Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Jeder Raum, der selbständig für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke vermietbar ist, zählt zur Nutzfläche. Es schadet nicht, wenn er nur auf fünf Seiten umschlossen ist, ihm also auf einer Seite die Abgrenzung fehlt. Sogar eine Geschäftspassage wurde bei entsprechender Gestaltung schon zur Nutzfläche eines angrenzenden Geschäfts gezählt.

Nein. Hat der Mieter im Mietobjekt nie selbst eine Geschäftstätigkeit entfaltet, sondern von Anfang an eine andere Person dort ein Unternehmen geführt, tritt kein Übergang des Mietvertrags ein. Der Übergang setzt immer die Veräußerung und Weiterführung eines lebenden Unternehmens voraus. Auch der Verkauf eines Unternehmens, das nur in einem Teil des Objekts betrieben wurde, bewirkt keinen Übergang.

Bei einer echten Mietzinsvorauszahlung muss von vornherein datumsmäßig feststehen oder zumindest bestimmbar sein, für welchen Zeitraum sie geleistet wird. Die Abrede, die Vorauszahlung bei einem unbefristeten Vertrag mit der Miete der letzten sechs Monate vor einer möglichen Beendigung zu verrechnen, ist dafür zu unbestimmt.

Ja. Der Antrag auf Erhöhung der Hauptmietzinse zur Finanzierung von Erhaltungsarbeiten kann auch noch gestellt werden, nachdem die Arbeiten bereits durchgeführt worden sind.

Ja. Beim Verkauf eines Unternehmens dürfen sich auch die Mietrechte im Kaufpreis niederschlagen. Unzulässig ist das nur, wenn die Unternehmensveräußerung geradezu zum Schein vorgeschützt wird und in Wahrheit bloß die Mietrechte übertragen werden sollen. Solange kein Scheingeschäft vorliegt, wird der Kaufpreis nicht in einen Anteil für die Mietrechte zerlegt.

Ob ein schutzwürdiges Interesse besteht, wird nicht nur nach den Umständen im Zeitpunkt der Aufkündigung beurteilt. Auch die Entwicklungen, die während des Verfahrens eintreten, werden berücksichtigt.

Nein. Ihr Mietvertrag besteht nur mit jenem Wohnungseigentümer, von dem Sie die Wohnung gemietet haben. Zu den übrigen Miteigentümern des Hauses stehen Sie in keiner Rechtsbeziehung, und eine Entscheidung über Ihren Mietgegenstand berührt deren Interessen nicht unmittelbar.

Ausgangspunkt ist, wie sich das Objekt bei einer Neuvermietung am besten verwerten ließe. Bei einem sehr großen Objekt mit vielen Räumen, das sich sogar über mehrere Stockwerke erstreckt, kann das auch bedeuten, es in mehrere getrennt vermietbare Einheiten zu zerlegen.

Haben Sie ein Gassenlokal als Verkaufsraum gemietet, ist die Nutzung als Lager- und Schauraum keine gleichwertige Verwendung. Der Vermieter kann sich daher auf diesen Kündigungsgrund stützen.

Wird ein Gassenlokal nur mehr als Magazin verwendet, liegt ein Kündigungsgrund vor. Dem steht es gleich, wenn ein Verkaufslokal nur mehr als Lager dient und durchschnittlich nur einmal im Monat ein Kunde kommt, um Ware zu besichtigen und zu kaufen.

In Mietrechtsverfahren außer Streitsachen können Sie sich von Funktionären bestimmter Interessenvertretungen vertreten lassen. Diese Vertretung ist nicht auf die erste und zweite Instanz beschränkt, sondern auch vor dem Obersten Gerichtshof möglich. Die Aufzählung im Gesetz dient nur der Abgrenzung gegenüber unbefugter Rechtsberatung.

War bei der Schlichtungsstelle eine bestimmte Sache Gegenstand des Antrags, dürfen die Gerichte nicht über etwas anderes entscheiden. Tun sie es doch, sind ihre Entscheidungen nichtig und ersatzlos zu beseitigen.

Dieser Kündigungsgrund greift nur, wenn eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit fehlt. Maßgeblich ist, ob der Betrieb in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form geführt wird.

Auch wenn Ihr Mietvertrag vor dem Mietrechtsgesetz geschlossen wurde, werden Vorgänge, die sich erst danach ereignen, nach dem Mietrechtsgesetz beurteilt. Dazu zählt der Eintritt eines im Vertrag vereinbarten Auflösungsgrundes, etwa der Verkauf des Mietobjekts.

Entscheidend ist, wann das Unternehmen mit dem Willen zur endgültigen Übertragung verkauft und tatsächlich übergeben wurde, der Käufer den Betrieb also übernommen hat. Auf den Zeitpunkt, zu dem er Eigentum an den einzelnen Gegenständen des Unternehmens erwirbt, kommt es nicht an.

