Wohnungseigentum

Der Anspruch auf Herausgabe des Überschusses der Rücklage an den neuen Verwalter wird im Verfahren außer Streitsachen behandelt. Das gilt unabhängig davon, ob auch die Abrechnung verlangt wird oder ob nur die Auszahlung strittig ist.

In diesen Verfahren sind alle jeweiligen Miteigentümer Parteien. Ihre Stellung als Partei beginnt mit der Eintragung als Miteigentümer im Grundbuch und endet, wenn diese Eintragung gelöscht wird.

Ja. Wer auf eine tatsächlich vorhandene Nutzungsmöglichkeit einseitig verzichtet, bleibt beitragspflichtig. Das gilt auch, wenn Sie die Möglichkeit durch eigene Umbauarbeiten beseitigen oder ihre Herstellung unterlassen; es zählt die objektive Nutzungsmöglichkeit und nicht Ihre tatsächliche Nutzung.

Nein. Legt Ihnen der Wohnungseigentumsorganisator einen Vertragsentwurf mit rechtsunwirksamen Bedingungen zur Unterschrift vor, ist er damit säumig. Niemand soll in die Lage gebracht werden, sich später auf die Unwirksamkeit einer Klausel berufen zu müssen, die er selbst unterschrieben hat.

Erfasst sind alle Veränderungen an gemeinsamen Teilen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung hinausgehen, nicht nur nützliche Verbesserungen. Als Überstimmter dringen Sie aber nicht schon bei jeder Beeinträchtigung durch, sondern erst bei einer übermäßigen. Eine geringfügige Einschränkung müssen Sie hinnehmen, und Sie müssen die erhebliche Beeinträchtigung beweisen.

Wollen Sie gerichtlich klären lassen, ob die übrigen Miteigentümer Ihre Änderung dulden und einer nötigen Bewilligung zustimmen müssen, haben Sie im Antrag die Änderung und die Art ihrer Durchführung genau zu beschreiben. Auch das Ansuchen um Baubewilligung und dessen Beilagen müssen so abgefasst sein, dass sich die Voraussetzungen verlässlich beurteilen lassen. Das Gericht muss Ihnen aber Gelegenheit geben, den Antrag zu ändern oder zu vervollständigen.

Das hängt vom Einzelfall ab. Bei einer Holzsauna auf einer Terrasse in einer Anlage, deren äußeres Erscheinungsbild von weißem Mauerwerk geprägt ist, darf auch berücksichtigt werden, welche Beispielswirkung eine Bewilligung hätte. Wie stark dieser Gesichtspunkt wiegt, richtet sich nach den Umständen.

Zur zentralen Wärmeversorgungsanlage eines Hauses zählen alle Einrichtungen, die Wärme erzeugen, weiterleiten und abgeben. Dazu gehören auch die Heizkörper, die in den einzelnen Räumen montiert sind und vom heißen Wasser durchflossen werden. Ein solcher Heizkörper ist also kein bloßes Verbrauchsgerät wie ein Durchlauferhitzer oder ein Gasherd.

Musste die von einem Wohnungseigentümer verlegte Verfliesung der Terrasse abgetragen werden, um die Isolierung darunter instand zu setzen, tragen die Kosten der Wiederherstellung alle Miteigentümer. Sie werden nach dem Verhältnis der Anteile aufgeteilt, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart ist.

Die Interessen des änderungswilligen Wohnungseigentümers werden gegen jene der übrigen nicht abgewogen. Dass Sie ein eigenes wichtiges Interesse darlegen müssen, wenn Sie gemeinsame Teile der Liegenschaft in Anspruch nehmen, bedeutet nicht, dass die gegenläufigen Interessen zumindest gleiches Gewicht haben müssten. Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer steht der Änderung entgegen.

Der Verwalter darf Minderheitsrechte nicht beharrlich missachten; gerade in kleinen Häusern kann das die Atmosphäre vergiften und zu einem nicht wieder gutzumachenden Vertrauensverlust führen. Für die Annahme einer groben Vernachlässigung gelten in kleinen Häusern aber keine anderen Voraussetzungen als in großen. Der Verwalter darf auch den Wünschen eines dominierenden Mehrheitseigentümers nicht ohne förmliche Beschlussfassung vorauseilend folgen, wenn sie den erklärten Interessen der Minderheit widersprechen.

Werden Ihre schutzwürdigen Interessen als Miteigentümer oder Wohnungseigentümer beeinträchtigt, dürfen Sie die Änderung untersagen. Daran ändert sich nichts, wenn für die Änderung bereits eine behördliche Bewilligung vorliegt oder erlangt werden könnte.

Nein. Haben Sie ein wichtiges Interesse an der Änderung, ist Ihr Recht nur dadurch beschränkt, dass weder das Haus geschädigt noch schutzwürdige Interessen der anderen beeinträchtigt noch die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährdet werden darf. Das Ausmaß der Änderung für sich allein ist kein Kriterium.

Bei der Prüfung, ob die anderen Eigentümer ihre Zustimmung zu Recht verweigern, sind auch die Vorgaben der Bauordnung zu beachten. Lassen sich daraus folgende Hindernisse nicht beseitigen oder bleiben Beeinträchtigungen auch bei Einhaltung der Bauvorschriften unvermeidbar, ist die Änderung unzulässig. Einem Bauvorhaben, dem von vornherein Bauvorschriften entgegenstehen, müssen Sie nicht zustimmen.

Eine solche Umgestaltung entspricht nicht der Übung des Verkehrs; darauf können Sie sich also nicht stützen. Der Einbau eines Aufzugs in einem Haus, dessen oberstes Geschoß nur über sehr viele Stufen erreichbar ist, wurde dagegen als verkehrsüblich angesehen. Ein Aufzug, der bis in das obere Geschoß einer Maisonette verlängert wird und dabei das Dach durchbricht, ist es wiederum nicht.

