Wohnungseigentum

Grundsätzlich nein. Als Wohnungseigentümer haben Sie das Recht, die Schlüssel zu Ihrer Wohnung ausschließlich selbst zu besitzen. Ihr Wohnungseigentum gibt Ihnen das Recht, Ihr Objekt allein zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Ist für die Liegenschaft ein fremder Verwalter bestellt, dürfen die Eigentümer nicht daneben selbst die Verwaltung führen. Eine solche Verwaltung nebeneinander ist unzulässig.

Für den Beginn der Frist zur Anfechtung eines Beschlusses zählt allein der Tag, an dem der Aushang tatsächlich angebracht wurde. Ein falsches Datum auf dem Aushang selbst ändert daran nichts. Auch eine unrichtige Fristberechnung der Verwaltung ist ohne Bedeutung.

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen ohne die Zustimmung der betroffenen Miteigentümer und ohne ersetzende Gerichtsentscheidung vor, ist gegen ihn ausnahmslos vor dem ordentlichen Gericht vorzugehen. Droht eine künftige rechtswidrige Änderung, klagen Sie auf Unterlassung. Ist die Änderung schon bewirkt, können Sie deren Beseitigung verlangen.

Wurde Ihnen die zugesagte Wohnung nach ihrer Beziehbarkeit übergeben, können Sie sich gegen jeden wehren, der sich ohne Recht Ansprüche daran anmaßt. Das gilt auch gegenüber anderen Wohnungseigentumsbewerbern. Dieser Schutz erstreckt sich aber nur auf das Objekt, das Ihnen tatsächlich übergeben wurde.

Dass ein Anspruch gefährdet ist, müssen Sie mit konkreten Tatsachen glaubhaft machen. Bei jemandem, dem Wohnungseigentum zugesagt wurde, genügt dafür der Nachweis einer Erklärung des Organisators, dass er nicht mehr bereit ist, das zugesagte Wohnungseigentum tatsächlich einzuräumen. Das Gesetz hilft in dieser Lage besonders, weil solche Erwerber fast zwangsläufig gefährdet sind.

Jeder Miteigentümer darf eigenmächtige Eingriffe in das gemeinsame Eigentum abwehren, auch wenn ihm nur ein Minderheitsanteil gehört und der Störer selbst Miteigentümer ist. Sie können auf Beseitigung und Wiederherstellung des früheren Zustands klagen, etwa wenn Sträucher entfernt wurden. Daran ändert auch die Bestellung eines gemeinsamen Verwalters nichts.

Nur mit Zustimmung aller. Nimmt jemand einen gemeinsam genutzten Teil für sich allein in Anspruch, ist das eine wichtige Veränderung. Fehlt eine Einigung, kann sie nur das Gericht im Außerstreitverfahren ersetzen. Ohne Einigung oder Gerichtsentscheidung ist der Eingriff eigenmächtig und rechtswidrig.

Ja. Ansprüche wegen Mängeln oder Schäden an gemeinsamen Teilen des Hauses gehören zur gewöhnlichen Verwaltung, wenn sie der Erhaltung dienen. Ein Mehrheitsbeschluss bindet dann auch die überstimmte Minderheit, sofern alle vorher Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Nach außen wirkt dieser Beschluss als Vertretungsmacht gegenüber Dritten.

Ja. Stirbt der Partner, mit dem Ihnen die Eigentumswohnung gemeinsam gehört, geht sein Anteil unmittelbar auf Sie über. Eine Einigung mit den Erben und deren Zustimmung sind dafür nicht nötig, auch nicht für die Bestätigung des Gerichts darüber. Über die Höhe des zu zahlenden Übernahmspreises wird gegebenenfalls gesondert gestritten.

Bei der Entscheidung über eine wichtige Veränderung werden die Gesamtinteressen der Eigentümergemeinschaft abgewogen. In diese Abwägung fließt auch die persönliche Lage der einzelnen Teilhaber ein, also ihre persönlichen und familiären Verhältnisse und Bedürfnisse. Das folgt aus der Treuepflicht in einer Gemeinschaft, die Rücksichtnahme auf die anderen Teilhaber verlangt.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen ohne Beschränkung. Das gilt nicht nur für gewöhnliche Verwaltungsgeschäfte, sondern auch für außergewöhnliche Maßnahmen. Nach außen wirkt sein Handeln daher auch dann, wenn er im Innenverhältnis mehr getan hat, als ihm erlaubt war.

Nein. Wenn Sie sich als Miteigentümer nicht um die Abrechnung des Verwalters kümmern oder eine mangelhafte Abrechnung hinnehmen, heißt das nicht, dass Sie für alle Zukunft mit einer für Sie nachteiligen Vorgangsweise einverstanden sind. Schweigen gilt nur dann als Zustimmung, wenn Sie nach Treu und Glauben, nach der Verkehrssitte oder nach dem Gesetz hätten reden müssen. Eine stillschweigende Zustimmung setzt außerdem voraus, dass Sie von der Maßnahme überhaupt wussten.

Die Errichtung eines Hauses kann nur die Gesamtheit der Wohnungseigentümer verlangen, weil diese Leistung nicht teilbar ist. Tritt an die Stelle dieses Anspruchs Schadenersatz in Geld, ist er dagegen teilbar. Jeder kann dann nur den Ersatz seines eigenen Anteils einklagen.

