Mietrecht

Ein verfehltes Erhöhungsbegehren müssen Sie nicht weiter beachten und der unrichtigen Vorschreibung nicht Folge leisten. Das gilt auch dann, wenn der Index, auf dem die Wertsicherungsvereinbarung beruht, später tatsächlich so steigt, dass eine Erhöhung wirksam wäre.

Behauptet der Vermieter, Ihre geplante Veränderung beeinträchtige seine schutzwürdigen Interessen, muss er das selbst vorbringen und beweisen. Sie müssen das Gegenteil nicht nachweisen.

Ein gemeinsamer Haushalt setzt voraus, dass Wohnen und Wirtschaften auf Dauer angelegt sind. Auf Dauer heißt aber nicht für immer; ausgeschlossen sind nur Fälle, in denen von vornherein eine bestimmte, festgelegte Zeit geplant war. Wollten Sie nur bleiben, bis eine bessere oder geeignetere Wohnung gefunden ist, steht das einem gemeinsamen Haushalt nicht entgegen.

Nein. Wenn Sie nur gelegentlich in der Wohnung des Mieters übernachten oder sich dort bloß aufhalten, um den kranken Mieter zu pflegen, besteht kein gemeinsamer Haushalt. Damit fehlt eine Voraussetzung dafür, nach seinem Tod in den Mietvertrag einzutreten.

Für einen gemeinsamen Haushalt ist nötig, dass die Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung gedeckt werden. Bei großen Unterschieden im Einkommen oder im Alter schadet es aber nicht, wenn einer die gesamten Kosten trägt und der andere nichts beisteuert. Ein gemeinsames Wirtschaften kann trotzdem vorliegen.

Eine Ablöse ist dann verboten, wenn ihr keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Verboten sind also Zahlungen, durch die sich der ausziehende Mieter ohne Gegenwert bereichert. Zahlungen für einen echten Gegenwert fallen nicht darunter.

Kann ein Mieter, der in ein Pflegeheim aufgenommen wurde, seinen Willen zur Rückkehr in die Wohnung schicksalhaft nicht mehr ausdrücken, ist im Zweifel anzunehmen, dass er bei einer Änderung der Lage zurückkehren will. Das gilt, solange die Rückkehr nicht überhaupt ausgeschlossen ist.

Von einem pauschalierten Mietzins spricht man, wenn die einzelnen Bestandteile der Miete in einem Betrag zusammengefasst oder ohne bestimmte Bezugsgrößen bemessen werden. Zu diesen Bestandteilen zählen etwa der Hauptmietzins, die Betriebskosten, die laufenden öffentlichen Abgaben und das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände. Dass darüber hinaus alle Abgaben und insbesondere die Umsatzsteuer enthalten sind, wird üblicherweise mit dem Zusatz brutto ausgedrückt.

Alles, was Ihnen neben der Miete abverlangt wird, damit Sie die Wohnung als Mieter bekommen, muss einer gleichwertigen Gegenleistung entsprechen. Die Höhe der Miete selbst wird davon getrennt nach eigenen Regeln überprüft.

Wurde ein echter Pauschalmietzins vereinbart, zahlen Sie einen Globalbetrag unabhängig davon, wie hoch die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben tatsächlich sind. Eine gesonderte Einhebung der Betriebskosten lässt eine solche Vereinbarung nicht zu.

Eine getroffene Mietzinsvereinbarung gilt grundsätzlich auch dann weiter, wenn sich die Umstände später ändern. Auch der Gedanke vom Wegfall der Geschäftsgrundlage erlaubt es dem Vermieter in der Regel nicht, von der Vereinbarung abzugehen.

Ja. Schäden an den Außenfenstern gelten als ernste Schäden des Hauses. Solche Schäden hat der Vermieter zu beheben.

Bei Wohnungen mit Dachschrägen wird für die Nutzfläche nur die Bodenfläche gerechnet. Wie hoch der Raum an der jeweiligen Stelle ist, bleibt außer Betracht.

Eine Wohnung darf nur dann in eine bessere Kategorie als die niedrigste eingestuft werden, wenn sie bei der Vermietung brauchbar ist. Brauchbar heißt, dass Sie sofort einziehen können, dass keine groben Mängel die Benützung behindern und dass die üblichen Energieanschlüsse gefahrlos verwendbar sind. Eine Wohnung ohne funktionierende Heizung und mit einbrechendem Fußboden ist nicht bewohnbar.

