Mietrecht

Hat eine gemeinnützige Bauvereinigung das von ihr errichtete Haus schon vor dem 1. März 1991 an einen Mieter oder an einen Dritten verkauft, gelten für die Mietverhältnisse in diesem Haus weiterhin die Regeln des Mietrechtsgesetzes. Die Regeln für gemeinnützige Bauvereinigungen sind dann nicht anzuwenden.

Abtreten können Sie ihn, doch der Erwerber kann damit nicht das mietrechtliche Außerstreitverfahren führen; dort fehlt ihm die Berechtigung. Er kann die Rückzahlung nur im ordentlichen Gerichtsverfahren einklagen.

Ja. Nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz ist eine Vereinbarung über die Erhöhung des Hauptmietzinses oder des Betrags für eine Rückstellung für Vorhaben an gemeinsamen Teilen und Anlagen des Gebäudes zulässig. Sie bindet grundsätzlich alle Mieter, wenn ihr mindestens drei Viertel der Mieter zustimmen. Möglich ist eine solche Vereinbarung erst, nachdem das Land das Förderungsbegehren geprüft hat.

Ja. Als Mieter einer Geschäftsräumlichkeit müssen Sie dem Vermieter die im Gesetz genannten Änderungen in Ihrem Unternehmen unverzüglich anzeigen. Erleidet der frühere Eigentümer des Hauses durch das Unterbleiben der Anzeige einen Schaden beim Kaufpreis, ist dieser Schaden vom Schutzzweck der Anzeigepflicht erfasst.

Ja, aber nur unter engen Voraussetzungen: Die kündigende Eigentümerin muss Bund, Land oder Gemeinde sein und mindestens zur Hälfte Eigentümerin sein, sie muss die Räume dringend für hoheitliche Aufgaben brauchen, diese dürfen bisher nicht oder nur in geringerem Umfang der Verwaltung gedient haben, und Sie müssen eine Ersatzwohnung bekommen. Ob die Behörde anderswo Räume bekommen könnte, spielt dabei in der Regel keine Rolle, und eine Abwägung Ihrer Interessen findet nicht statt.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren wird geprüft, ob der Vermieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung von jemandem ersetzt bekommen kann, der dazu bereit ist, etwa weil er den Befall verursacht hat. Die Frage, ob der Vermieter solche Kosten hätte verhindern oder gerichtlich von einem Ersatzpflichtigen hereinbringen müssen, gehört dagegen vor das ordentliche Streitgericht.

Ja. Für die Einstufung zählt der Ausstattungszustand bei Vertragsabschluss, gleichgültig ob der Vermieter, der Vormieter oder ein anderer Vorbenützer ihn geschaffen hat; in diesem Zustand wurde Ihnen die Wohnung überlassen. Haben Sie dem Vormieter solche Einbauten abgelöst, treten Sie in der Regel in dessen Anspruch auf Aufwandersatz gegen den Vermieter ein. Nach den späteren Ergänzungen des Gerichtshofs bleibt eine auf Kosten des Mieters erfolgte Anhebung der Kategorie bei der Mietzinsbildung jedoch außer Betracht.

Nur dann, wenn die Einmalzahlung eine Vorauszahlung auf einen zulässig vereinbarten Mietzins ist. Dann können Sie bei kürzerer Dauer des Mietverhältnisses den nicht verbrauchten Teil zurückfordern, und die Höhe lässt sich an den gesetzlichen Grenzen messen. Fehlt eine eindeutige Beziehung zwischen der Zahlung und der ersparten Miete, lässt sich diese Ersparnis nicht einfach als Gegenwert der Ablöse behandeln.

Das Mietrechtsgesetz kennt keinen gesetzlich festgesetzten Hauptmietzins; der Mietzins muss immer vereinbart werden. Begrenzt ist nur seine zulässige Höhe, entweder durch die Angemessenheit oder durch die starren Ausstattungskategorien. Für Altverträge richtet sich die Mietzinsbildung deshalb von wenigen Ausnahmen abgesehen ohne zeitliche Begrenzung weiter nach dem alten Recht.

Ja, wenn sie einen objektiven Wert hat. Verschafft Ihnen der ausziehende Mieter die durchsetzbare Möglichkeit, die zunächst gemietete Wohnung später günstiger ins Eigentum zu übernehmen, steht Ihrer Zahlung eine sinnvolle Gegenleistung gegenüber; dann liegt keine verbotene Ablöse vor. Maßgeblich ist der objektive Wert dieses Rechts und nicht die Summe der vom Vormieter gezahlten Beträge.

Nicht mehr gleich wie im Mietrecht. Seit der Neufassung der Bestimmung für gemeinnützige Bauvereinigungen kann dort auch nach Nutzwerten aufgeteilt werden. Die zulässigen Abweichungen vom Grundschlüssel sind in diesem Bereich zudem abschließend aufgezählt.

Ob eine Befristung durchsetzbar ist, richtet sich nach den Bestimmungen, die bei Abschluss des Vertrags gegolten haben. Spätere Gesetzesänderungen machen einen durchsetzbaren Endtermin nicht undurchsetzbar und einen undurchsetzbaren nicht durchsetzbar. Die automatische Verlängerung eines Zeitmietvertrags gilt allerdings auch für ältere Verträge, die erst nach dem 1. September 1997 enden.

Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt ein eigenes Gesetz, das das allgemeine Mietrecht in bestimmten Bereichen verdrängt. Betroffen sind vor allem die kostendeckende Bildung des Entgelts und die damit verbundenen Fragen von Erhaltung und Verbesserung. In allen übrigen Fällen bleibt es beim allgemeinen Mietrecht.

Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen gibt es eine Grundstufe des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags, die ohne Rücksicht auf das Alter des Gebäudes anfällt und nicht zurückgefordert werden kann. Dieser Betrag ist in dem nach der Kategorie berechneten höheren Entgelt bereits enthalten. Daneben können die übrigen Entgeltbestandteile und die Differenz auf einen höheren Erhaltungsbeitrag verlangt werden.

Ja. Auch wenn ein angemessener Hauptmietzins ausnahmsweise wegen einer früheren Standardanhebung vereinbart werden durfte, gelten für diese Vereinbarung die allgemeinen Regeln über ihre Unwirksamkeit samt den dort vorgesehenen Fristen. Eine Lücke, die eine sinngemäße Anwendung nötig machen würde, besteht nicht.

Nein. Für die Berechnung des Deckungserfordernisses kommt es nicht darauf an, ob die gemeinnützige Bauvereinigung die vorgeschriebenen Formalitäten vor Durchführung der vorfinanzierten Erhaltungsarbeiten eingehalten hat. Sie muss aber beweisen, dass sie die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge tatsächlich für Erhaltungsarbeiten verwendet hat.

Ja. Ist eine Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags rechtskräftig bewilligt, muss sich die Bauvereinigung diesen Betrag bei der Ermittlung eines Fehlbetrags anrechnen lassen. Das gilt so weit, als sie ihn für die zugrunde liegenden Erhaltungsarbeiten tatsächlich hätte verwenden können.

Der Vermieter. Behauptet er, die Unternehmenspachtverträge seien nur vorgeschoben und in Wahrheit seien Untermietverträge geschlossen worden, muss er das beweisen.

Für die Ausnahme wegen Neuerrichtung ist unter Haus das einzelne Gebäude zu verstehen. Mit der Liegenschaft darf es dabei nicht gleichgesetzt werden.

Nein. Wurde Ihnen die Kündigung noch vor dem Wirksamwerden des Mietrechtsgesetzes am 1. Jänner 1982 zugestellt, wird ihre Wirksamkeit weiterhin nach dem alten Mietengesetz beurteilt. Das gilt auch dann, wenn der Kündigungstermin schon in die Zeit danach fällt. Das neue Gesetz greift also nicht rückwirkend ein.

Nein. Ein Miet- oder Pachtvertrag kann sich nie auf einen bloß rechnerischen Anteil an einer Liegenschaft beziehen, weil sich ein solcher Anteil nicht gebrauchen lässt. Dasselbe gilt für Unternehmen sowie für ein Vormietrecht an den internen Mietrechtsanteilen eines Mitmieters.

Im Zweifel gepachtet. Wird ein Buffet als Nebenbetrieb zu einem Kino oder Theater überlassen, ist der Vertrag in der Regel als Pachtvertrag und nicht als Mietvertrag einzustufen. Dasselbe wurde für ein Badebuffet angenommen.

Ja, wenn die Schließung nicht dauerhaft ist. Steht einer jederzeitigen Wiederaufnahme nichts im Weg und sind noch Werte wie ein wieder zu belebender Kundenstock vorhanden, kann auch ein stillgelegter Betrieb Gegenstand einer Pacht sein. Bei stillgelegten Betrieben sind die Anforderungen allerdings strenger.

Wurde ein Haus ohne Baubewilligung errichtet, kommt es darauf an, wann der Bau tatsächlich in Angriff genommen wurde. Eine Bewilligung, an die man anknüpfen könnte, gibt es in diesem Fall ja nicht.

Ja. Die Berechtigung zur Ausübung der Rechtsanwaltschaft ist höchstpersönlich und erlischt mit dem Tod. Die Rechtsanwaltskammer bestellt aber einen vorläufigen Stellvertreter, der vor allem darauf zu achten hat, dass die Klienten keinen Schaden erleiden. Er tritt zwar nicht automatisch in die Vollmachtsverhältnisse ein, führt aber die Kanzlei und damit das Unternehmen weiter.

Bei einer Personengesellschaft ist der Grund für eine Mietzinsanhebung in der Regel erst erfüllt, wenn sich die Anteile der persönlich haftenden Gesellschafter um mehr als die Hälfte geändert haben. Kleinere Änderungen genügen dafür nicht.

Für das Recht auf Anhebung des Mietzinses kommt es darauf an, ob auf der Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung ist das grundsätzlich dann der Fall, wenn die Mehrheitsverhältnisse gekippt sind.

Die gesetzliche Möglichkeit, gestaltend in eine Vereinbarung einzugreifen und sie zu ändern, gilt nur für die im Gesetz geregelten Fälle. Auf andere, nicht geregelte Fälle darf sie nicht übertragen werden. Eine Auslegung, wonach jede Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter so abgeändert werden könnte, scheitert am eindeutigen Gesetzestext.

Die rechtlichen Entscheidungsmöglichkeiten ändern sich, wenn jemand aufgrund seiner Stellung in der Gesellschaft deren Geschicke tatsächlich bestimmen kann und die rechtlichen Strukturen keine Handhabe bieten, ihn daran zu hindern. Zu denken ist dabei vor allem an die Bestellung und Abberufung der Geschäftsführung.

Vermietet ein Verkehrsbetrieb einen Imbissstand, in dem Reisende versorgt werden, gehört das zur üblichen Ausstattung des Betriebs. Solche Mietverhältnisse fallen nicht unter das Mietrechtsgesetz. Das gilt auch dann, wenn der Stand rund vier Gehminuten von den Gleisen entfernt liegt.