Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Wenn Ihnen als Miteigentümer bestimmte Teile zur alleinigen Benützung überlassen wurden, dürfen Sie darüber Miet- oder Pachtverträge abschließen. Sie handeln dabei zugleich als Vertreter der übrigen Miteigentümer.

Wird in Ihre Mietrechte eingegriffen und bekommen Sie dafür eine Ersatzfläche, muss diese für Sie zumutbar sein; die Gerichte wägen dabei die Interessen beider Seiten ab. Eine Verkleinerung ist nicht von vornherein unzulässig, eine um ein Drittel kleinere Fläche wurde aber als unzumutbar angesehen. Diese Abwägung trifft das Gericht für Ihren Einzelfall.

Ob aus einer Verhaltensänderung nach Einbringung der Aufkündigung geschlossen werden kann, dass sich die bisherigen Unzukömmlichkeiten nicht wiederholen, lässt sich nur nach den Umständen des einzelnen Falls beurteilen. Eine allgemeine Regel gibt es dafür nicht.

Die Regel des Mietrechts über die Behandlung von Mietzinsrückständen im Kündigungsverfahren ist eine reine Verfahrensvorschrift. Wird sie nicht beachtet, müssen Sie das als Mangel des Verfahrens rügen.

Ob mehrere gemietete Räume einen einzigen Mietgegenstand bilden, ist teils eine Tatsachenfrage und teils eine Rechtsfrage. Entscheidend ist in erster Linie, was die Parteien beim Abschluss des Vertrags gewollt haben.

Beim Streit über die Wirksamkeit einer Aufkündigung kommt es grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem die Aufkündigung zugestellt wurde. Nur ausnahmsweise wird davon abgewichen, etwa wenn ein geltend gemachter Eigenbedarf später wegfällt und das Festhalten an diesem Grundsatz offenbar unbillig wäre.

Erklärt das Gericht eine gerichtliche Aufkündigung für wirksam, endet das Mietverhältnis immer zu dem in der Kündigung angegebenen Zeitpunkt. Es macht keinen Unterschied, ob das Urteil vor oder nach diesem Zeitpunkt ergeht.

Wenn Sie einen Miet- oder Pachtvertrag aus wichtigem Grund sofort auflösen dürften, können Sie stattdessen kündigen. Diese Kündigung ist an die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht gebunden.

Wird der Kündigung erst nach Ablauf des Kündigungstermins durch Urteil stattgegeben, gilt das Mietverhältnis dennoch als bereits mit diesem Termin erloschen. Die spätere Entscheidung ändert daran nichts.

Ja. Bei einem befristeten Mietvertrag hat der Übergabsauftrag dieselbe Aufgabe wie die gerichtliche Kündigung. Die Regeln zur Kündigung gelten daher auch für ihn. Die Entscheidung darüber kann ohne Rücksicht auf den Streitwert bis zum Obersten Gerichtshof gebracht werden.

Solange das Pflegschaftsgericht über die Genehmigung eines Mietvertrags eines Minderjährigen nicht entschieden hat, liegt ein unvollständiger Vertrag vor. Mit der Genehmigung wird er voll wirksam, erst mit ihrer Versagung verliert er seine Wirksamkeit. Bis dahin kann gegen den Mieter keine Räumungsklage durchgesetzt werden, die darauf gestützt wird, er habe keinen Titel.

Ein Vermieter gilt als Unternehmer, wenn er dritte Personen beschäftigt und mehrere dauernde Vertragspartner hat, sodass er eine kaufmännische Buchhaltung braucht. Dazu kommt, dass er andere Unternehmen oder Gehilfen einschalten muss. Auch längerfristige Bindungen sprechen dafür.

Ja. Auch Räume, in denen eine humanitäre, geistige oder kulturelle Tätigkeit entfaltet wird, gelten als Geschäftsräume. Eine Gewinnabsicht ist nicht nötig; nur wenn der Gegenstand ausschließlich privat verwendet wird, liegt keine Geschäftsraummiete vor.

Ja, grundsätzlich schon. Der Vermieter soll einen Kündigungsgrund zwar möglichst rasch geltend machen, er verliert ihn aber erst, wenn sein Zuwarten keinen vernünftigen Zweifel mehr daran lässt, dass er das Mietverhältnis trotz des Vorfalls fortsetzen will. Nur wo das Gesetz eine Frist ausdrücklich vorsieht, ist er daran gebunden.

Gebäude auf einem Grundbuchskörper bilden im Regelfall eine wirtschaftliche Einheit und werden gemeinsam abgerechnet. Wer eine getrennte Abrechnung will, muss behaupten und beweisen, dass ausnahmsweise keine solche Einheit besteht. Dass die Objekte unterschiedlich gut erhalten sind, genügt dafür nicht, wenn sie etwa gleich alt und gemeinsam als Wohnhausanlage errichtet wurden.

