Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Solange der Vermieter nicht erfahren hat, wie hoch der tatsächlich gezahlte Untermietzins ist, kann man nicht annehmen, dass er stillschweigend auf diesen Kündigungsgrund verzichtet hat. Er muss auch nicht von sich aus nachforschen, ob die Voraussetzungen dafür vorliegen. Eine bloße Vermutung verpflichtet ihn daher nicht, eine Aufkündigung einzubringen.

Nein, wenn der vorbehaltene Teil kaum ins Gewicht fällt. Überlassen Sie einem anderen praktisch das gesamte Objekt und behalten nur einen unbedeutenden Teil für sich, gilt das als gänzliche Weitergabe. Auf Ihr Wohnbedürfnis an diesem Teil kommt es dann nicht mehr an.

Eine Abrechnung ist nur dann in Ordnung, wenn Sie schon anhand ihres Inhalts prüfen können, ob alle vorgeschriebenen Einnahmen und nur die erlaubten Ausgaben enthalten sind. Der Vergleich mit den Belegen soll diese Kontrolle ermöglichen, die Vorlage der Belege ersetzt die Abrechnung aber nicht.

Ob die Gegenleistung unverhältnismäßig hoch ist, wird durch einen Vergleich ermittelt. Man stellt den Untermietzins jenen Leistungen gegenüber, die Sie als Hauptmieter für die untervermieteten Räume an den Hauseigentümer erbringen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Aufkündigung.

Nein, grundsätzlich nicht. Der Verkauf des im Lokal betriebenen Unternehmens und die damit verbundene Überlassung der Räume an den Erwerber sind kein Kündigungsgrund. Anders ist es, wenn der Verkauf in Wahrheit nur dazu dient, dem Erwerber das Mietrecht zu verschaffen; wird ein lebendes Unternehmen fortgeführt, ist das im Zweifel nicht anzunehmen.

Selbstverschuldet ist der Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Lage schuldhaft selbst herbeiführt — sei es durch aktives Tun, sei es, dass er eine Gelegenheit versäumt, seinen Bedarf anders als durch eine Kündigung zu decken. Es genügt bereits, dass der Bedarf vorhersehbar war.

Die wichtigen Interessen, auf die sich der Untervermieter stützt, müssen abgesehen von Eigenbedarf und Unzumutbarkeit des Zusammenlebens ein ähnliches Gewicht haben wie die im Gesetz genannten Beispiele. Er muss diese Interessen bereits in der Kündigung konkret benennen.

Als wichtige Interessen zählen alle Umstände, die für den Untervermieter familiär oder geschäftlich von maßgeblicher Bedeutung sind; es müssen keine Lebensnotwendigkeiten sein. Dazu gehört auch der Eigenbedarf, wobei hier ein weniger strenger Maßstab gilt als bei der Hauptmiete und weder eine Interessenabwägung noch eine Ersatzwohnung nötig ist.

Nur wenn die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Hauses bereits rechtskräftig ist, und zwar schon in dem Zeitpunkt, in dem Ihnen die Kündigung zugestellt wird. Eine erst später rechtskräftige Bewilligung genügt nicht.

Nein. Wer das Verfügungsrecht über eine bereits vermietete Wohnung durch Erbschaft erwirbt, muss den Rest der zehnjährigen Sperrfrist einhalten, genauso wie sie den Verstorbenen getroffen hätte. Vorher kann er sich darauf nicht stützen.

Nur wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Mitgemietete Nebenräume und Nebenflächen können gesondert aufgekündigt werden, und zwar aus allen im Gesetz vorgesehenen Kündigungsgründen. Das ist selbst dann möglich, wenn die Voraussetzungen für eine Kündigung des gesamten Mietgegenstands nicht vorliegen.

Ja. Geht das Unternehmen über, tritt der Erwerber von Gesetzes wegen in die gesamte Stellung des bisherigen Mieters ein. Er erhält alle Nebenrechte und trägt alle Nebenpflichten und kann Erklärungen zum Mietverhältnis abgeben und entgegennehmen.

Dürfen Sie das Objekt nach dem Vertrag sowohl zum Wohnen als auch geschäftlich nutzen, verhalten Sie sich vertragsgemäß, auch wenn Sie dort nicht regelmäßig wohnen. Der Vermieter kann eine Kündigung daher nicht allein darauf stützen, dass Sie die Räume nicht zu Wohnzwecken verwenden.

Auch bei Alleinstehenden muss die Wohnung während eines beträchtlichen Teils des Jahres oder an einigen Tagen der Woche Mittelpunkt der Lebensführung sein. An diesen Mittelpunkt werden aber keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Ein familiärer Mittelpunkt kommt hier nicht in Betracht; entscheidend ist der Ort, an dem der Haushalt geführt wird, nicht der Arbeitsplatz.

Das kann sein. Sehen Sie selbst jene Wohnmöglichkeit, in der sich der Mittelpunkt Ihrer Lebensführung befindet, als zur Befriedigung Ihres Wohnbedürfnisses ausreichend und angemessen an, fehlt Ihnen ein schutzwürdiges Interesse an der gekündigten Wohnung. Die bloß abstrakte Möglichkeit, diese andere Unterkunft könnte einmal wegfallen, genügt zur Abwehr der Kündigung nicht.

