Mietrecht

Haben Sie Miete gezahlt, obwohl der Zins wegen eines Mangels gemindert war, können Sie diese Beträge nur drei Jahre lang zurückfordern. Für von vornherein gesetzwidrig überhöhte Entgelte gilt dieselbe kurze Frist, und für eine erst nachträglich eingetretene Minderung kann nichts anderes gelten.

Ja, für die Zeit nach Ihrem Ausscheiden. Haben Sie in Erwartung des Fortbestands der Lebensgemeinschaft einen Finanzierungsbeitrag für die Wohnung gezahlt und ziehen danach aus, wohnt die zurückbleibende Person diesen Beitrag allein ab. Sie können den anteiligen Aufwand von jener Person ersetzt verlangen, die als nunmehrige Alleinmieterin dafür aufkommen müsste.

Ja. Sie können zuerst bei Gericht feststellen lassen, dass der Mietzins überhöht war, oder gleich auf Rückzahlung klagen und diese Frage dort mitbeurteilen lassen. Die Wahl bleibt Ihnen; das Feststellungsinteresse fällt nicht schon deshalb weg, weil Sie auch klagen könnten.

Nein. Bei geförderten Sanierungen in Wien darf ein Betrag zur Finanzierung künftiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten nur eingehoben werden, wenn das vereinbart wurde. Die besondere Regel für die Finanzierung der Sanierung selbst ändert daran nichts.

Nein. Kündigt der Vermieter, weil angeblich niemand eintrittsberechtigt ist, prüft das Gericht für jede in Frage kommende Person einzeln, ob die Voraussetzungen vorliegen. Geprüft wird aber nur, was in den Einwendungen gegen die Kündigung vorgebracht wurde. Andere Personen bleiben außer Betracht.

Schreibt Ihnen der Vermieter die Betriebskosten gesondert vor, kommt es nicht darauf an, ob gerade in diesem Monat Betriebskosten zu zahlen waren. Anzusetzen ist ein Zwölftel jener Betriebskosten, die Ihnen in den letzten zwölf Monaten vor der Aufkündigung insgesamt vorgeschrieben wurden.

Waren bei Abschluss des Mietvertrags noch höchstens zwei Wohnungen oder Geschäftsräume vorhanden, stand aber schon fest, dass es bei Mietbeginn mehr sein werden, kommt es auf den Zustand bei Mietbeginn an. Die Ausnahme für kleine Häuser fällt dann weg und das Mietrechtsgesetz gilt für Sie in vollem Umfang.

Ja. Treten Sie in ein Nutzungsverhältnis bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung ein, gilt die sonst vorgesehene Obergrenze für den Mietzins hier nicht. Die Bauvereinigung darf Ihnen ein Wiedervermietungs- oder Grundentgelt vorschreiben, dazu die weiteren Bestandteile wie Erhaltungsbeitrag, Rücklage sowie Verwaltungs- und Betriebskosten.

Ja. War die Befristung Ihres Mietvertrags unwirksam, genügt es, dass Ihnen der Vermieter erklärt, er anerkenne ein unbefristetes Mietverhältnis. Mit dem Zugang dieser einseitigen Erklärung beginnen die Fristen zu laufen, innerhalb derer Sie die Höhe des Hauptmietzinses überprüfen lassen können.

In einem Verfahren über die zulässige Miethöhe prüft das Gericht zunächst als Vorfrage, ob überhaupt eine Wertsicherung vereinbart wurde. Entschieden wird dann für den jeweiligen Zinstermin, ob der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Regeln über die Mietzinsbildung entspricht. Wenden Sie hingegen ein, die Vertragsbestimmung selbst sei nichtig, ist dafür dieser Weg nicht zulässig.

Im besonderen mietrechtlichen Verfahren kann bei den Betriebskosten nur festgestellt werden, dass durch bestimmte vorgeschriebene Posten der zulässige Mietzins überschritten wurde. Erst danach kann ein Rückzahlungsauftrag ergehen. Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben nicht aus, ist das für sich noch keine unzulässige Vorschreibung.

Sieht das Mietrechtsgesetz eine eigene Art der Durchsetzung vor, läuft diese nicht über die Exekutionsordnung, sondern im besonderen Verfahren nach diesem Gesetz. Das gilt vor allem für die Bestellung eines Verwalters, der die Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten durchführen lässt. Die Entscheidung darüber ergeht als Sachbeschluss, gegen den Sie vier Wochen lang Rekurs erheben können.

Die Frist zur Überprüfung einer Mietzinsvereinbarung beträgt drei Jahre und verlängert sich nach der Auflösung des Mietverhältnisses um sechs Monate. Wurde ein befristeter Mietvertrag wegen Zahlungsrückständen vorzeitig aufgelöst und können Sie das nicht mehr rückgängig machen, beginnt diese Verlängerung mit der Zustellung der Räumungsklage. Es kommt nicht erst auf die Rechtskraft eines Räumungsurteils an.

