Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Ja. Verkaufen Sie ein lebendes Unternehmen und führt der Erwerber es weiter, geht das Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf ihn über. Die Anforderung darf nicht zu eng ausgelegt werden: Eine Verlagerung des Schwerpunkts auf andere Waren, Waren anderer Herkunft oder eine andere Ausgestaltung des Lokals ändern nichts, solange das Unternehmen dasselbe bleibt.

Die Frist für das Erhöhungsbegehren beginnt auch dann, wenn der Vermieter auf anderem Weg als durch eine Anzeige sicher vom Verkauf des Unternehmens erfährt. Bloßes Übersehen aus Nachlässigkeit reicht dafür nicht. Ist der Vermieter eine Gesellschaft, muss ein Organ oder die mit der Hausverwaltung betraute Person Bescheid wissen.

Befindet sich die Badegelegenheit nicht in einem eigenen Raum, muss sie zumindest teilweise von dem Raum abgetrennt sein, in dem sie liegt. Die Abtrennung muss so weit gehen, dass die Benützung des Badeteils und die des übrigen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen. Eine bloße Verfliesung der Wanne und der Wände daneben genügt dafür nicht, auch wenn die Wanne in einer Ecke steht.

Für den Übergang der Mietrechte genügt es, dass der Eigentümer sein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert. Wesentlich ist, dass das vom Erwerber betriebene Unternehmen mit dem des Veräußerers identisch ist. Eine andere Ausgestaltung des Geschäftslokals ist dabei ohne Bedeutung.

Für die Beurteilung, ob der Mietzins zulässig ist, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Vereinbarung geschlossen wurde. Soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt, ist ersatzweise das Wirksamwerden der Vereinbarung maßgeblich.

Ja, wenn sich die Mängel leicht beheben lassen. Mängel, die die Benützung zwar behindern, aber jederzeit ohne größere Aufwendungen beseitigt werden können, stehen der Brauchbarkeit nicht entgegen. Ob ein Aufwand ein größerer ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab; eine für alle Fälle passende Betragsgrenze gibt es nicht.

Nein. Für den unbrauchbaren Zustand einer Wohnung besteht die dem Mieter auferlegte Anzeigepflicht nicht. Das gilt etwa auch für gefährliche Elektroinstallationen, die schon beim Abschluss des Mietvertrags vorhanden waren. Bei Mängeln, die nicht ohne Weiteres erkennbar sind, kann Ihr Schweigen aber gegen Treu und Glauben verstoßen.

Zeigen Verkäufer und Käufer dem Vermieter den Übergang des Mietrechts an, ist er ausreichend informiert. Auch wenn er meint, die Voraussetzungen lägen gar nicht vor, muss er innerhalb von sechs Monaten ein vorsorgliches Erhöhungsbegehren stellen. Sonst verliert er diese Möglichkeit, falls sich der Übergang später doch bestätigt.

Nein. Die Frist für die Vorschreibung dieser Kosten ist eine Fallfrist. Werden die Bewirtschaftungskosten ohne Pauschalverrechnung nicht innerhalb eines Jahres unter Vorlage der Rechnungen fällig gestellt, erlischt das Recht, sie von Ihnen zu verlangen. Die Frist läuft ab der Fälligkeit gegenüber dem Vermieter.

Ja, und genau daran erkennt man eine erlaubte Vorauszahlung. Eine echte Mietzinsvorauszahlung ist schon nach der Vereinbarung einem bestimmten Zahlungszeitraum zugeordnet und verringert die Belastung in den späteren Perioden; endet das Mietverhältnis vorher, ist der anteilige Betrag zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungspflicht darf weder ausgeschlossen noch an Bedingungen geknüpft werden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, können Sie die Zahlung als verbotene Ablöse zurückfordern.

Der Begriff wird weit ausgelegt. Erfasst ist nicht nur der Hauseigentümer, der selbst nicht im Haus wohnt, sondern auch sein Verwalter oder Angehörige in Verwaltungsfunktionen sowie eine Person, die er mit der Überwachung von Renovierungsarbeiten beauftragt hat. Eine bloß im Haus aufhältige Spendensammlerin gehört dagegen nicht zu diesem geschützten Personenkreis.

Nein. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung; der Zivilrichter prüft selbst, ob die Tat vorliegt. Als strafbare Handlung zählt aber nur ein Verhalten, das den Straftatbestand nicht bloß äußerlich, sondern auch nach der inneren Einstellung erfüllt. Auf eine ungünstige Zukunftsprognose kommt es dabei nicht an, wohl aber darauf, dass der Fall nach den Umständen nicht geringfügig ist.

Wann die Erhöhung des Mietzinses zu laufen beginnt, entscheidet die Schlichtungsstelle oder das Gericht nach freiem Ermessen und danach, was zweckmäßig ist. Dabei wird auch auf Ihre wirtschaftliche Lage als Mieter Rücksicht genommen. Sie sollen nicht ohne Vorwarnung einen größeren Betrag auf einmal nachzahlen müssen.

