Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Ja. Wo ein Gesetz nur die Vereinbarung eines angemessenen Hauptmietzinses zulässt und dafür dieselben Merkmale nennt wie das Mietrechtsgesetz, bildet dessen angemessener Hauptmietzins die höchstzulässige Grenze. Auch die dort vorgesehene Verminderung dieses Betrags ist sinngemäß anzuwenden.

Nein. Die Erhöhung tritt nicht von selbst ein: Sie muss vom Vermieter ausdrücklich verlangt werden, und zwar von dem, der zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist. Wurde dem früheren Vermieter der Grund für die Erhöhung nie angezeigt, bleibt ihm nur, Schadenersatz wegen der verletzten Anzeigepflicht zu fordern.

Nein, nicht mehr. Der erhöhte Hauptmietzins ist ein Teil des Hauptmietzinses und wird wie andere verrechnungspflichtige Einnahmen behandelt. Die frühere Zweck- und Verwendungswidmung für Erhaltungsarbeiten ist zur Gänze weggefallen; vereinbarter Mietzins und gesetzlicher Zuschlag bilden gemeinsam einen Mindestmietzins.

Nein, nicht zwingend. Ob ein Gutachten nötig ist oder die gewöhnliche Fachkunde des Richters ausreicht, entscheiden die Tatsacheninstanzen nach ihrem Ermessen; der Oberste Gerichtshof überprüft das nicht. Die Vorschriften über den Beweisbeschluss sollen das Verfahren straffen und gliedern, nicht ausweiten.

Für die Dauer der Förderung gelten die Regeln des Wiener Wohnbauförderungsgesetzes. Sie legen den höchstzulässigen Mietzins fest, und zwar auch für eine Wohnung, die durch einen Dachbodenausbau neu geschaffen wurde. Vereinbart werden darf höchstens eine kostendeckende Miete. Diese Förderungsregeln gehen den Entgeltbestimmungen für gemeinnützige Bauvereinigungen vor.

Kennen Sie als Mieter von Geschäftsräumen schon vor der Übergabe alle Umstände, die für die Höhe des Hauptmietzinses wesentlich sind, und verpflichten Sie sich trotzdem in einem Vergleich zur Zahlung, müssen Sie die Überschreitung des zulässigen Zinses spätestens beim Abschluss dieses Vergleichs rügen.

Ja. Berechnet eine gemeinnützige Bauvereinigung den Deckungsfehlbetrag, darf sie den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag als Abzugsposten ansetzen. Angesetzt werden dürfen aber nur jene Beträge, die sie tatsächlich für die gesetzlich vorgesehenen Zwecke verwendet hat.

Für Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen gibt es bei bestimmten Angelegenheiten ein eigenes, einfacheres Antragsverfahren. Dieses gilt nur für die im Gesetz aufgezählten Fälle. Alles andere gehört auf den gewöhnlichen Klagsweg.

Nein. Für Wohnungen und Geschäftsräume, die eine gemeinnützige Bau- oder Verwaltungsvereinigung vermietet, gelten die förderungsrechtlichen Mietzinsregelungen der Länder nicht. Die Länder dürfen die bundesgesetzliche Ausnahme nicht ändern. Nur soweit ein Landesgesetz zulässigerweise eigene Mietzinsvorschriften erlassen hat, gehen diese vor.

Nein. Lösen Miteigentümer einen Mietvertrag auf und klagen sie auf Räumung, kann die dafür nötige Genehmigung des Außerstreitrichters auch noch nach Einbringung der Klage erteilt werden. Die zunächst fehlende Genehmigung macht die Klage nicht von vornherein aussichtslos, weil die Auflösungserklärung durch das Festhalten am Räumungsbegehren schlüssig wiederholt wird.

Bietet Ihnen der Vermieter schon in der Kündigung selbst eine Ersatzwohnung an, muss das Gericht zunächst mit einem Zwischenurteil vorgehen. Das gilt, wenn Sie Einwendungen erheben, diese nicht berechtigt sind und das Gericht den Kündigungsgrund als verwirklicht ansieht.