Wird eine Wohnung in einem Haus, das mehreren gemeinsam gehört, an einen Miteigentümer vermietet, ist das eine außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Ihr müssen alle Miteigentümer zustimmen.

Soll der Mietvertrag mit einem Miteigentümer gekündigt werden, muss auch dessen fehlende Zustimmung durch eine Entscheidung des Gerichts im Außerstreitverfahren ersetzt werden.

Nein. Anders als ein Vorkaufsrecht erlischt ein Vorpachtrecht nicht schon dadurch, dass Sie es bei einer an sich möglichen Gelegenheit nicht ausgeübt haben. Dasselbe gilt für ein Vormietrecht und ein Voruntermietrecht.

Wurde eine frühere Kündigung desselben Bestandverhältnisses bereits für wirksam erklärt, ist der Vertrag damit beendet. Eine weitere Kündigung zu einem späteren Termin geht ins Leere und ist für unwirksam zu erklären.

Verstöße gegen feuerpolizeiliche Vorschriften wiegen besonders schwer, wenn im Mietobjekt zahlreiche Veranstaltungen stattfinden und dadurch das Risiko für die Beteiligten steigt. Durch solche Verstöße werden wichtige Interessen des Vermieters schwer beeinträchtigt, weil er den Behörden gegenüber für die Einhaltung verantwortlich ist.

Die kurzen Fristen für Ansprüche nach Beendigung eines Kleingartenverhältnisses haben denselben Zweck wie die entsprechende Frist im Mietrecht. Nach der Rückgabe soll möglichst rasch feststehen, welche Ansprüche die Vertragspartner noch gegeneinander haben.

Ja. Wollen Sie einen Unterpachtvertrag nach dem Tod des bisherigen Pächters fortsetzen, müssen Sie Ihre Bereitschaft schriftlich erklären. Ein Anruf oder eine sonstige mündliche Mitteilung an den Obmann genügt nicht, weil klar sein muss, ob und wer den Vertrag fortsetzt.

Nein. Wird eine Waschküche, die den Hausbewohnern zur Verfügung stand, in einen Wohnraum umgewandelt, ist das nur eine Umgestaltung und kein Umbau. Ein neuer Raum, der von den Mietzinsgrenzen befreit wäre, entsteht dadurch nicht.

Nein. Werden bei einer Instandsetzung mehrere Räume zu einem einzigen Mietobjekt zusammengezogen, gilt das nicht als Neuschaffung von Räumen. Die Ausnahme für neu geschaffene Räume greift dann nicht.

Nein. Wer Räume nur untervermieten und daraus Einnahmen erzielen will, hat insoweit kein Wohnbedürfnis. Das Interesse an solchen Einnahmen schützt Sie also nicht vor der Kündigung dieser Räume.

Unter den dort genannten öffentlichen Mitteln sind nur Mittel der Wohnbauförderung zu verstehen. Andere öffentliche Gelder fallen nicht darunter.

Ein Raum gilt nur dann als Wohnraum, wenn er nach seiner Bauweise und nach den rechtlichen Gegebenheiten dafür geeignet ist, dass dort jemand Unterkunft nimmt und einen Haushalt führt.

Nein. Ein Raum ist ein dreidimensional abgegrenztes Gebilde, wobei fünf begrenzende Flächen genügen. Bei versenkbaren Stapelparkplätzen und bei einem Folientunnel fehlt diese Abgrenzung; bei einer ganzen Messehalle ist sie dagegen gegeben.

Nein. Das Gesetz verlangt nicht bloß, dass die gewünschte Veränderung in Ihrem Interesse liegt, sondern dass sie einem wichtigen Interesse dient. Pläne wie eine künftige Heirat, ein Kinderwunsch oder gelegentliche Gäste sind bloße Absichtserklärungen und begründen noch kein gegenwärtiges wichtiges Interesse.

Als Ausnehmung gilt eine Nische in der Wand. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Vertiefung dadurch entsteht, dass die Wand selbst vom Boden bis zur Decke nur dünner weitergeführt wird.

Welche Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gelten, ist im Gesetz abschließend aufgezählt. Die Kosten für den Umbau eines Lokals, das für Geschäftszwecke grundsätzlich geeignet ist, auf einen besonderen Verwendungszweck fallen nicht darunter.

Ob sich ein Raum für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke eignet, richtet sich weder danach, was die Vertragsparteien meinen, noch danach, wie er tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume, auch unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften. Es kommt auf den Zustand im Zeitpunkt der Vorschreibung an.