Nur ausnahmsweise. Ein nicht ausdrücklich erklärter Verzicht des Vermieters auf diesen Kündigungsgrund ist nur anzunehmen, wenn Sie das Objekt mit seiner Zustimmung und seinem Wissen gerade in der Absicht gemietet haben, aus der Untervermietung Einkünfte zu erzielen. Dasselbe gilt, wenn nach den Umständen klar war, dass er gegen erhebliche Vorteile aus der Untervermietung keinen Einwand hat.

Eine Leistung an den Vermieter dafür, dass er auf Rechte verzichtet und eine unsichere Lage bereinigt wird, gilt grundsätzlich als entgeltlich und damit zulässig. Unzulässig ist sie erst, wenn ein auffallendes Missverhältnis zwischen der Leistung und dem Rechtsverzicht des Vermieters besteht. Wer sich darauf beruft, muss das behaupten und beweisen.

Nein. Wird ein Unternehmen samt den Mietrechten verkauft oder in eine Gesellschaft eingebracht, an der Sie beteiligt sind, ist das keine Weitergabe des Mietgegenstands. Der Vermieter kann daraus keinen Kündigungsgrund ableiten, weil die Erhaltung des Betriebs schutzwürdig ist.

Nein. Verpachten Sie das im Mietobjekt betriebene Unternehmen samt den Mietrechten, ist das keine Weitergabe des Mietgegenstands. Eine Weitergabe liegt nur vor, wenn es in Wahrheit darum geht, das Mietrecht für sich zu verwerten.

Bevor das Gericht den Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet, muss geklärt sein, dass dem Anspruch nichts entgegensteht. Zu prüfen ist etwa, ob der Vermieter Gegenforderungen erhebt oder Verjährung einwendet.

Nein. Liegen die Entscheidungsgrundlagen vor, soll das Gericht gleich einen vollstreckbaren Titel für die Rückzahlung schaffen — dafür brauchen Sie weder einen förmlichen Antrag noch ein bestimmt formuliertes Begehren. Nur wenn das ohne weiteren Aufwand nicht möglich ist, beschränkt es sich darauf festzustellen, dass die Beträge unzulässig eingehoben wurden. Aufdrängen lässt sich Ihnen der Zahlungsauftrag aber nicht.

Ein Rückforderungsanspruch kann sich nur für jene Zinsperioden ergeben, die auch Gegenstand des Verfahrens waren. Außerdem muss das Gericht die Frage der Rückforderung zuvor mit beiden Seiten erörtert haben, bevor es einen vollstreckbaren Titel dafür schafft.

Maßgeblich ist der tatsächliche Gebrauchswert der Investition in jenem Zeitpunkt, in dem untervermietet wird, nicht der ursprüngliche Anschaffungspreis. Berücksichtigt wird nur, was dem Untermieter auch tatsächlich zugutekommt.

Zum Hauptmietzins wird jener Betrag hinzugerechnet, der sich aus dem Wert der Investitionen und dem Zeitraum ihrer Aufteilung ergibt. Diese Summe dürfen Sie jedenfalls auf den Untermieter überwälzen.

Beurteilt wird grundsätzlich die Lage im Zeitpunkt der Weitergabe der Wohnung. Das Gericht darf dabei auch Umstände heranziehen, die erst später abschließend beurteilbar wurden. Ereignisse, die erst nach der Weitergabe oder gar erst nach Zustellung der Kündigung eintreten, zählen dagegen nicht.

Ja. Weil eine Kündigung eingeschränkt oder in ihrem Gegenstand verändert werden kann, ist eine Teilkündigung aus jedem Kündigungsgrund zulässig. Das gilt auch dann, wenn sie von vornherein nur für einen Teil eingebracht wird.

Im Mietrecht werden Haus und Liegenschaft weitgehend gleichgesetzt, sodass grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers einzubeziehen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Das ist etwa der Fall, wenn auf einer sonst landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft neben dem Wohngebäude des Betriebsinhabers und den Wirtschaftsgebäuden ein davon abgesondertes Wohnhaus steht.

Ja. Wird ein Teil des Gebäudes selbständig für geschäftliche Zwecke vermietet, etwa als Lager, Garage oder Werkstätte, entfällt die Begünstigung des Vermieters. Dasselbe gilt, wenn der landwirtschaftliche Betrieb aufgegeben wurde oder das Haus nicht mehr dem Wohnen der Bauernfamilie dient.

In bestimmten Verfahren gegen eine gemeinnützige Bauvereinigung haben alle Mieter und Nutzungsberechtigten des Hauses Parteistellung. Sie müssen am Verfahren beteiligt werden, sonst ist es nichtig.

Schließt ein Miteigentümer oder der Hausverwalter einen Hauptmietvertrag ab, handelt er im Zweifel für alle Eigentümer, auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt. Ohne gegenteilige Erklärung ist sein Auftreten so zu verstehen, dass er auch die übrigen Eigentümer verpflichten will.