Hat eine gemeinnützige Bauvereinigung das von ihr errichtete Haus schon vor dem 1. März 1991 an einen Mieter oder an einen Dritten verkauft, gelten für die Mietverhältnisse in diesem Haus weiterhin die Regeln des Mietrechtsgesetzes. Die Regeln für gemeinnützige Bauvereinigungen sind dann nicht anzuwenden.

Abtreten können Sie ihn, doch der Erwerber kann damit nicht das mietrechtliche Außerstreitverfahren führen; dort fehlt ihm die Berechtigung. Er kann die Rückzahlung nur im ordentlichen Gerichtsverfahren einklagen.

Ja. Nach dem Tiroler Wohnbauförderungsgesetz ist eine Vereinbarung über die Erhöhung des Hauptmietzinses oder des Betrags für eine Rückstellung für Vorhaben an gemeinsamen Teilen und Anlagen des Gebäudes zulässig. Sie bindet grundsätzlich alle Mieter, wenn ihr mindestens drei Viertel der Mieter zustimmen. Möglich ist eine solche Vereinbarung erst, nachdem das Land das Förderungsbegehren geprüft hat.

Ja. Als Mieter einer Geschäftsräumlichkeit müssen Sie dem Vermieter die im Gesetz genannten Änderungen in Ihrem Unternehmen unverzüglich anzeigen. Erleidet der frühere Eigentümer des Hauses durch das Unterbleiben der Anzeige einen Schaden beim Kaufpreis, ist dieser Schaden vom Schutzzweck der Anzeigepflicht erfasst.

Ja, aber nur unter engen Voraussetzungen: Die kündigende Eigentümerin muss Bund, Land oder Gemeinde sein und mindestens zur Hälfte Eigentümerin sein, sie muss die Räume dringend für hoheitliche Aufgaben brauchen, diese dürfen bisher nicht oder nur in geringerem Umfang der Verwaltung gedient haben, und Sie müssen eine Ersatzwohnung bekommen. Ob die Behörde anderswo Räume bekommen könnte, spielt dabei in der Regel keine Rolle, und eine Abwägung Ihrer Interessen findet nicht statt.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren wird geprüft, ob der Vermieter die Kosten der Schädlingsbekämpfung von jemandem ersetzt bekommen kann, der dazu bereit ist, etwa weil er den Befall verursacht hat. Die Frage, ob der Vermieter solche Kosten hätte verhindern oder gerichtlich von einem Ersatzpflichtigen hereinbringen müssen, gehört dagegen vor das ordentliche Streitgericht.

Ja. Für die Einstufung zählt der Ausstattungszustand bei Vertragsabschluss, gleichgültig ob der Vermieter, der Vormieter oder ein anderer Vorbenützer ihn geschaffen hat; in diesem Zustand wurde Ihnen die Wohnung überlassen. Haben Sie dem Vormieter solche Einbauten abgelöst, treten Sie in der Regel in dessen Anspruch auf Aufwandersatz gegen den Vermieter ein. Nach den späteren Ergänzungen des Gerichtshofs bleibt eine auf Kosten des Mieters erfolgte Anhebung der Kategorie bei der Mietzinsbildung jedoch außer Betracht.

Nur dann, wenn die Einmalzahlung eine Vorauszahlung auf einen zulässig vereinbarten Mietzins ist. Dann können Sie bei kürzerer Dauer des Mietverhältnisses den nicht verbrauchten Teil zurückfordern, und die Höhe lässt sich an den gesetzlichen Grenzen messen. Fehlt eine eindeutige Beziehung zwischen der Zahlung und der ersparten Miete, lässt sich diese Ersparnis nicht einfach als Gegenwert der Ablöse behandeln.

