Mietrecht

Ja. Als Geschäftsräumlichkeit gilt jedes rundum abgeschlossene Gebilde, das geschäftlichen Zwecken dient; die Aufzählung im Gesetz nennt nur Beispiele. Es genügt, dass das Objekt diesen Zwecken dient, die Tätigkeit selbst muss nicht darin ausgeübt werden. Ein Zugang für die Allgemeinheit ist nicht nötig.

Bei Streitigkeiten über Wohnungen mit höchstens sechzig Quadratmetern Nutzfläche gilt für die Berechnung der Kosten der niedrigste Wert. Wird nicht behauptet und belegt, dass die Wohnung größer ist, bleibt es bei dieser geringsten Grundlage.

Im Zweifel wird das gesamte bei der Schlichtungsstelle anhängige Verfahren bei Gericht anhängig, und die Schlichtungsstelle stellt ihr Verfahren ein. Nur wenn Sie ausdrücklich bloß einen Teil abziehen oder es um ihrem Wesen nach unabhängige Anträge geht, bleibt der Rest dort.

Dann läuft die Frist nicht. Ohne ordnungsgemäße Anzeige kann Ihr Recht auf Anhebung des Mietzinses nicht verfallen, und Sie können ihn auch rückwirkend ab dem Zinstermin nach der Veräußerung geltend machen. Auf eine sonstige Kenntnis kommt es nicht an.

Ja. Geht es um die gesetzliche Zulässigkeit des Mietzinses, den Sie gemeinsam schulden, können Mitmieter darüber nur einheitlich streiten. Sie werden im Verfahren wie eine einzige Partei behandelt, so wie regelmäßig auch im Zivilprozess.

Ob der Vermieter eine Veränderung in der Wohnung dulden muss, hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab. Deshalb liegt darin in der Regel keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung, mit der sich das Höchstgericht befassen muss.

Das Verfahren über die Grundsatzentscheidung und jenes über die endgültige Erhöhung bilden zwar eine Einheit. Daraus folgt aber nicht, dass im Verfahren über die endgültige Erhöhung nichts Neues mehr vorgebracht werden dürfte. Sie können dort etwa noch etwas zu den Ausstattungskategorien oder zu den Nutzflächen sagen.

Nein. Kaufen Sie einen Teil des Grundstücks, das Sie bisher gemietet haben, bleibt Ihr Kündigungsschutz für die weiterhin gemietete Fläche bestehen. Es gibt keinen vernünftigen Grund anzunehmen, dass Sie sich durch den Kauf schlechter stellen wollten.

Ja. Ist absehbar, dass die Zwangsverwaltung ohnehin bald wieder eingestellt werden müsste, kann das Gericht den Antrag abweisen, obwohl die dem Vermieter gesetzte Frist bereits abgelaufen ist.

Die schrittweise Anhebung des Mietzinses bei Geschäftsräumen ist nur möglich, wenn die Mietrechte durch den Tod des Mieters als Ganzes auf einen Rechtsnachfolger übergehen. Fehlt ein solcher Übergang des gesamten Vermögens, gibt es kein Recht zur Anhebung.

Ja, und der Grund muss nicht in der Person des Mieters oder Pächters liegen. Bei Bestandverhältnissen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, kann es auch aus anderen Umständen unzumutbar werden, weiter an den Kündigungsverzicht gebunden zu bleiben.

Ist die Grundsatzentscheidung rechtskräftig, kann nicht mehr neu aufgerollt werden, ob die dort genannten Arbeiten eine Erhöhung des Mietzinses rechtfertigen. Gebunden sind Vermieter und Mieter nur an Art und Umfang dieser Arbeiten und an die Dauer der Erhöhung. Andere darin angeführte Umstände sind nicht bindend.

Ja. Vermietet der Eigentümer eines Bauwerks, das auf fremdem Grund steht, Räume darin, entstehen Hauptmietrechte. Dieses Bestandrecht kann allerdings nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Bei der Entschädigung für Eingriffe in Ihr Mietrecht geht es nur darum, dass Ihre eigenen Nachteile ausgeglichen werden. Wem die Arbeiten nützen und wer daran verdient, spielt dafür keine Rolle. Sie können also keinen Anteil an fremden Vorteilen verlangen.

Ja, aber nur teilweise. Beim Untermietzins dürfen Verbesserungen berücksichtigt werden, die für Sie einen objektiven Nutzen haben. Auf Ihre konkrete Verwendung kommt es nicht an, wohl aber darauf, dass der Nutzen schon beim Abschluss des Untermietvertrages bestand.

Nein. Ein Buffet oder ein Restaurant, das in einem Flughafengebäude vermietet wird, fällt unter eine Ausnahme vom Mietrechtsgesetz. Der volle Mieterschutz gilt für ein solches Lokal daher nicht.

