Mietrecht

In Mietrechtsverfahren außer Streitsachen können Sie sich von Funktionären bestimmter Interessenvertretungen vertreten lassen. Diese Vertretung ist nicht auf die erste und zweite Instanz beschränkt, sondern auch vor dem Obersten Gerichtshof möglich. Die Aufzählung im Gesetz dient nur der Abgrenzung gegenüber unbefugter Rechtsberatung.

War bei der Schlichtungsstelle eine bestimmte Sache Gegenstand des Antrags, dürfen die Gerichte nicht über etwas anderes entscheiden. Tun sie es doch, sind ihre Entscheidungen nichtig und ersatzlos zu beseitigen.

Dieser Kündigungsgrund greift nur, wenn eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit fehlt. Maßgeblich ist, ob der Betrieb in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form geführt wird.

Auch wenn Ihr Mietvertrag vor dem Mietrechtsgesetz geschlossen wurde, werden Vorgänge, die sich erst danach ereignen, nach dem Mietrechtsgesetz beurteilt. Dazu zählt der Eintritt eines im Vertrag vereinbarten Auflösungsgrundes, etwa der Verkauf des Mietobjekts.

Entscheidend ist, wann das Unternehmen mit dem Willen zur endgültigen Übertragung verkauft und tatsächlich übergeben wurde, der Käufer den Betrieb also übernommen hat. Auf den Zeitpunkt, zu dem er Eigentum an den einzelnen Gegenständen des Unternehmens erwirbt, kommt es nicht an.

Nur ausnahmsweise. Ein nicht ausdrücklich erklärter Verzicht des Vermieters auf diesen Kündigungsgrund ist nur anzunehmen, wenn Sie das Objekt mit seiner Zustimmung und seinem Wissen gerade in der Absicht gemietet haben, aus der Untervermietung Einkünfte zu erzielen. Dasselbe gilt, wenn nach den Umständen klar war, dass er gegen erhebliche Vorteile aus der Untervermietung keinen Einwand hat.

Eine Leistung an den Vermieter dafür, dass er auf Rechte verzichtet und eine unsichere Lage bereinigt wird, gilt grundsätzlich als entgeltlich und damit zulässig. Unzulässig ist sie erst, wenn ein auffallendes Missverhältnis zwischen der Leistung und dem Rechtsverzicht des Vermieters besteht. Wer sich darauf beruft, muss das behaupten und beweisen.

Nein. Wird ein Unternehmen samt den Mietrechten verkauft oder in eine Gesellschaft eingebracht, an der Sie beteiligt sind, ist das keine Weitergabe des Mietgegenstands. Der Vermieter kann daraus keinen Kündigungsgrund ableiten, weil die Erhaltung des Betriebs schutzwürdig ist.

Nein. Verpachten Sie das im Mietobjekt betriebene Unternehmen samt den Mietrechten, ist das keine Weitergabe des Mietgegenstands. Eine Weitergabe liegt nur vor, wenn es in Wahrheit darum geht, das Mietrecht für sich zu verwerten.

Bevor das Gericht den Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet, muss geklärt sein, dass dem Anspruch nichts entgegensteht. Zu prüfen ist etwa, ob der Vermieter Gegenforderungen erhebt oder Verjährung einwendet.

Nein. Liegen die Entscheidungsgrundlagen vor, soll das Gericht gleich einen vollstreckbaren Titel für die Rückzahlung schaffen — dafür brauchen Sie weder einen förmlichen Antrag noch ein bestimmt formuliertes Begehren. Nur wenn das ohne weiteren Aufwand nicht möglich ist, beschränkt es sich darauf festzustellen, dass die Beträge unzulässig eingehoben wurden. Aufdrängen lässt sich Ihnen der Zahlungsauftrag aber nicht.

Ein Rückforderungsanspruch kann sich nur für jene Zinsperioden ergeben, die auch Gegenstand des Verfahrens waren. Außerdem muss das Gericht die Frage der Rückforderung zuvor mit beiden Seiten erörtert haben, bevor es einen vollstreckbaren Titel dafür schafft.

Maßgeblich ist der tatsächliche Gebrauchswert der Investition in jenem Zeitpunkt, in dem untervermietet wird, nicht der ursprüngliche Anschaffungspreis. Berücksichtigt wird nur, was dem Untermieter auch tatsächlich zugutekommt.

Zum Hauptmietzins wird jener Betrag hinzugerechnet, der sich aus dem Wert der Investitionen und dem Zeitraum ihrer Aufteilung ergibt. Diese Summe dürfen Sie jedenfalls auf den Untermieter überwälzen.

Beurteilt wird grundsätzlich die Lage im Zeitpunkt der Weitergabe der Wohnung. Das Gericht darf dabei auch Umstände heranziehen, die erst später abschließend beurteilbar wurden. Ereignisse, die erst nach der Weitergabe oder gar erst nach Zustellung der Kündigung eintreten, zählen dagegen nicht.

