Mietrecht

Es kommt auf den vereinbarten Zweck an, nicht darauf, wie Sie die Wohnung tatsächlich nutzen. Diese Vereinbarung muss nicht ausdrücklich getroffen sein; es genügt, wenn beide Seiten einvernehmlich davon ausgegangen sind. Vom vereinbarten Zweck können Sie später auch gemeinsam wieder abgehen.

Ja. Auch wenn Sie eine wesentliche Veränderung an der Wohnung bereits durchgeführt haben, ohne sie anzuzeigen und ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, können Sie diese Zustimmung noch nachträglich im Verfahren außer Streitsachen erwirken.

Es kommt auf die Verhältnisse zu dem Zeitpunkt an, an dem Ihnen die Aufkündigung zugestellt wurde. Was sich danach ändert, spielt für die Frage, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt, keine Rolle.

Ob eine Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht, wird nach objektiven Umständen beurteilt. Beim wichtigen Interesse an der Änderung kommt es dagegen auf Ihr eigenes, persönliches Interesse als Mieter an.

Verlangt der Vermieter die Wertsicherung auf Grundlage eines zu hohen Mietzinses, hat er sie dennoch geltend gemacht. In dem höheren, unzulässigen Begehren ist das zulässige geringere Ausmaß notwendigerweise enthalten.

Wenn Sie nach dem Tod des Mieters in dessen Mietvertrag eintreten wollen, kommt es nur darauf an, ob Ihre andere Wohnmöglichkeit rechtlich ausreichend abgesichert ist. Ob diese andere Wohnung gleich gut ist wie die gekündigte, spielt dabei keine Rolle.

Ja. Entscheidend ist, ob der Zahlung des neuen Mieters objektiv eine gleichwertige Gegenleistung des ausziehenden Mieters gegenübersteht. Wurde diese Gegenleistung nicht besprochen oder war den Beteiligten ihr Wert nicht bewusst, macht das die Vereinbarung nicht ungültig. Für Übersiedlungskosten oder die Kosten einer Ersatzwohnung muss der Ersatz allerdings vereinbart sein.

Es kommt in erster Linie darauf an, welche Gegenleistungen der ausziehende Mieter erbracht hat, also welche Sachgüter er Ihnen bei der Übergabe der Wohnung zurückgelassen hat. Wofür die Ablöse gewidmet war, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle.

Ja, wenn Sie diese Wohnung bald selbst beziehen können. Wird Ihre befristet vermietete Eigentumswohnung schon rund acht Monate nach dem Tod des Mieters frei und legen Sie nicht dar, warum eine frühere Räumung nicht zu erreichen war, fehlt Ihnen das dringende Wohnbedürfnis an der Mietwohnung. Steht Ihnen die eigene Wohnung erst Jahre später zur Verfügung, bleibt das dringende Wohnbedürfnis bestehen.

Für die Nutzfläche des Hauses kommt es nicht darauf an, ob auf einen einzelnen Mietvertrag das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Entscheidend ist, ob der Raum objektiv vermietet, vermietbar oder vom Vermieter benützt wird und keine der gesetzlichen Ausnahmen zutrifft.

Ja. Auch wenn die Investitionen des Vormieters Bestandteil des Hauses und damit Eigentum des Vermieters geworden sind, darf er sich von Ihnen als Nachmieter den noch vorhandenen Wert ersetzen lassen. Die Beschränkungen des gesetzlichen Ersatzanspruchs gegen den Vermieter gelten dafür nicht. Zulässig ist höchstens der Wiederbeschaffungswert der überlassenen Gegenstände.

Für die Aufteilung der Kosten des Hauses soll ein möglichst stabiler Schlüssel gelten, den vorübergehende Änderungen weitgehend unbeeinflusst lassen. Ist ein Objekt nur vorübergehend unbrauchbar, nämlich bis die Erhaltungspflicht durchgesetzt ist, bleibt das für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels ohne Bedeutung.

Ja. Verboten ist jede Leistung des neuen Mieters, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht und die nur deshalb verlangt und gegeben wird, weil das Mietobjekt einen Vermögens- und Seltenheitswert hat. In welche Rechtsform das gekleidet wird, ist bedeutungslos: Auch die Verknüpfung des Mietvertrags mit einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände oder mit einem Auftrag zur Wohnungsrenovierung fällt darunter.

Ja, wenn er dafür geeignet ist. Mitgemietete Kellerräume zählen zur Nutzfläche, soweit sie ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke taugen; schon die Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt. Maßgeblich ist die Nutzfläche zum Zeitpunkt der Vorschreibung.

Der Ersatzanspruch für Ihre Aufwendungen besteht gegenüber dem Vermieter. Er besteht nicht gegenüber einem Eigentümer, der an seinem Haus ein Fruchtgenussrecht eingeräumt hat und deshalb nicht als Bestandgeber anzusehen ist. Wird ein Fruchtgenussrecht erst nach Abschluss des Mietvertrags begründet, tritt der Fruchtnießer als Vermieter in den Vertrag ein.

