Wohnungseigentum

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer darf auch im Umlaufweg gefasst werden. Die Aufforderung zur Stimmabgabe ist an die Anschrift Ihrer Eigentumswohnung zu senden, solange Sie keine andere inländische Adresse und keine zustellbevollmächtigte Person bekannt gegeben haben. Auch wenn Sie im Ausland leben, reicht die Übersendung an die Wohnungsadresse.

Fast jede Umgestaltung an Ihrer Eigentumswohnung gilt als Änderung. Nur ganz geringfügige Eingriffe fallen nicht darunter. Für alles andere gelten die Regeln über Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt.

An einem Objekt kann nur dann Wohnungseigentum begründet werden, wenn es nach allen Seiten baulich abgeschlossen ist. Im Übrigen richtet sich die Beurteilung danach, was im Verkehr üblicherweise als eigenes Objekt angesehen wird.

Ob eine Aufteilung in Wohnungseigentum an der Höhe der Umbaukosten scheitert, lässt sich nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen. Dabei ist immer auch zu berücksichtigen, was durch die Umbauarbeiten am Ende erreicht wird.

Verwaltet ein einzelner Teilhaber das gemeinsame Gut ohne Auftrag der übrigen, gilt er im Bereich der laufenden Verwaltung als bevollmächtigt. Voraussetzung ist, dass die anderen von seinem Handeln wissen und ihm nicht widersprechen.

Diesen Umbau zahlen Sie selbst. Werden gemeinsame Teile der Liegenschaft verändert, etwa durch einen Zubau, Umbau oder Neubau, und nützt das nur einem einzigen Mit- oder Wohnungseigentümer, trägt dieser die Kosten allein.

Die Schriftform beim Wohnungseigentumsvertrag soll den Ernst des Parteiwillens dokumentieren und den Inhalt der Vereinbarung sicher festhalten. Maßgeblich ist deshalb allein der Wortlaut, so wie er objektiv zu verstehen ist. Was die Parteien beim Abschluss innerlich wollten, bleibt unbeachtlich.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft übt in der Regel keine wirtschaftliche Tätigkeit aus und gilt daher als Verbraucher, etwa bei der Kündigung eines Versicherungsvertrags. Daran ändert weder ihre Rechtspersönlichkeit noch der Umstand etwas, dass sie beim Vertragsabschluss durch den Verwalter vertreten wird.

Die Verwaltung vermieteter Eigentumswohnungen gehört nicht zu den gesetzlichen Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters. Die dafür anfallenden Kosten sind kein Aufwand der Liegenschaft; dasselbe gilt für die Verwaltung von Garagen und Abstellplätzen. Diese Kosten trägt allein der betroffene Wohnungseigentümer oder Nutzungsberechtigte.

Haben die Wohnungseigentümer für die Kosten einen vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbart, bindet diese Vereinbarung auch spätere Erwerber. Sie gilt daher auch für Sie, wenn Sie eine Wohnung erst danach kaufen.

Ob eine Änderung die Zustimmung der anderen braucht, richtet sich zuerst nach der Widmung, die dem Wohnungseigentumsvertrag zugrunde liegt. Gibt es keine besondere Widmung für einen bestimmten Geschäftszweig, ist eine Umstellung von Gegenstand oder Betriebsform erst dann genehmigungsbedürftig, wenn dabei die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden. Ob das der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.

Bei einer Abstimmung im Umlaufweg muss allen Eigentümern eine angemessene Frist zur Äußerung bleiben. Danach ist das Ergebnis binnen angemessener Frist und ohne sachlich ungerechtfertigte Verzögerung bekanntzugeben. Wird das versäumt, kommt der Beschluss nicht wirksam zustande.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, bei der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft über anstehende Erhaltungsarbeiten alle ihm vorliegenden Angebote zur Abstimmung zu stellen. Er darf die Abstimmung also auf einzelne Angebote beschränken.

Wie viel Zeit zur Äußerung ausreicht, hängt vom Einzelfall ab, vor allem davon, worüber abgestimmt wird und wie schwierig die Sache ist. Je komplizierter die Zusammenhänge und je umfangreicher die Unterlagen, desto mehr Zeit ist einzuräumen; an einer starren Frist von zwei Wochen muss man sich dabei nicht orientieren.

Der Verwalter ist verpflichtet und befugt, alles zu besorgen, was der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Guts dient. Was er dabei tut, aber auch was er unterlässt, wird der Eigentümergemeinschaft zugerechnet.