Ja. Die Pflicht, dem Vermieter eine Änderung der Machtverhältnisse in der Mietergesellschaft anzuzeigen, dient dem Schutz des Vermieters. Verletzen die vertretungsbefugten Organe diese Pflicht schuldhaft, haften sie persönlich, soweit der Vermieter von der Gesellschaft nicht voll befriedigt wird. Die Anzeigepflicht ist unbefristet.

Ja, zeitlich unbegrenzt. Verpachtet der Mieter das Unternehmen im Geschäftslokal, ist das Recht des Vermieters, den Hauptmietzins anzuheben, an keine Frist gebunden. Anders ist es bei einem Verkauf des Unternehmens: dort gilt eine Frist.

Kippen die Mehrheitsverhältnisse in der Mieterfirma, spricht das zwar für einen Machtwechsel, geprüft wird aber immer der Einzelfall. Steht am Ende des Vorgangs wirtschaftlich alles beim Alten, obwohl sich die rechtlichen Verhältnisse geändert haben, darf der Vermieter den Mietzins nicht anheben.

Ist eine förderungsrechtliche Zinsbegrenzung aufgrund ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung nicht anwendbar, wird die Angemessenheit der Verzinsung des Darlehens durch einen Vergleich mit den am Kapitalmarkt orts- und marktüblichen Bedingungen geprüft.

Ja. Wurde für das Haus ein Verwalter bestellt, weil der Vermieter notwendige Arbeiten unterlassen hat, kann jeder Hauptmieter beantragen, dass die Mietzinsreserven an diesen Verwalter herausgegeben werden.

Das ist möglich. Die Anordnung, die Mietzinsreserven an den bestellten Verwalter herauszugeben, muss nicht auf jenen Betrag beschränkt werden, der für die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten voraussichtlich nötig ist.

Nein. Ein Wirtschaftspark, für den die Schutzbestimmungen des Mietrechts nicht gelten, entsteht nur dadurch, dass Mietverhältnisse ab dem 1. März 1994 neu begründet werden. Bereits bestehende ältere Mietverhältnisse können nachträglich nicht dazu gemacht werden.

Vermieten Sie mehrere Teile der Wohnung gleichzeitig unter, wird nicht jede Untermiete für sich betrachtet. Für die Frage, ob Sie unverhältnismäßig viel einnehmen, zählen alle Einnahmen zusammen. Maßgeblich ist der Gesamterlös aus allen laufenden Untermietverhältnissen.

Nicht aus diesem Grund. Stellen Sie anderen bloß eine Firmenadresse zur Verfügung, ohne ihnen tatsächlich Räume zu überlassen, ist das keine Überlassung des Mietgegenstands. Der darauf gestützte Kündigungsgrund greift daher nicht.

Ja. Wird Wohnraum im Rahmen eines Heims überlassen, ist das bei der Berechnung des Entgelts und bei der Verwendung der Mittel wie die Überlassung einer Wohnung zu behandeln. Als sonstige Räumlichkeit zählt es nicht.

Vom Vermieter. Mussten Sie als Mieter Arbeiten im Haus dulden und wollen dafür eine Entschädigung, richten Sie Ihre Forderung an ihn. Die Eigentümergemeinschaft ist dafür nicht Ihr Ansprechpartner.

Ja. Der Bestand des verpachteten Unternehmens wird nicht dadurch berührt, dass der Pächter eigenes Inventar und einen eigenen Gewerbeschein erwirbt und den Betrieb in ein Nachbarhaus verlegt. Auch ein wechselnder Kundenstock oder ein geänderter Umfang ändern nichts. Dem Pächter muss allerdings im Allgemeinen alles beigestellt werden, was zum Betrieb wesentlich gehört, also Betriebsmittel, Kundenstock und Gewerbeberechtigung.

Verlangt der Vermieter eine ganz bestimmte Änderung an Ihrer Wohnung, prüft das Gericht nur, ob genau diese Änderung erlaubt ist. Es darf dann keine andere Lösung an ihre Stelle setzen. Anders ist es nur, wenn über die Aufteilung der Nutzung entschieden wird: dort sucht das Gericht eine für alle billige Lösung.

Ist Ihr Betrieb räumlich in den Betrieb des Bestandgebers eingebunden, spricht das im Zweifel für die Pacht eines Unternehmens und nicht für die bloße Miete von Geschäftsräumen. Ein wichtiges Anzeichen ist eine stillschweigend vereinbarte Pflicht, den Betrieb zu führen. Hat der Bestandgeber ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Betrieb, tritt Ihr Interesse an den bloßen Räumen zurück.