Ja. Weil eine Kündigung eingeschränkt oder in ihrem Gegenstand verändert werden kann, ist eine Teilkündigung aus jedem Kündigungsgrund zulässig. Das gilt auch dann, wenn sie von vornherein nur für einen Teil eingebracht wird.

Im Mietrecht werden Haus und Liegenschaft weitgehend gleichgesetzt, sodass grundsätzlich alle vermieteten Teile eines Grundbuchskörpers einzubeziehen sind. Eine Ausnahme gilt, wenn es unbillig wäre, mehrere selbständige Gebäude als Einheit zu betrachten. Das ist etwa der Fall, wenn auf einer sonst landwirtschaftlich genutzten Liegenschaft neben dem Wohngebäude des Betriebsinhabers und den Wirtschaftsgebäuden ein davon abgesondertes Wohnhaus steht.

Ja. Wird ein Teil des Gebäudes selbständig für geschäftliche Zwecke vermietet, etwa als Lager, Garage oder Werkstätte, entfällt die Begünstigung des Vermieters. Dasselbe gilt, wenn der landwirtschaftliche Betrieb aufgegeben wurde oder das Haus nicht mehr dem Wohnen der Bauernfamilie dient.

In bestimmten Verfahren gegen eine gemeinnützige Bauvereinigung haben alle Mieter und Nutzungsberechtigten des Hauses Parteistellung. Sie müssen am Verfahren beteiligt werden, sonst ist es nichtig.

Schließt ein Miteigentümer oder der Hausverwalter einen Hauptmietvertrag ab, handelt er im Zweifel für alle Eigentümer, auch wenn er das nicht ausdrücklich sagt. Ohne gegenteilige Erklärung ist sein Auftreten so zu verstehen, dass er auch die übrigen Eigentümer verpflichten will.

Will ein Miteigentümer den Mietvertrag nur im eigenen Namen abschließen, muss er Ihnen das deutlich erklären. Sonst können Sie nicht erkennen, dass die anderen Eigentümer nicht gebunden sind und gegen Sie auf Räumung klagen könnten.

Der Ersatzanspruch für einen fremden Aufwand greift nur, wenn Sie weder zum Gegner noch zu jenem, an den Sie geleistet haben, in einer Rechtsbeziehung stehen. Ist der Aufwand als Nebenpflicht aus einem Mietvertrag entstanden, können Sie ihn nur aus dem Vertrag gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen.

Ja, wenn es in Ihrer Gemeinde eine solche Stelle gibt. Dann darf das Gericht die Sache noch nicht behandeln, und eine irrtümlich eingebrachte Klage kann auch nicht einfach in einen Antrag umgedeutet werden. Haben Sie die Schlichtungsstelle dagegen bereits angerufen, ist die Umdeutung zulässig.

Für die Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen kommt es auf den Tod des Mieters an. Mit dem Tod ist der maßgebliche Sachverhalt endgültig eingetreten. Wann die Einantwortung an die Erben rechtskräftig wird, spielt dafür keine Rolle.

Als Errichtung gilt die Neuschaffung eines Mietgegenstandes durch Neubau, Umbau, Aufbau, Einbau oder Zubau. Dieser Begriff deckt sich mit der Neuschaffung, wie sie auch an anderer Stelle des Mietrechtsgesetzes verwendet wird. Für die Auslegung kann daher auf die Rechtsprechung zur früheren Regelung zurückgegriffen werden.

Ja. Die Möglichkeit des Vermieters, den Mietzins nach dieser Bestimmung anzuheben, besteht auch dann, wenn im Vertrag ausdrücklich ein Weitergaberecht oder ein Verpachtungsrecht eingeräumt wurde.

Ja, wenn die Dauer bestimmt oder wenigstens bestimmbar ist. Dafür genügt schon eine Klausel, innerhalb einer bestimmten Frist nicht zu kündigen. Auch ein Vertrag auf unbestimmte Zeit ist eintragbar, wenn der Vermieter für sich und seine Rechtsnachfolger für eine bestimmte Zeit auf Kündigungsgründe verzichtet.

Vermietet ein Verkehrsunternehmen Flächen im Rahmen seines Betriebs, gilt das Mietrechtsgesetz nicht. Entscheidend ist, ob Ihre Tätigkeit den Betriebszweck des Unternehmens unterstützen soll. Das wurde etwa für einen Lagerplatz mit Anschlussgleis im Bahnhofsgelände und für einen Verkaufsraum in einer Talstation bejaht.

Nein. Für die Rügepflicht bei der Geschäftsraummiete wird der Unternehmerbegriff nicht aus dem Umsatzsteuerrecht übernommen. Diese Steuergesetze verfolgen einen anderen Zweck, weshalb ihre Begriffe hier nicht gelten.

Ja. Als Unternehmen gelten nicht nur auf Gewinn gerichtete Tätigkeiten, sondern auch solche, die im öffentlichen Interesse humanitäre, geistige oder kulturelle Ziele oder ein Vereinsziel verfolgen. Es muss sich aber um eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit handeln, zu der auch Standort und Kundenstock zählen. Bei ausschließlich privater Verwendung gilt das nicht.