Ein Vertrag über den Erwerb eines noch unbestimmten Liegenschaftsanteils zum Zweck der Begründung von Wohnungseigentum ist ein Zwischenvertrag, der als Punktation anzusehen ist. Er ist wie ein Kaufvertrag zu beurteilen und bindet die Parteien bereits.

Erst wenn die Unterschriften aller Miteigentümer vorliegen, auch jener, denen Wohnungseigentum eingeräumt werden soll. Solange die schriftliche Vereinbarung nicht vollständig unterfertigt ist, gibt es weder einen formell gültigen Hauptvertrag noch einen klagbaren Vorvertrag, sondern überhaupt keinen Anspruch. Auch die bloße Zusage, einen erst nach der Parifizierung zu ermittelnden Anteil zu erwerben, bindet noch nicht.

Bei einem laufenden Dauerauftrag und beim laufenden Verwaltervertrag einer Wohnungseigentumsanlage beginnt die Verjährungsfrist mit dem Ende des vereinbarten, verkehrsüblichen oder gesetzlichen Abrechnungszeitraums.

Rückständige Betriebskostenanteile säumiger Miteigentümer macht der Verwalter im eigenen Namen bei Gericht geltend. Das gilt auch dann, wenn die offenen Beträge zwischenzeitlich vorgestreckt wurden, etwa von den übrigen Miteigentümern.

Die Abrechnung soll Ihnen ermöglichen zu prüfen, ob der Verpflichtete seine Aufgaben ordentlich erfüllt hat. Einnahmen und Ausgaben müssen samt Belegen so dargestellt sein, dass Sie beurteilen können, ob rechtmäßig, wirtschaftlich und zweckmäßig gehandelt wurde. Bei einer Wohnanlage muss für jedes Objekt erkennbar sein, ob ein Rückstand besteht.

Wer aus einem Prospekt schließen durfte, dass es in der Wohnanlage keine Geschäftslokale oder Werkstätten geben wird, muss trotzdem damit rechnen, dass dort Berufe ausgeübt werden, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, etwa der Arztberuf. Wollen Sie deshalb eine Wertminderung Ihrer Wohnung geltend machen, hätten Sie vor Vertragsabschluss ausdrücklich fragen und sich eine entsprechende Zusage geben lassen müssen.

Ob eine Maßnahme zur ordentlichen oder zur außerordentlichen Verwaltung gehört, wird nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten beurteilt.

In der Regel nicht. Ob ein gemeinschaftsschädliches oder unleidliches Verhalten so beharrlich fortgesetzt wurde, dass es einen Ausschluss rechtfertigt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese Beurteilung liegt im Spielraum der Vorinstanzen.

Ja, wenn die Hauptpunkte darin festgehalten sind. Halten die Parteien schriftlich fest, um welches Objekt es geht, welcher Preis gilt und wer was zu verschaffen hat, und wollen sie sich schon damit binden, entsteht daraus ein durchsetzbarer Anspruch. Bei einem erst zu errichtenden Haus kann sogar eine Zuordnung nach Geschoßen genau genug sein.

Für eine Eigentumswohnung in Österreich, die Ihnen und Ihrem Partner gemeinsam gehört, gilt beim Tod eines Partners das österreichische Wohnungseigentumsrecht. Das gilt auch dann, wenn auf den Nachlass sonst ausländisches Erbrecht anzuwenden wäre.

Nein. Die Regeln des Wohnungseigentums beziehen sich immer auf eine einzige Liegenschaft. Die Rücklage ist gebundenes Vermögen der Eigentümergemeinschaft, gesondert zu verwahren und nur für Aufwendungen dieser Liegenschaft zu verwenden.

Ja. Weil die Eigentumsgemeinschaft nicht aufgehoben werden kann, solange Wohnungseigentum besteht, sieht das Gesetz als Ausgleich die Ausschließung eines Wohnungseigentümers vor. Diese Regelung ist zwingend.

Nein. Der Wohnungseigentumsorganisator muss die Miteigentümer bei Grund- und Baukosten nicht nach dem Verhältnis der Anteile gleich behandeln. Sie haben auch keinen Anspruch auf einen gerechten oder besonders vorteilhaften Kaufpreis; selbst ein Preis über dem Marktwert ist für sich allein noch kein Vermögensschaden.

Ja. Die gesetzlichen Regeln über die Verteilung der Aufwendungen sind nachgiebig, Sie können also einen anderen Schlüssel vereinbaren. Besteht eine solche Vereinbarung, kann das Gericht sie nur ändern, wenn sich seither die Nutzungsmöglichkeiten wesentlich geändert haben.

Haben Sie die Genehmigung mehrerer voneinander trennbarer baulicher Änderungen beantragt und war für Sie erkennbar auch eine teilweise Bewilligung sinnvoll, bleibt der unbekämpfte Teil bestehen. Bekämpfen die Antragsgegner nur einzelne bewilligte Änderungen, darf das Rekursgericht nicht den gesamten Antrag abweisen. Zwischen dem angefochtenen und dem unangefochtenen Teil besteht dann kein untrennbarer Zusammenhang.

Als säumiger Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber dürfen Sie den geschuldeten Betrag nachzahlen und damit die Abweisung der Klage erreichen. Ob die Höhe der Zahlungen strittig ist, spielt dafür keine Rolle. Die Strittigkeit ist nur dafür bedeutsam, ob das Gericht darüber gesondert verhandeln und entscheiden muss.