Mietrecht

Werden geschützte Räume gemeinsam mit nicht geschützten Räumen in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet, kann der Vermieter den Vertrag insgesamt nur aus wichtigen Gründen kündigen. Er kann die nicht geschützten Räume also nicht getrennt frei kündigen.

Sie müssen dem Vermieter Ausbesserungen, die ihn treffen, ohne Verzug anzeigen, damit er seiner Erhaltungspflicht nachkommen kann. Hat er ohnehin davon erfahren, ist diese Pflicht gegenstandslos. Melden Sie nicht, können Sie bis zur Nachholung die Mietzinsbefreiung und das Rücktrittsrecht verlieren und jedenfalls schadenersatzpflichtig werden.

Ein Verzicht auf den Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich schon im Vorhinein zulässig. Das gilt aber nicht, soweit die besondere mietrechtliche Regelung über den Investitionsersatz anzuwenden ist.

Nein. Sie haften nur für Schäden oder übermäßige Abnutzung, die Sie oder ein Untermieter verschuldet haben. Für die gewöhnliche Abnutzung durch schonenden, vertragsgemäßen Gebrauch müssen Sie nichts zahlen, und für bloßen Zufall haften Sie ebenfalls nicht. Auf den Grad des Verschuldens kommt es nicht an: Auch absichtliche Beschädigungen fallen unter dieselbe Jahresfrist, innerhalb derer der Vermieter fordern muss.

Zurückgestellt ist die Wohnung erst, wenn der Vermieter sie wieder tatsächlich in der Hand hat, Ihre Sachen heraußen sind und er die Schlüssel bekommen hat. Ergreift der Vermieter selbst Besitz, gilt die Rückgabe auch dann als vollzogen, wenn noch einzelne Gegenstände zurückgeblieben sind. Vereiteln Sie die Rückgabe schuldhaft, kann sich sein Anspruch in einen Geldanspruch verwandeln.

Bleibt jemand nach dem Ende eines befristeten Vertrages im Objekt, wird eine stillschweigende Verlängerung vermutet. Diese Vermutung ist widerlegt, wenn der andere Vertragsteil sofort und für jeden erkennbar erklärt oder handelt, dass er den Vertrag nicht fortsetzen will. Es darf dann bei sachlicher Betrachtung kein Zweifel an seiner ernsthaften Ablehnung bestehen.

Nein. Eine Minderung setzt voraus, dass die Sache bei der Übergabe oder während der Mietzeit unbrauchbar ist, ohne dass das beim Vertragsabschluss berücksichtigt wurde. Kannten Sie den mangelhaften Zustand damals und vereinbarten trotzdem den vollen Zins, gilt das als Verzicht. Eine Bestätigung, die Sie vor der Besichtigung oder ohne Kenntnis des Mangels unterschrieben haben, nimmt Ihnen die Minderung dagegen nicht.

Die Pflichten des Vermieters sind grundsätzlich abänderbar, Sie können also im Vertrag etwas anderes vereinbaren. Das gilt aber nur so weit, als die Mietrechtsvorschriften nichts anderes anordnen.

Nur bei geringfügigen und leicht behebbaren Mängeln. Dann müssen Sie zuerst unter Setzung einer angemessenen Frist die Behebung verlangen, bevor Sie den Vertrag vorzeitig auflösen dürfen. Verweigert der Vermieter die Behebung trotz Aufforderung, besteht das Auflösungsrecht auch bei weniger folgenschweren Mängeln; unbedeutende Mängel reichen dafür aber nicht.

Nein. Wo das Mietrechtsgesetz gilt, darf Ihr Mietvertrag die gesetzlichen Gründe für eine sofortige Auflösung nicht erweitern; solche Klauseln sind unwirksam. Der vereinbarte Sachverhalt kann aber als Kündigungsgrund gelten, wenn dessen gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind.

Erst dann, wenn Sie nach einer Mahnung bis zum nächsten Zinstermin noch immer im Rückstand sind. Es muss also bereits die nächste Miete fällig geworden sein, bevor die gemahnte vollständig bezahlt wurde.