Nein. Für die zulässige Miethöhe zählt zwar grundsätzlich auch der Zustand, den der Vermieter laut Vertrag erst auf seine Kosten herstellen musste. Voraussetzung ist aber, dass er diesen Zustand auch tatsächlich geschaffen hat.

Kündigt Ihnen der Vermieter das Geschäftslokal, weil dort keine Geschäftstätigkeit mehr stattfindet, müssen Sie als Mieter behaupten und beweisen, dass Sie die vereinbarte oder eine gleichwertige Tätigkeit in naher Zukunft wieder aufnehmen.

Weist der Vermieter nach, dass Sie das Mietobjekt nicht verwenden, ist die Kündigung damit noch nicht entschieden. Sie können sie noch abwehren, wenn Sie nachweisen, dass eine vertragsgemäße Verwendung in naher Zukunft mit Sicherheit zu erwarten ist.

Haben Sie einer gemeinnützigen Bauvereinigung ein Entgelt gezahlt, dessen Forderung gegen das Gesetz verstieß, können Sie es zurückverlangen. Dafür gilt dieselbe Frist von drei Jahren wie im Mietrecht. Nach Ablauf dieser Frist ist die Rückforderung verjährt.

Die schriftliche Festlegung, dass das Mietverhältnis mit Zeitablauf ohne Kündigung endet, soll Ihnen als Mieter von Anfang an klarmachen, wie lange Sie bleiben können. Der Gesetzestext muss dafür nicht wörtlich abgeschrieben werden.

Waren Sie auf rechtlichen Rat angewiesen, haben ihn auch eingeholt und sind nur wegen einer unvertretbaren Rechtsansicht Ihres Anwalts teilweise in Verzug geraten, trifft Sie kein Verschulden, jedenfalls aber keine grobe Fahrlässigkeit am Zahlungsverzug.

Ja. Stört ein Angehöriger, der bei Ihnen wohnt, die Hausgemeinschaft, müssen Sie sich das zurechnen lassen. Wollen Sie einwenden, dass Sie dagegen nichts unternehmen konnten, müssen Sie das selbst behaupten und beweisen — außer die Unmöglichkeit liegt offen zutage.

Der angemessene Hauptmietzins wird mit Hilfe eines Sachverständigen ermittelt. Das Gericht kann die Höhe zusätzlich nach seinem Ermessen festsetzen.

Ja. Verlegen Sie Ihren Betrieb woanders hin und dient das Lokal nur noch als Archiv, Lager oder Abstellraum, ist das keine gleichwertige Verwendung mehr. Fehlt überhaupt eine regelmäßige geschäftliche Tätigkeit, liegt der Kündigungsgrund vor. Anders ist es, wenn das Lokal von Anfang an nur Nebenzwecken diente.

Ob eine Miete als Wohnungsmiete oder als Geschäftsraummiete gilt, richtet sich danach, was die Parteien beim Abschluss des Vertrags gewollt oder später einvernehmlich geändert haben. Die Regel über die geschäftliche Verwendung soll verhindern, dass gemietete Geschäftsräume in eine nicht gleichwertige Nutzung umgewandelt werden.

Wird die Grenze der Angemessenheit durch einen Vergleich mit anderen Objekten ermittelt, sind auch abstrakte Bewertungskriterien zu berücksichtigen. Ebenso ist auf den konkreten Zweck des Vertrags Rücksicht zu nehmen.

Das Gericht muss über die Höhe des strittigen Mietrückstands gesondert entscheiden. Das gilt auch dann, wenn Sie den strittigen Betrag überhaupt dem Grunde nach bestreiten.

Nein, für sich allein nicht. Maßgeblich ist, ob der Betrieb im Zeitpunkt der Aufkündigung stillgelegt war. Was danach geschieht, wird nur herangezogen, um zu beurteilen, ob Sie schon damals kein schutzwürdiges Interesse mehr hatten.

Auch im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz dürfen im Rekurs keine neuen Behauptungen vorgebracht werden. Wer aber schon in erster Instanz behauptet hat, die Wohnung falle in die Ausstattungskategorie C, hat damit sinngemäß auch behauptet, dass keine Küche vorhanden ist. Das erstmals im Rekurs ausdrücklich zu sagen, verstößt daher nicht gegen dieses Verbot.

Hat Ihr Vermieter der entgeltlichen Untervermietung zugestimmt und dabei keine Grenze für die Höhe der Untermiete gesetzt, durften Sie das als vorbehaltlose Zustimmung verstehen. Er kann Ihnen dann später nicht mehr wegen eines zu hohen Untermietzinses kündigen. Die Zustimmung schließt diesen Kündigungsgrund aus.

Auf die Weitergabe einer Wohnung ist nur der dafür geschaffene besondere Kündigungsgrund anzuwenden. Der andere Kündigungsgrund, der das Horten mehrerer Wohnungen verhindern soll, kommt in diesem Fall nicht zur Anwendung.

Hat der Vermieter eigenmächtig etwas verändert, etwa einen Kaminanschluss, und wollen Sie den früheren Zustand wiederhergestellt haben, wird darüber im Außerstreitverfahren entschieden. Sie müssen dafür also keine gewöhnliche Klage einbringen.