Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Ja. Hat ein Mieter eine strafbare Handlung begangen, darf der Vermieter zuerst das Ergebnis des Strafverfahrens abwarten und erst danach kündigen. Dieses Zuwarten schadet ihm nicht; das gilt auch heute, nachdem die frühere Bindung des Zivilrichters an das Strafurteil aufgehoben wurde.

Nein. Eine Tat, die ein Verbrechen darstellt, kann nicht mehr als geringfügig gewertet werden. Bei leichteren Taten hängt es dagegen von den Umständen des Einzelfalls ab, ob sie für eine Kündigung genügen.

Wird Ihnen als Mieter wegen einer unverhältnismäßig hohen Gegenleistung gekündigt, müssen Sie selbst vorbringen und beweisen, welche eigenen Leistungen Sie dem Dritten erbracht haben. Nur solche Leistungen können die Frage der Unverhältnismäßigkeit zu Ihren Gunsten beeinflussen.

Verglichen wird, was der Untermieter Ihnen zahlt, mit dem, was Sie selbst aufwenden. Auf Ihrer Seite zählen der eigene Mietzins und alle weiteren Leistungen mit Geldwert, die Sie dem Untermieter erbringen. Erst dieser Gesamtvergleich zeigt, ob Ihr Gewinn unverhältnismäßig hoch ist.

Nein. Wird ein Unternehmen veräußert und vom Erwerber weitergeführt, ist das kein Kündigungsgrund; im Zweifel steht dann nicht die Ausnützung des Mietrechts im Vordergrund. Anders liegt es nur, wenn der Verkauf bloß vorgeschoben ist, um in Wahrheit das Mietrecht zu übertragen.

Ein Unternehmen ist eine selbständig organisierte Erwerbsgelegenheit. Dazu zählen neben den Betriebsmitteln auch der Standort, der wiederum den Kundenkreis beeinflusst, der Kundenkreis selbst und die Einrichtung.

Nein. Eine Teilkündigung ist zwar möglich, wenn zwischen der Größe der Wohnung und dem Wohnbedarf des Eintrittsberechtigten ein auffallendes Missverhältnis besteht. Dass Nebenräume künftig gemeinsam mit jemandem benützt werden, kann das Gericht aber nicht anordnen.

Nein. Die Beschränkungen des Eigentums im Mietrecht sind weder von ihrer Anlage noch von ihrer Wirkung her eine Enteignung. Weil altes und neues Mietrecht demselben System folgen, kann auch die Rechtsprechung zum alten Recht weiter herangezogen werden.

Mietrechtliche Bestimmungen in den verschiedenen Förderungsgesetzen gehen den Regeln des Mietrechtsgesetzes vor. Sie sind für den von ihnen geregelten Bereich die spezielleren Vorschriften.

Bauwerke, die auf einem gemieteten Grundstück errichtet werden und nicht dauerhaft dort bleiben sollen, gelten als Räume. Damit können die Regeln über die Miete von Räumen zur Anwendung kommen.

Für die Ausnahme vom Mietrechtsgesetz muss das Gebäude selbst neu errichtet worden sein. Werden alte Mauern weiterverwendet, schließt das die Ausnahme nur dann nicht aus, wenn die Bauarbeiten im Ergebnis dennoch einer Neuerrichtung gleichkommen. Das ist durch einen wertenden Vergleich mit einem echten Neubau zu beurteilen.

Die Ausnahme greift nicht schon dann, wenn ihre Voraussetzungen nur bei einem einzelnen Mietgegenstand erfüllt sind. Der eindeutige Wortlaut des Gesetzes lässt diese Auslegung nicht zu.

Wem eine Liegenschaft mit mehreren Gebäuden und insgesamt mehr als zwei Wohnungen gehört, der ist nicht begünstigt, auch wenn eines dieser Gebäude für sich ein wirtschaftlich selbständiges Wohnhaus ist. Er wird so behandelt wie der Eigentümer eines Hauses mit mehr als zwei Wohnungen.

Nein, nicht in jedem Fall. Wird ein einzelner Dachbodenraum nur für Freizeitzwecke gemietet, ohne Zusammenhang mit einer geschäftlichen Tätigkeit oder einem Wohnungsmietvertrag, ist er ein neutrales Objekt außerhalb des Mietrechtsgesetzes. Die Vermieter müssen diese Voraussetzungen allerdings beweisen.

Nein. Stehen auf der gemieteten Fläche nur kleine Baulichkeiten wie Empfangsraum, Gerätehütte und Sanitäranlagen, haben diese neben der großen Freifläche bloß Hilfsfunktion. Der Vertrag ist dann insgesamt eine Flächenmiete, für die das Mietrechtsgesetz nicht gilt.

Nein. Wenn Sie Ihre Wohnung an einen nahen Angehörigen abtreten, ist es unschädlich, dass Sie schon von Anfang an vorhatten, nach Ablauf der gesetzlichen Frist selbst auszuziehen. Diese innere Absicht tritt nach außen nicht in Erscheinung und ist daher auch nicht überprüfbar.