Nicht ohne Weiteres. Auch bei einem architektonisch anspruchslosen Gebäude müssen die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinnehmen, dass es durch einen grellen, die Symmetrie erheblich störenden Block vor dem Hauseingang verunziert wird. Eine Verschlechterung des Erscheinungsbilds ist ausdrücklich als Beeinträchtigung ihrer Interessen anerkannt.

Ja. Eine Dachterrasse, die nur von einer bestimmten Wohnung aus zugänglich ist und nur von deren Eigentümer benützt werden kann, gehört zu dieser Wohnung. Sie wird nicht dadurch zum allgemeinen Teil des Hauses, dass der Rauchfangkehrer sie einige Male im Jahr als Zugang zum Kamin benützen muss.

Für eine wirksame Abstimmung im Umlaufweg muss nicht vorweg festgelegt werden, wann die Frist zur Äußerung endet. Fehlt eine solche Angabe, ist der Beschluss trotzdem gültig, wenn alle Miteigentümer ausreichend Gelegenheit zur Äußerung hatten und die Beendigung nicht willkürlich war.

Bei einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zählt jener Text, der den Wohnungseigentümern schriftlich mitgeteilt wurde, etwa durch Aushang im Haus. Nur er bestimmt, was beschlossen wurde und was angefochten werden kann. Was sich die Beteiligten dabei gedacht haben, ist ohne Bedeutung, wenn es im Wortlaut keine Deckung findet.

Mit Mehrheit dürfen die Eigentümer nur über Maßnahmen der Verwaltung entscheiden. Geht ein Beschluss darüber hinaus, überschreitet er die Zuständigkeit der Mehrheit und kann deshalb angefochten werden.

Über mehrere Punkte, über die auch getrennt abgestimmt werden könnte, darf grundsätzlich zugleich abgestimmt werden. Werden etwa die Kündigung des bisherigen Verwalters und die Bestellung eines neuen verbunden, muss nicht in jedem Fall eine getrennte Abstimmung vorgesehen werden.

Ja. Wird die Frist für die Stimmabgabe verlängert, muss das allen Wohnungseigentümern bekanntgegeben werden. Sonst erfahren jene, die schon abgestimmt haben, nicht, dass noch immer die Möglichkeit besteht, für ihren Standpunkt zu werben. Ihr Äußerungsrecht wäre dadurch verletzt.

Wer gegen den Widerspruch der übrigen Miteigentümer handelt, wird nicht als bevollmächtigter Verwalter behandelt. Ein Kostenersatz nach dieser Regel steht ihm daher nicht zu.

Zahlen muss, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wurde die Sonderumlage rechtzeitig davor vorgeschrieben, ist sie mangels anderer Vereinbarung am fünften des Monats fällig.

Ja. Muss der Verwalter eine neue, formell und inhaltlich richtige Abrechnung legen, hat er auch die dazugehörigen Belege neu aufzulegen. Die Pflicht zur Rechnungslegung samt Belegeinsicht ist eine Einheit und kann nicht in Teile zerlegt werden.

Nein, nicht ohne Weiteres. Die Decke zwischen Ihrer Wohnung und dem darunter liegenden Keller gehört auch dann allen Miteigentümern, wenn der Keller als Zubehör zu Ihrer Wohnung gehört. Ein Durchbruch greift daher auf einen allgemeinen Teil des Hauses zu.

Freiflächen zählen nur dann zu Ihrem Wohnungseigentumsobjekt, wenn sie unmittelbar daran anschließen und schon nach der Bauweise klar erkennbar allein dazugehören. Die bauliche Abgeschlossenheit des Objekts darf sich dadurch nach der Verkehrsauffassung nicht ändern. Vorplätze vor Garagen sind keine Bestandteile der Garage.

Nein. Für Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gibt es keine besonderen Formvorschriften. Die Abstimmung in einer Eigentümerversammlung ist zwar der vom Gesetz bevorzugte Weg, ein Beschluss kann aber ausdrücklich auch auf jede andere Weise zustande kommen.

Die Eigentümergemeinschaft ist an ihre eigenen Beschlüsse nicht gebunden. Sie kann einen endgültig wirksamen Beschluss durch einen neuen Beschluss widerrufen oder ändern.

Nein. Eine wirksame Weisung an den Verwalter setzt einen förmlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft voraus. Wie dieser Beschluss zu verstehen ist, richtet sich ausschließlich nach dem angeschlagenen Wortlaut.