Das Mietrechtsgesetz kennt keinen gesetzlich festgesetzten Hauptmietzins; der Mietzins muss immer vereinbart werden. Begrenzt ist nur seine zulässige Höhe, entweder durch die Angemessenheit oder durch die starren Ausstattungskategorien. Für Altverträge richtet sich die Mietzinsbildung deshalb von wenigen Ausnahmen abgesehen ohne zeitliche Begrenzung weiter nach dem alten Recht.

Ja, wenn sie einen objektiven Wert hat. Verschafft Ihnen der ausziehende Mieter die durchsetzbare Möglichkeit, die zunächst gemietete Wohnung später günstiger ins Eigentum zu übernehmen, steht Ihrer Zahlung eine sinnvolle Gegenleistung gegenüber; dann liegt keine verbotene Ablöse vor. Maßgeblich ist der objektive Wert dieses Rechts und nicht die Summe der vom Vormieter gezahlten Beträge.

Nicht mehr gleich wie im Mietrecht. Seit der Neufassung der Bestimmung für gemeinnützige Bauvereinigungen kann dort auch nach Nutzwerten aufgeteilt werden. Die zulässigen Abweichungen vom Grundschlüssel sind in diesem Bereich zudem abschließend aufgezählt.

Ob eine Befristung durchsetzbar ist, richtet sich nach den Bestimmungen, die bei Abschluss des Vertrags gegolten haben. Spätere Gesetzesänderungen machen einen durchsetzbaren Endtermin nicht undurchsetzbar und einen undurchsetzbaren nicht durchsetzbar. Die automatische Verlängerung eines Zeitmietvertrags gilt allerdings auch für ältere Verträge, die erst nach dem 1. September 1997 enden.

Für gemeinnützige Bauvereinigungen gilt ein eigenes Gesetz, das das allgemeine Mietrecht in bestimmten Bereichen verdrängt. Betroffen sind vor allem die kostendeckende Bildung des Entgelts und die damit verbundenen Fragen von Erhaltung und Verbesserung. In allen übrigen Fällen bleibt es beim allgemeinen Mietrecht.

Bei gemeinnützigen Bauvereinigungen gibt es eine Grundstufe des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags, die ohne Rücksicht auf das Alter des Gebäudes anfällt und nicht zurückgefordert werden kann. Dieser Betrag ist in dem nach der Kategorie berechneten höheren Entgelt bereits enthalten. Daneben können die übrigen Entgeltbestandteile und die Differenz auf einen höheren Erhaltungsbeitrag verlangt werden.

Ja. Auch wenn ein angemessener Hauptmietzins ausnahmsweise wegen einer früheren Standardanhebung vereinbart werden durfte, gelten für diese Vereinbarung die allgemeinen Regeln über ihre Unwirksamkeit samt den dort vorgesehenen Fristen. Eine Lücke, die eine sinngemäße Anwendung nötig machen würde, besteht nicht.

Nein. Für die Berechnung des Deckungserfordernisses kommt es nicht darauf an, ob die gemeinnützige Bauvereinigung die vorgeschriebenen Formalitäten vor Durchführung der vorfinanzierten Erhaltungsarbeiten eingehalten hat. Sie muss aber beweisen, dass sie die Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge tatsächlich für Erhaltungsarbeiten verwendet hat.

Ja. Ist eine Erhöhung des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags rechtskräftig bewilligt, muss sich die Bauvereinigung diesen Betrag bei der Ermittlung eines Fehlbetrags anrechnen lassen. Das gilt so weit, als sie ihn für die zugrunde liegenden Erhaltungsarbeiten tatsächlich hätte verwenden können.

Der Vermieter. Behauptet er, die Unternehmenspachtverträge seien nur vorgeschoben und in Wahrheit seien Untermietverträge geschlossen worden, muss er das beweisen.

Für die Ausnahme wegen Neuerrichtung ist unter Haus das einzelne Gebäude zu verstehen. Mit der Liegenschaft darf es dabei nicht gleichgesetzt werden.