Der Vormieter. Er darf eine Ablöse nur fordern und behalten, wenn er Ihnen etwas Gleichwertiges zuwendet, das er selbst eingebracht, auf seine Kosten einbringen lassen oder von einem Dritten als eigenen Vermögensvorteil übernommen hat. Im Streitfall trifft ihn dafür die Beweislast. Ob er den Aufwand selbst getragen hat, ist dabei ohne Belang.

Geht es um die Angemessenheit Ihres Hauptmietzinses, müssen die übrigen Hauptmieter des Hauses nicht verständigt werden. Sie haben auf den von Ihnen zu zahlenden Mietzins keinen Einfluss, und die Einstufung der Wohnung in eine Ausstattungskategorie wird in diesem Verfahren nur als Vorfrage geprüft.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Ob Sie die Wohnung des verstorbenen Mieters dringend brauchen, hängt davon ab, worauf Sie sonst ausweichen könnten. Haben Sie eine eigene, früher bewohnte Wohnung, wird strenger geprüft; sonst muss die andere Wohnmöglichkeit ausreichend, gleichartig und rechtlich abgesichert sein. Ein Wohnen im Haus der Eltern ist nicht abgesichert, weil es jederzeit widerrufen werden kann.

Ja. Jede Änderung der Nutzfläche durch Baumaßnahmen ändert auch den Verteilungsschlüssel, und zwar selbst dann, wenn Sie als Mieter die Umbaukosten getragen haben. Maßgeblich ist allein die tatsächliche Bodenfläche des Objekts zu dem Zeitpunkt, an dem der jeweils geltende Schlüssel ermittelt wird. Für den Hauptmietzins braucht es dagegen eine neue Vereinbarung.

Entscheidend sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Todes des bisherigen Mieters. Spätere Veränderungen zählen nur mit, wenn sie damals schon für die nächste Zeit zu erwarten waren. Ungewisse Entwicklungen in der Zukunft bleiben außer Betracht.

Nein, nicht zwingend. Auch wenn Ihnen an einem anderen Ort eine ausreichende und gleichwertige Wohnmöglichkeit zur Verfügung steht, kann ein dringendes Wohnbedürfnis an der Mietwohnung bestehen, wenn Ihr Aufenthalt dort unabweislich notwendig ist. Dabei kommt es auf die besonderen Umstände des Einzelfalls an, etwa auf hohes Alter und die Entfernung.

Nur dann, wenn sie der gemeinsamen Benützung der Bewohner dient. Anlagen, die einzelne Mieter allein nutzen und von deren Benützung die anderen ausgeschlossen sind, zählen nicht dazu. Dasselbe gilt für Anlagen, deren Gebrauch aufgrund von Sondervereinbarungen nur bestimmten Mietern zusteht.

Sie zählen zur Erhaltung. Auch kleinere Reparaturarbeiten, die öfter wiederkehren und keine längere Betriebsunterbrechung erfordern, sind Erhaltungsarbeiten am Haus und keine Betriebskosten der Gemeinschaftsanlage.

Ob ein Baderaum einem zeitgemäßen Standard entspricht, können die Gerichte anhand der Bauvorschriften und Förderungsrichtlinien beurteilen, die zum maßgeblichen Zeitpunkt gegolten haben. Diese Regeln nehmen auf Hygiene, Schallschutz, Wärmeschutz, Schutz vor Feuchtigkeit und Abgasen sowie auf den Unfallschutz Bedacht, aber auch auf vertretbare Baukosten.

Ja. Verkaufen Sie ein lebendes Unternehmen und führt der Erwerber es weiter, geht das Mietverhältnis von Gesetzes wegen auf ihn über. Die Anforderung darf nicht zu eng ausgelegt werden: Eine Verlagerung des Schwerpunkts auf andere Waren, Waren anderer Herkunft oder eine andere Ausgestaltung des Lokals ändern nichts, solange das Unternehmen dasselbe bleibt.

Die Frist für das Erhöhungsbegehren beginnt auch dann, wenn der Vermieter auf anderem Weg als durch eine Anzeige sicher vom Verkauf des Unternehmens erfährt. Bloßes Übersehen aus Nachlässigkeit reicht dafür nicht. Ist der Vermieter eine Gesellschaft, muss ein Organ oder die mit der Hausverwaltung betraute Person Bescheid wissen.

Befindet sich die Badegelegenheit nicht in einem eigenen Raum, muss sie zumindest teilweise von dem Raum abgetrennt sein, in dem sie liegt. Die Abtrennung muss so weit gehen, dass die Benützung des Badeteils und die des übrigen Raumteils einander nicht erheblich beeinträchtigen. Eine bloße Verfliesung der Wanne und der Wände daneben genügt dafür nicht, auch wenn die Wanne in einer Ecke steht.

Für den Übergang der Mietrechte genügt es, dass der Eigentümer sein lebendes Unternehmen unter Wahrung der Unternehmensidentität veräußert. Wesentlich ist, dass das vom Erwerber betriebene Unternehmen mit dem des Veräußerers identisch ist. Eine andere Ausgestaltung des Geschäftslokals ist dabei ohne Bedeutung.

Für die Beurteilung, ob der Mietzins zulässig ist, kommt es auf den Zeitpunkt an, zu dem die Vereinbarung geschlossen wurde. Soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt, ist ersatzweise das Wirksamwerden der Vereinbarung maßgeblich.