Der Vermieter muss zuerst nachweisen, dass Sie die Wohnung nicht regelmäßig benützen. Gelingt ihm das, sind Sie an der Reihe: Sie müssen beweisen, dass Sie in nächster Zukunft zurückkehren und die Abwesenheit nur eine absehbare vorübergehende Unterbrechung ist.

Nein. Nicht jedes Entgelt, das ein ausziehender Mieter dem Vermieter für die Zustimmung zum Mieterwechsel zahlt, ist eine verbotene Ablöse. Es kommt jeweils darauf an, welche zusätzlichen Umstände die Zahlung sittenwidrig machen.

Ja, wenn der Vermieter dafür keine gleichwertige Leistung erbracht hat. Zahlen Sie dafür, dass er dem Mieterwechsel zustimmt, muss ein Austausch von Leistungen mit echtem Wert nachgewiesen werden. Gelingt dieser Nachweis nicht, können Sie das Gezahlte zurückfordern.

Nein. Ist der Vermieter nur bereit, mit dem vorgeschlagenen Nachmieter einen Vertrag zu gewöhnlichen Bedingungen zu schließen, ist das keine gleichwertige Gegenleistung. Verschafft er dem Nachmieter keine bessere Stellung, als sie jeder andere auch hätte, bleibt die dafür gezahlte Ablöse unwirksam.

Ob ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen vorliegt, entscheidet letztlich die allgemeine Verkehrsauffassung. Dabei ist nach der Verschiedenartigkeit der jeweiligen Problemlage zu unterscheiden.

Bringen Sie ein Einzelhandelsunternehmen als Sacheinlage in eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ein, gilt das als Veräußerung des Unternehmens. Damit greifen die mietrechtlichen Folgen einer Unternehmensveräußerung.

Der ausziehende Mieter darf seine Übersiedlungskosten und die Kosten für eine Ersatzwohnung nur dann gegen die Ablöse aufrechnen, wenn er das mit dem neuen Mieter vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung kann auch stillschweigend zustande kommen, dafür gilt aber ein strenger Maßstab. Nur zu sagen, wofür man das Geld verwenden werde, ist noch kein Angebot.

Nein. Werden in der Aufkündigung neben der Zahl des Kündigungsgrundes bestimmte Tatsachen angeführt, kommt es allein auf diese Tatsachen an; die Zahl ist von untergeordneter Bedeutung. Die Gründe müssen aber schon in der Aufkündigung erkennbar sein, wenn auch nur schlagwortartig. Unklarheiten gehen zulasten dessen, der kündigt.

Nein. Wegen des Kostendeckungsprinzips dürfen Ihnen für Planung, örtliche Bauaufsicht, Bauverwaltung und Bauüberwachung nur die tatsächlichen Kosten angerechnet werden. Dieselbe Leistung darf nur einmal verrechnet werden, nicht zusätzlich zu einem Pauschalbetrag noch einmal unter einem anderen Titel.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung darf für ihre Verwaltungskosten nur einen Betrag verlangen, der sparsam, wirtschaftlich und zweckmäßig ist. Auch die Arbeiten rund um die Beendigung eines Miet- oder Nutzungsvertrages gehören zu diesen Verwaltungskosten. Eine Vereinbarung, die darüber hinausgeht, ist unwirksam.

Ja. Wer ein Unternehmen übernimmt, tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag für die Geschäftsräume ein. Das lässt sich nicht dadurch verhindern, dass der bisherige Mieter sich die Mietrechte vertraglich vorbehält und sie nur zur Nutzung überlässt.

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, besteht nur ein einziges, ungeteiltes Mietverhältnis und nicht mehrere nebeneinander. Die Mitmieter stehen untereinander in einer Rechtsgemeinschaft. Erwirbt einer von ihnen das Objekt, ist er zugleich Mieter und Vermieter, seine Stellung gegenüber den übrigen Mitmietern bleibt davon aber unberührt.

Dürfen nach einer Vereinbarung nur jene Mieter den Lift benutzen, die die Errichtungskosten getragen haben, ist er keine Gemeinschaftsanlage des Hauses. Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter später weiteren Mietern gegen Kostenbeteiligung Schlüssel gibt. Die bestehende Sondervereinbarung kann der Eigentümer nämlich nicht einseitig erweitern.

Nein. Der Oberste Gerichtshof hat keine Bedenken: Die Beschränkung der Gegenleistung auf ein nach sachlichen Merkmalen bestimmtes Maß ist eine gerechtfertigte Einschränkung der Erwerbsfreiheit. Auch die Regelung über den Richtwertmietzins schränkt Eigentum und Erwerbsfreiheit nicht unverhältnismäßig ein.

Nein. Ein Verzicht darauf, eine verbotene Ablöse zurückzufordern, wirkt erst, wenn Sie das Geld bereits bezahlt haben. Alles, was Sie vor der Zahlung unterschreiben, hilft dem Empfänger nichts.