Ja. Als Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gilt nicht nur, was im schriftlichen Vertrag steht. Auch eine nachträgliche Absprache, die bloß durch Dulden zustande gekommen ist und Ihr Mietrecht erweitert, zählt dazu, selbst wenn sie mit dem schriftlichen Wortlaut nicht übereinstimmt.

Ja, wenn auch nur mittelbar. Das Gesetz nennt die Art des Betriebs nicht als eigenen Maßstab für den angemessenen Mietzins. Sie steckt aber in den Merkmalen Größe, Art, Beschaffenheit, Lage sowie Ausstattungs- und Erhaltungszustand, denn ein Lokal bringt umso mehr, für je mehr und je ertragreichere Branchen es geeignet ist.

Ein bloßer Wechsel in der Geschäftsführung genügt für eine entscheidende Änderung noch nicht. Wird dagegen die Mehrheit der Anteile verkauft, liegt sie jedenfalls vor. Entscheidend ist, ob es in der Gesellschaft zu einem Machtwechsel gekommen ist.

Die entscheidende Änderung muss die rechtlichen und die wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten zugleich betreffen. Ändert sich nur die rechtliche Seite, ohne dass sich wirtschaftlich etwas ändert, darf der Mietzins nicht angehoben werden. Das gilt auch dann, wenn nur ein einzelner Anteil auf jemand anderen übergeht.

Ungewöhnlich ist eine Zusatzvereinbarung dann, wenn sie bei vergleichbaren Mietobjekten und vergleichbaren Verträgen gar nicht oder nur äußerst selten getroffen wird. Es kommt also auf die Art des Mietobjekts und auf den Inhalt Ihres konkreten Vertrags an; maßgeblich sind objektive Erwägungen.

Nein. Die Regeln über zulässige Veränderungen betreffen nur Änderungen innerhalb des Mietgegenstands. Den Umfang der gemieteten Fläche können Sie nicht einseitig ausdehnen, etwa indem Sie zusätzliche Flächen dazunehmen.

Nein. Die Gerichte sehen Eingriffe in die Bausubstanz eines Hauses kaum je als verkehrsüblich an; der Durchbruch einer Decke zwischen Keller und Wohngeschoß steht dem Durchbruch tragender Mauern nahe. Wollen Sie eine solche Änderung durchsetzen, müssen Sie selbst konkrete Tatsachen vorbringen und beweisen, die für die Üblichkeit sprechen.

Sie als Mieter. Wenn Sie eine wesentliche Veränderung am Mietobjekt durchsetzen wollen, müssen Sie selbst vorbringen und beweisen, dass daran ein wichtiges Interesse besteht. Das gilt etwa für den Austausch einer Werbeaufschrift nach der Änderung der Geschäftsbezeichnung oder für eine Markise über der Auslage.

Sie müssen als Antragsteller die Voraussetzungen für die Anerkennung als Hauptmieter beweisen, aber nur in dem Ausmaß, das Ihnen zumutbar ist. Haben Sie das getan, müssen die Gegner jene Umstände offenlegen, die allein in ihrem Bereich liegen und Ihren Nachweis entkräften könnten.

Nein. Wenn Sie innerhalb einer Wohnung einen zweiten selbständigen Baderaum schaffen wollen, ist das keine Errichtung oder Umgestaltung sanitärer Anlagen im Sinn des Gesetzes. Die Erleichterungen, die für solche Arbeiten gelten, kommen Ihnen dafür nicht zugute.

Die Anerkennung als Hauptmieter scheidet aus, wenn der Hauptmietvertrag nicht ausschließlich zur Umgehung geschlossen wurde. So lag es, als der Vertrag dazu diente, der heranwachsenden Tochter eine Wohnung zu verschaffen, die sie wegen ihrer Minderjährigkeit und Ausbildung noch nicht beziehen wollte und deshalb befristet untervermietete.

Je deutlicher das Geld an den Hauseigentümer zurückfließt und je stärker er die zwischengeschaltete Gesellschaft beherrscht, desto eher liegt eine Umgehung vor. Weitere Anzeichen sind, dass diese Gesellschaft nicht selbst investiert, dass die Investitionen aus dem Vermögen der Hauseigentümer stammen und dass Familienmitglieder oder Strohmänner eingeschaltet werden.

Für die Anerkennung als Hauptmieter kommt es nicht darauf an, ob die Parteien nur zum Schein gehandelt haben. Entscheidend ist, ob sie das Vereinbarte wirklich wollten, um durch diese Gestaltung bestimmte Regeln des Mietrechts zu vermeiden.

In der Regel zählen alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers zum Haus. Eine Ausnahme gilt, wenn mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden sind, von denen jedes für sich wirtschaftlich selbständig ist und die nicht im Verhältnis von Hauptsache und Nebensache stehen. Dann wäre es unbillig, alle Bauwerke gleich zu behandeln.