Wohnungseigentum

Ein solches Recht ist nur relativ nichtig: Sie müssen nachweisen, dass es Ihre Rechte als Wohnungseigentümer unbillig beschränkt. Lässt sich dieser Nachweis im Grundbuchsverfahren nicht durch Urkunden erbringen, bleibt Ihnen nur die Löschungsklage.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tritt nicht nur gegenüber Dritten auf, sondern auch gegenüber einzelnen Miteigentümern; für Klagen gegen einen Miteigentümer sieht das Gesetz ein eigenes zuständiges Gericht vor. Nach außen wird sie durch den bestellten gemeinsamen Verwalter vertreten. Nach der früheren Rechtslage musste dagegen der Verwalter einzelne Mitglieder, etwa wegen rückständiger Beiträge, im eigenen Namen belangen.

Im Verfahren über die Abberufung eines Hausverwalters ermittelt das Gericht den Sachverhalt selbst. Es darf dabei auch berücksichtigen, wie sich das gezeigte Fehlverhalten künftig auswirken wird, selbst wenn dazu niemand etwas vorgebracht hat. Erst so lässt sich das aus einzelnen Handlungen bestehende Verhalten des Verwalters umfassend beurteilen.

Nur wenn der Beklagte im Teilungsstreit das ausdrücklich verlangt. Das Gericht schafft mit seiner Entscheidung den Titel für die Eintragung des Wohnungseigentums ins Grundbuch, und dafür braucht es ein darauf gerichtetes Begehren. Ein bloßer Einwand des Beklagten reicht dafür nicht.

Das Gericht kann Wohnungseigentum begründen und damit die gemeinsame Sache real teilen. Jeder Miteigentümer muss dabei entsprechend seinem Anteil ein eigenes Objekt zur alleinigen Nutzung erhalten. Das setzt voraus, dass genügend geeignete Objekte vorhanden sind oder ohne unverhältnismäßigen Aufwand geschaffen werden können und dass die Anteile der Miteigentümer dafür ausreichen.

Nur so weit, wie Sie tatsächlich Schutz brauchen. Die Regeln über die Löschung nachträglicher Eintragungen werden zu Ihren Gunsten sinngemäß angewendet. Wo aber gar kein Schutz gegen Verfügungen eines Dritten in Betracht kommt, endet diese sinngemäße Anwendung.

Nein. Auch wenn die Nutzwerte neu festgesetzt werden, bleibt für die Verteilung der Aufwendungen maßgeblich, welche Anteile im Grundbuch eingetragen sind. Alles andere würde erhebliche Unsicherheit schaffen, weil man bei jeder Abweichung prüfen müsste, ob sich die Anteile schon außerhalb des Grundbuchs verschoben haben.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage braucht eine sichere Grundlage. Überall dort, wo die Miteigentumsanteile eine Rolle spielen, ist daher der Stand des Grundbuchs maßgeblich. Eine rückwirkende Änderung der Anteile für die Willensbildung der Gemeinschaft wäre problematisch.

Nur unter einer Bedingung. Zwischeneintragungen können Sie nur dann löschen lassen, wenn Ihr Eigentum am Mindestanteil und Ihr Wohnungseigentum tatsächlich im Rang der Anmerkung über die Zusage des Wohnungseigentums eingetragen wurden. Ist das nicht geschehen, bleiben die Eintragungen bestehen.

Hat der Bauträger einzelnen Wohnungseigentumsbewerbern Mietrechte an Kellerräumen eingeräumt und damit einzelne bevorzugt, sind diese Rechte unwirksam. Das gilt auch für die späteren Mit- und Wohnungseigentümer.

Setzt ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Verwaltungshandlungen, obwohl ohnehin ein gemeinsamer Verwalter bestellt ist, können Sie dagegen nicht im vereinfachten Antragsverfahren vorgehen. Die dafür vorgesehenen Bestimmungen betreffen nur die Pflichten und die Abberufung des bestellten Verwalters, nicht die Abwehr von Eingriffen durch Haussprecher oder Vertrauensleute.

Die besonderen Regeln über die Aufteilung und Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten gehen anderen Regeln nur so weit vor, als sie dasselbe regeln. Daneben bleiben die allgemeinen Regeln des Zivilrechts anwendbar.

Nein, nicht bei einem Objekt, an dem Wohnungseigentum schon begründet ist. Die Einräumung von Wohnungseigentum betrifft nur Wohnungen oder sonstige selbständige Räume, an denen es noch nicht besteht. Wer ein Objekt erwirbt, an dem bereits Wohnungseigentum begründet wurde, kann diese Anmerkung im Grundbuch nicht mehr erwirken.

Nein. Bei der Festsetzung der Nutzwerte wird nur als Vorfrage beurteilt, ob ein Objekt für Wohnungseigentum überhaupt geeignet ist. An der baurechtlichen Widmung oder Bewilligung ändert das nichts, und diese ist dafür auch nicht maßgeblich. Wird einem Durchgangsraum die Eignung abgesprochen, hilft der Hinweis auf die Bauvorschriften nicht.

Nein. Die Regeln über die Aufteilung der Aufwendungen gelten nur zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern derselben Liegenschaft. In ein Rechtsverhältnis zwischen den Eigentümern verschiedener Liegenschaften greifen sie nicht ein. Besteht dazu eine Vereinbarung, kann das Gericht sie im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht regeln.