Die Anpassung der gesetzlichen Höchstsätze an die Geldentwertung hat für sich allein keinen Einfluss auf die Höhe des vereinbarten Hauptmietzinses. Ist eine entsprechende Anpassung nicht ausdrücklich vereinbart, bleibt es beim vertraglich festgelegten Hauptmietzins, auch wenn sich die gesetzlichen Obergrenzen durch die Indexveränderungen erhöhen.

Nein. Die Pflicht des Vermieters, die Erhaltungsarbeiten durchzuführen, ist zwingend. Übernehmen Sie diese Pflicht im Mietvertrag, ist der Vertrag insoweit unwirksam. Ein nachträglicher Verzicht ist dagegen zulässig.

Alles, was sich außerhalb der Wohnung befindet, gehört zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Dazu zählen die Fassade und die Außenfenster. Für Rollläden, die noch außerhalb der Fenster liegen, gilt das erst recht, sodass die Erhaltung Sache des Vermieters ist.

Außenfenster und Balkontüren zählen zur Außenhaut des Gebäudes und damit zu den allgemeinen Teilen des Hauses. Ihr Austausch ist eine Erhaltungsmaßnahme, auch wenn statt der alten Holzfenster neue aus Kunststoff eingebaut werden.

Ja. Werden Gas- oder Wasserleitungen im Haus unbrauchbar, liegt zugleich ein ernster Schaden des Hauses vor, auch wenn die Leitung in Ihrer Wohnung verläuft. Zur Behebung gehören alle damit notwendig verbundenen Arbeiten, also auch die Wiederherstellung von Tapeten, Malerei und Verfliesung.

Wird dem Vermieter aufgetragen, besonders dringliche Arbeiten durchzuführen, hat er dagegen praktisch keine Einwendung. Er kann sich also kaum darauf berufen, die Arbeiten seien ihm nicht zumutbar. Der Auftrag ist auszuführen.

Eine Verrechnung der Betriebskosten mit einer Jahrespauschale ist nur zulässig, wenn sie auf den Betriebskosten des vorangegangenen Kalenderjahres beruht.

Maßgeblich ist, was die Vertragsparteien beim Abschluss wollten: ob der Mietgegenstand zum Wohnen oder für ein Geschäft überlassen wurde. Ebenso zählt ein Zweck, den beide Seiten später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht haben.

Der Vermieter muss die Bewirtschaftungskosten nicht nur bekanntgeben, sondern auch nachweisen. Bei Einzelvorschreibung geschieht das durch Vorlage der einzelnen Rechnungsbelege; bei Pauschalvorschreibung dadurch, dass er bis 30. Juni die Abrechnung für das Vorjahr im Haus zur Einsicht auflegt und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege gewährt.

Ja. Neben den im Mietrechtsgesetz genannten Fällen bleiben die allgemeinen Gründe bestehen, mit denen ein Vertrag endet, etwa die einvernehmliche Auflösung. Diese ist an keine Form gebunden und kann sich auch aus dem Verhalten beider Seiten ergeben.

Mit den Pauschalraten für die Betriebskosten leisten Sie keine Anzahlung. Sie bezahlen damit Teile des gesetzlich vorgesehenen Mietzinses.

Ja. Zu einem zeitgemäßen Standard gehört, dass Sie sich dort an- und auskleiden und abtrocknen können. Es zählt aber nicht allein die Fläche, sondern insgesamt, ob die Badegelegenheit heutigem Wohnkomfort entspricht.

Eine verbotene Ablöse kann der Mieter als Vertragspartner zurückfordern. Dabei kommt es nicht darauf an, aus wessen Geld die Zahlung tatsächlich stammt.

Der Endtermin ist ausreichend bestimmt, wenn Sie sich als Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen konnten. Das ist der Fall, wenn im Vertrag entweder ein Datum genannt ist oder sich das Ende aus dem angegebenen Beginn eindeutig ergibt.

Für die Verwaltung des Hauses darf der Vermieter nur einen gesetzlich festgelegten Pauschalbetrag als Betriebskosten anrechnen. Das gilt unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist und wie hoch die Kosten tatsächlich sind. Vergleichbare Aufwendungen dürfen daneben nicht zusätzlich überwälzt werden.

Dieser Kündigungsgrund setzt voraus, dass die Wohnung nicht regelmäßig zum Wohnen verwendet wird und dass weder Sie noch eintrittsberechtigte Angehörige sie dringend benötigen. Wird die Wohnung regelmäßig zum Wohnen verwendet, etwa durch eintrittsberechtigte Angehörige, kommt es auf das dringende Wohnbedürfnis gar nicht mehr an.