das ist der Fall, wenn Ihr Wohnbedürfnis nicht anderweitig gedeckt ist, Sie die Wohnung also weiterhin zum Wohnen brauchen.

Ihr schutzwürdiges Interesse an der Wohnung zählt nur, wenn es zur Zeit der Kündigung besteht oder in naher Zukunft sicher zu erwarten ist. Geben Sie den Mittelpunkt Ihrer Lebensführung und Ihres Familienlebens in der Wohnung auf und verlegen ihn ins Ausland, wird dort kein regelmäßiges Wohnbedürfnis mehr befriedigt. Daran ändert auch ein beruflicher Grund nichts.

Nein, solange Sie sich im genehmigten Rahmen halten. Wer die Haltung eines Hundes erlaubt, verzichtet damit auf eine Kündigung aus diesem Grund. Das übliche Bellen gehört zur Hundehaltung und ist mitgenehmigt.

Ihr Mietverhältnis bleibt bestehen, wenn die gekündigte Wohnung in mancher Hinsicht noch Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit und Ihres Familienlebens ist. Ob Ihnen wegen der zweiten Wohnung zumutbar wäre, die gekündigte aufzugeben, spielt dabei keine Rolle.

Fällt ein Mietverhältnis grundsätzlich in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wird vermutet, dass dieses Gesetz gilt. Diese Vermutung kann nur widerlegen, wer eine bestimmte gesetzliche Ausnahme nachweist.

Ein grobes Verschulden setzt ein besonders hohes Maß an Sorglosigkeit voraus. Es liegt vor, wenn Ihnen vorzuwerfen ist, dass Sie die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn oder Streitsucht verletzt haben. Bloße Nachlässigkeit reicht dafür nicht.

Als gekündigter Mieter müssen Sie selbst beweisen, dass Sie kein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Mietzinses trifft. Haben Sie Ihre Zahlungsunfähigkeit zumindest grob fahrlässig selbst herbeigeführt, trifft Sie ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung.

Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes sind im Zweifel zwingend zugunsten des Mieters. Eine Vereinbarung, die dem Mieter weniger gibt als das Gesetz, wirkt daher im Zweifel nicht.

Nein. Ob das Mietrechtsgesetz auf bestimmte Räume anzuwenden ist, können die Vertragsparteien nicht vereinbaren. Auf Ansprüche aus den zwingenden Mieterschutzvorschriften können Sie auch im Vorhinein nicht verzichten.

Wenn Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses Ihre Rechte als Mieter wesentlich beeinträchtigen, muss Ihnen der Vermieter eine angemessene Entschädigung leisten. Dieser Anspruch besteht auch ohne Verschulden, deckt aber keine ideellen Nachteile ab.

Ob ein Mietgegenstand Wohnzwecken dient, hängt davon ab, was die Parteien bei Abschluss des Vertrags gewollt haben oder was sie später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben. Ob dort Sie selbst, eintrittsberechtigte Personen oder andere wohnen, spielt keine Rolle.

Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Sie nur unwesentliche Änderungen vornehmen. Das sind Änderungen, die geringfügig und nicht erheblich sind und die sich leicht wieder beseitigen lassen. Sie dürfen außerdem keinen schutzwürdigen Interessen des Vermieters widersprechen und Bestand und Wert der Wohnung nicht beeinträchtigen können.

Ein Antrag, mit dem Sie als Mieter eine Veränderung in der Wohnung durchsetzen wollen, hat nur Erfolg, wenn sämtliche im Gesetz aufgezählten Voraussetzungen vorliegen. Es genügt nicht, wenn nur einige davon erfüllt sind.

Nein. Die Liste der Betriebskosten ist abschließend, und Vereinbarungen zu Ihren Lasten sind unwirksam. Verrechnet werden dürfen nur Kosten, die regelmäßig wiederkehren, also laufende Kosten des Hausbetriebs.

Auch bei längerer Abwesenheit muss nicht auf das Ende des gemeinsamen Haushalts geschlossen werden. Entscheidend ist nicht bloß die Dauer, sondern die Willensrichtung der Betroffenen. Ist die Abwesenheit bloß krankheitsbedingt, bleibt der gemeinsame Haushalt auch bei längerer Dauer bestehen, solange die Absicht zur Rückkehr fortbesteht und diese nicht von vornherein ausgeschlossen ist.