Wenn Sie die Eintragung Ihres Anteils und Ihres Wohnungseigentums durchsetzen wollen, brauchen Sie einen Titel gegen alle Miteigentümer der Liegenschaft. Sie müssen daher alle Miteigentümer gemeinsam klagen.

Ein abweichender Kostenschlüssel ist für alle Ausgaben möglich, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Eigene Abrechnungseinheiten setzen dagegen eine bestimmte Zahl von Einheiten oder gesondert abzurechnende Anlagen wie Waschküche, Aufzug oder Heizung voraus. Werden solche Einheiten gebildet, legt der Verwalter für jede eigene Abrechnungen und informiert die übrigen Eigentümer nur noch über übergreifende Punkte.

Ja. Auch wenn der Mietvertrag mit allen Miteigentümern weiterbesteht, kann der Wohnungseigentümer alle Rechte allein durchsetzen, die ihm die alleinige Nutzung seines Objekts sichern. Er braucht dafür keine Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Nicht gegen die Eigentümergemeinschaft, sondern gegen die anderen Wohnungseigentümer. Wollen Sie einen Mehrheitsbeschluss bekämpfen, richtet sich Ihr Antrag gegen die namentlich genannte Mehrheit; die übrigen Eigentümer sind dem Verfahren beizuziehen.

Das Objekt muss so bezeichnet sein, dass es für Außenstehende eindeutig bestimmbar ist. Besteht die Wohnung noch gar nicht, genügen weder eine bloße Türnummer noch eine bloße Aufzählung der Räume; nötig ist in der Regel der Bezug auf einen bestimmten Bauplan. Bei bereits bestehenden Objekten reicht die übliche Bezeichnung aus.

Streitigkeiten sind grundsätzlich im Prozessweg auszutragen, wenn sie nicht ausdrücklich oder zumindest zweifelsfrei einem besonderen Verfahren zugewiesen sind. Im Wohnungseigentum sind nur jene Angelegenheiten dem Prozessweg entzogen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Alles andere ist weiterhin mit Klage geltend zu machen.

Ja. Wird an einer vermieteten Wohnung Wohnungseigentum begründet, gehen die Ansprüche auf Duldung von Arbeiten auf den Wohnungseigentümer über; die übrigen Miteigentümer müssen dabei nicht mitwirken. Geht es dagegen um eine Entschädigung des Mieters, haften ihm alle ursprünglichen Vermieter, und sie sind dem Verfahren beizuziehen.

Grundsätzlich nein. In Angelegenheiten der Verwaltung ist die Eigentümergemeinschaft selbst rechtsfähig, und das gilt sowohl nach außen als auch im Innenverhältnis. Die einzelnen Miteigentümer können nur in den eng begrenzten gesetzlichen Fällen in Anspruch genommen werden.

Für die Eintragung von Name und Anschrift des Verwalters muss eine Urkunde vorgelegt werden, die die Bestellung belegt und erkennen lässt, dass alle Miteigentümer eingebunden waren. Ein unvollständiges Bündel von Vollmachten genügt dafür nicht. Weckt die Urkunde Zweifel an der ordnungsgemäßen Beschlussfassung, ist sie keine taugliche Grundlage.

Ja. Wenn Sie beim Kauf eines Liegenschaftsanteils schriftlich zugesagt haben, der Begründung von Wohnungseigentum zuzustimmen, treffen Sie besondere Treuepflichten gegenüber allen anderen Käufern mit derselben Zusage. Sie alle sind Bewerber um Wohnungseigentum und durch das gemeinsame Interesse verbunden, es an ihren Objekten auch zu erhalten.

Im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Der Verweis im Gesetz beschränkt das nicht auf die dort ausdrücklich genannten Pflichten. Alle Pflichten, die einen Verwalter von Wohnungseigentum typischerweise treffen, etwa die Abrechnung oder die Herausgabe der Unterlagen nach Vertragsende, gehören in dieses Verfahren.

Klagen kann die Mehrheit der übrigen Miteigentümer, gerechnet nach Anteilen und ohne den Anteil des Beklagten. Diese Mehrheit tritt im Prozess als einheitliche Partei auf. Der Ausschluss tritt im Wohnungseigentum an die Stelle der Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft, ausgenommen zwischen Ehegatten.

Ja. Das gesetzliche Vorzugspfandrecht gibt dem gesicherten Gläubiger ein Recht auf abgesonderte Befriedigung, das durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners nicht berührt wird. Auch eine Unterbrechung des Hauptverfahrens hindert die Anmerkung der Klage im Grundbuch nicht.

Der geschuldete Betrag im Wohnungseigentumsrecht ist so zu verstehen wie der Rückstand im Mietrecht, weil die Regelung wörtlich nachgebildet wurde. Maßgeblich ist, welche Zahlungssäumnis die Kläger in der Klage und im Verfahren als Grund für Ihren Ausschluss geltend machen. Über diese Beträge muss das Gericht beschließen, wenn darüber nicht bereits ein rechtskräftiges Urteil vorliegt.

Nein. Die Abwehr von Eingriffen in allgemeine Teile der Liegenschaft entspringt dem Eigentumsrecht und zählt nicht zur Verwaltung. Solche Ansprüche stehen daher den Wohnungseigentümern selbst zu und nicht ohne weiteres der Eigentümergemeinschaft.