Die Begriffe Mitbewohner und Zusammenwohnen sind weit zu verstehen. Es kommt darauf an, ob Ihr Verhalten eine Person überhaupt erreichen kann, weil ihre Wohnung entsprechend zu Ihrer liegt. Eine bloß im Haus anwesende Spendensammlerin gehört nicht zu diesem geschützten Kreis.

Es kommt nicht darauf an, wie viel Geld der Untervermieter eingesetzt oder an Zinsen bezahlt hat. Maßgeblich ist allein, welche baulichen Verbesserungen und Einrichtungen im Objekt vorhanden und für Sie als Untermieter beim Abschluss des Vertrags noch nutzbar sind.

Ja. Investitionen, die der Hauptmieter selbst getätigt oder dem Vormieter abgelöst hat, können den Untermietzins erhöhen, soweit sie Ihnen als Untermieter zugutekommen. Der Gedanke dahinter ist, dass Sie von diesen noch nutzbaren Leistungen profitieren.

Ja. Auch eine strafbare Handlung, die kein Verbrechen ist, kann die Kündigung rechtfertigen, etwa eine Körperverletzung oder falsche Angaben gegenüber einer Behörde. Geringfügige Fälle zählen nicht, eine Verurteilung ist nicht Voraussetzung, und ein vorangegangenes Verhalten des Vermieters wird berücksichtigt.

Diesen Beweis müssen Sie als gekündigter Mieter erbringen. Wenden Sie ein, der Vermieter habe seinen Eigenbedarf selbst herbeigeführt, tragen Sie dafür die Beweislast.

War eine freie Vereinbarung des Mietzinses bei Vertragsabschluss verboten und erfasste dieses Verbot nur diesen Zeitpunkt, ist eine Klausel gültig, wonach nach dem Wegfall des Verbots der ortsübliche Mietzins gilt. Die Höhe muss im Vertrag nicht unmittelbar bestimmt sein. Es genügt, dass sie sich nach objektiven Anhaltspunkten und den gesetzlichen Auslegungsregeln bestimmen lässt und nicht vom freien Belieben einer Vertragspartei abhängt.

Nein. Von einer Verwertung der Wohnung spricht man erst, wenn die überhöhte Gegenleistung über längere Zeit entgegengenommen wird. War die Untervermietung von vornherein nur für kurze Zeit gedacht und dauerte sie auch nur kurz, wird die Wohnung nicht zur Erwerbsquelle.

Nein. Das Gericht prüft zuerst, ob der Eigenbedarf besteht und dringend ist. Erst wenn das bejaht wird, kommt es zur Abwägung der beiderseitigen Interessen; die Frage des Eigenbedarfs darf nicht vorweg nach dem Ergebnis dieser Abwägung gelöst werden.

Ja. Abbruchreife liegt vor, wenn der Kostenaufwand größer wäre als die Wertsteigerung des Hauses. Dass der Vermieter das Haus hat verfallen lassen, spielt dabei keine Rolle, und die Verhältnisse bei anderen Gebäuden zählen nicht. Seine Erhaltungspflicht reicht nur bis zur Grenze der Unwirtschaftlichkeit.

Stehen lebenswichtige gesundheitliche Interessen des Vermieters rein wirtschaftlichen Interessen des Mieters gegenüber, wiegen die schweren gesundheitlichen Gefahren des Vermieters schwerer. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wird dann nur aufgehoben, wenn Ihre Existenz gefährdet ist, etwa durch Obdachlosigkeit.

Ja. Bei der Abwägung geht es nicht nur um materielle Interessen; das Gesetz spricht ganz allgemein von einem Nachteil. Auch gesundheitliche und altersbedingte Umstände sind zu berücksichtigen, und eine Gefahr für die Gesundheit des Vermieters kann schwerer wiegen als die Schwierigkeit des Mieters, eine andere Unterkunft zu finden.

Überlassen heißt der tatsächliche Vorgang: Der bisherige Mieter verlässt die Wohnung und gibt ihre Benützung auf, der im gemeinsamen Haushalt lebende Angehörige übernimmt sie. Dass dieser die Wohnung nun allein benützt, muss vom Willen der Beteiligten getragen sein, vor allem von dem des ausziehenden Mieters; das kann sich auch schlüssig aus dem Verhalten ergeben.

Ja. Wirtschaftet eine Familie in zwei unmittelbar benachbarten oder zumindest nahe gelegenen Wohnungen gemeinsam, bilden diese faktisch eine Wohneinheit. Dabei ist es gleichgültig, in welcher Wohnung der Schwerpunkt der Wirtschaftsführung liegt und dass zwei Mietverträge bestehen.

Nein. Der bloße Versuch, eine Wohnung gewinnbringend zu veräußern, ist für sich allein noch kein wichtiger Kündigungsgrund. Der Versuch allein genügt dafür nicht.

Wird ein Mietobjekt teils zum Wohnen und teils geschäftlich genutzt, kommt es darauf an, wofür es überwiegend verwendet wird und was der hauptsächliche Zweck der Benützung ist. Danach richtet sich, ob sich der Vermieter auf den betreffenden Kündigungsgrund stützen kann.