Sanierungsarbeiten an der Feuermauer gelten nicht als Änderung an Ihrer Wohnung, sondern als ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft. Sie fallen damit in den Bereich der Verwaltung, auch soweit sie bauliche Änderungen umfassen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen.

Nein. Das Individualrecht des einzelnen Wohnungseigentümers besteht nur dazu, Erhaltungsarbeiten zu bewirken, nicht dazu, sie zu verhindern oder aufzuschieben. Die Aufzählung dieser Rechte im Gesetz ist abschließend; Voraussetzung für den Gang zum Gericht ist die Untätigkeit der Mehrheit oder des Verwalters.

Liegt für den fraglichen Zeitraum überhaupt eine Abrechnung vor, prüft das Gericht nur die Punkte, die Sie beanstanden. Sie müssen daher genau angeben, was Sie an der Abrechnung auszusetzen haben; sagen Sie das nicht schon im Antrag, muss das Gericht Sie dazu anleiten. Der Verwalter muss dann zu jedem einzelnen Punkt Stellung nehmen.

Im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Auch nach der Kündigung des Verwaltervertrags gehören Streitigkeiten über die Rechnungslegung dorthin, ebenso das Verlangen nach Herausgabe der Verwaltungsunterlagen. Die Abrechnung erstreckt sich dabei nur auf den Zeitraum, in dem er tatsächlich Verwalter war.

Die monatlichen Akontozahlungen dienen dazu, die laufenden Aufwendungen für die Liegenschaft zu decken; Schuldnerin dieser Aufwendungen ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Pflicht zur Rechnungslegung besteht dagegen gegenüber jedem einzelnen Miteigentümer. Deshalb besteht Ihre Pflicht zur Akontozahlung unabhängig davon, ob abgerechnet wurde.

Teile des Hauses, die andere mitbenützen müssen, um ihre eigenen oder gemeinsamen Rechte ausüben zu können, sind allgemeine Teile der Liegenschaft. An ihnen kann kein Wohnungseigentum begründet werden. Geschieht es doch, sind die Widmung, die Nutzwertfestsetzung und die darauf aufbauenden Eintragungen nichtig.

Bei einer gerichtlichen Benützungsregelung muss nicht jeder genau den Teil zur alleinigen Nutzung bekommen, der seinem Anteil entspricht. Das Gericht wägt die Interessen ab und berücksichtigt persönliche und familiäre Verhältnisse ebenso wie die Dringlichkeit des Bedarfs. Es entscheidet dabei nach Billigkeit.

Ob Sie die Nutzung ändern dürfen, hängt davon ab, wofür das Objekt bisher gewidmet ist. Maßgeblich ist die Einigung der Eigentümer, nicht die bloße tatsächliche Nutzung. Auch eine baubehördliche Bewilligung sagt darüber nur indirekt etwas aus.

Ein Wohnungseigentümer darf sein Objekt ändern, auch den Gegenstand oder die Form seines Betriebs. Abwehren können Sie das nur, wenn wesentliche Interessen der anderen Eigentümer berührt werden. Mehr Kundschaft oder mehr Lärm allein genügen nicht; sie müssen zu gravierenden Einbußen an Lebensqualität oder Vermögen führen.

Gegen die anderen Mit- und Wohnungseigentümer, nicht gegen die Eigentümergemeinschaft. Haben Sie den Antrag falsch gerichtet, wird er deswegen nicht sofort abgewiesen: Das Gericht muss Sie auffordern, die Beteiligten zu nennen, damit sie verständigt werden können. Erst wenn Sie das nicht verbessern, wird Ihr Begehren abgewiesen.

Ja. Eine gerichtliche Benützungsregelung ist für alle verfügbaren gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft möglich. Ob es sich dabei um einen Gebäudeteil oder um eine Freifläche handelt, spielt dafür keine Rolle. Nicht verfügbar sind Teile, die notwendig der allgemeinen Benützung dienen, etwa der einzige Verbindungsweg.

Mit der Bestellung eines vorläufigen Verwalters endet die Selbstverwaltung durch die Eigentümer, und auch die Auswahl der Person wird ihnen vorweggenommen. Deshalb muss allen Mit- und Wohnungseigentümern Gelegenheit gegeben werden, sich zur Zweckmäßigkeit der Bestellung und zur Eignung der vorgesehenen Person zu äußern. Das muss bereits in erster Instanz geschehen, weil später kein neues Vorbringen mehr zulässig ist.

Nicht ohne Weiteres. Es macht einen Unterschied, ob Sie in Ihrem Objekt eine Anlage einbauen oder ob aus einem Lagerraum im Keller ein Sanitärraum wird, der nur über allgemeine Teile des Hauses erreichbar ist. Eine solche Errichtung kann untersagt werden, wenn sie nicht der Übung des Verkehrs entspricht oder keinem wichtigen Interesse dient. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Ja. Die Aufteilung der Aufwendungen verwirklicht sich in jedem Jahr neu, deshalb gelten immer die dann maßgebenden Vorschriften. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist die gerichtliche Änderung des Aufteilungsschlüssels wegen erheblich unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeit nicht auf Anlagen beschränkt. Der Antrag auch nur eines Miteigentümers genügt.

Als überstimmter Miteigentümer dürfen Sie in Ihrem Überprüfungsantrag auch Mängel beim Zustandekommen des Beschlusses geltend machen. Haben Sie den Antrag jedoch nur wegen des Inhalts fristgerecht eingebracht, ist ein späteres Vorbringen, der Mehrheitsbeschluss sei auch aus formellen Gründen mangelhaft, verspätet.