Sie müssen Eingriffe des Hauseigentümers hinnehmen, soweit sie die Ausübung Ihrer Mietrechte nicht wesentlich erschweren oder gefährden. Diese Pflicht besteht nur bei wirklich notwendigen Maßnahmen und nur dann, wenn es die einzige Möglichkeit ist, das Haus und seine Bewohner vor Nachteilen zu bewahren.

Der Rückstand muss nicht schon beim Einbringen der Klage bestehen und auch keine zwei vollen Mieten ausmachen. Entstehen während des Verfahrens neue Rückstände, braucht es keine neue Erklärung über die Auflösung. Ihnen muss aber eine angemessene Frist zum Nachzahlen gewährt werden.

Für die sofortige Auflösung genügt, dass die Miete tatsächlich offen ist; auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Ob Sie den Rückstand grob verschuldet haben, spielt nur dann eine Rolle, wenn Sie ihn rechtzeitig nachzahlen.

Wenn Ihr Vermieter Sie wegen offener Miete auf Räumung klagt, können Sie im Verfahren keine Geldforderung gegen ihn gegenrechnen. Sie können nur außerhalb des Verfahrens gegen die anerkannte Mietforderung aufrechnen und dann bestreiten, dass die Voraussetzung für die Räumungsklage überhaupt vorliegt.

Ja, wenn Sie den Rückstand bezahlen, bevor Ihnen die Klage mit der Auflösungserklärung zugestellt wird; dann ist die Räumungsklage abzuweisen. Danach ist es zu spät - das Risiko tragen Sie. Eine Zahlung erst achtzehn oder zwanzig Tage nach der Zustellung galt nicht mehr als angemessen.

Wenn der Vermieter wegen eines Mietzinsrückstands räumen will, können Sie einwenden, die Schuld sei durch Gegenrechnung erloschen. Dafür müssen Sie die Mietzinsschuld anerkennen und außerhalb des Gerichts unbedingt die Aufrechnung erklären. Im Räumungsstreit müssen Sie nachweisen, dass Sie das getan haben und dass Ihre Gegenforderung besteht.

Der Käufer einer Liegenschaft tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Ist das Mietrecht nicht im Grundbuch eingetragen, wird das Verhältnis ohne Rücksicht auf andere Vereinbarungen zu einem Vertrag auf unbestimmte Zeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Die Pflicht des Vermieters, das Mietobjekt brauchbar zu übergeben und zu erhalten, ist nur eine Anpassung der Gewährleistungsregeln und begründet für sich allein keine Ersatzpflicht für Schäden aus einem Mangel. Solche Schäden können Sie nur nach den allgemeinen Regeln bei Verschulden verlangen. Der Vermieter haftet dabei nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das der Handwerker, die er mit der Instandhaltung beauftragt.

Wie hoch die Minderung ausfällt, richtet sich danach, wie stark und wie lange das Objekt unbrauchbar ist. Verglichen wird, was am Markt mit dem Mangel und was ohne den Mangel zu erzielen wäre; gemindert wird der Zins für die Zeit der Beeinträchtigung. Bei starker Lärmbelästigung sind rund fünfundzwanzig Prozent die Obergrenze, im Übrigen entscheiden die Umstände des Einzelfalls, und bei Ermittlungsschwierigkeiten darf das Gericht den Betrag schätzen.

Verschafft oder erhält der Vermieter den vereinbarten Gebrauch nicht, haben Sie die Wahl: Sie können auf Erfüllung des Vertrages bestehen, vom Vertrag zurücktreten oder vorerst weniger oder keine Miete zahlen. Trifft den Vermieter ein Verschulden, muss er zusätzlich den Schaden ersetzen. Bei außergewöhnlichen Zufällen bleibt nur die Wahl zwischen Rücktritt und Minderung.

Soweit es zur Erhaltung des Hauses und zur notwendigen Aufsicht erforderlich ist, etwa zur Vorbereitung von Arbeiten oder für Besichtigungen durch Kaufinteressenten. Ohne Ihr Wissen und in Ihrer Abwesenheit darf er nur bei Gefahr im Verzug hinein. Eine Klausel mit uneingeschränktem Besichtigungsrecht benachteiligt Sie gröblich.

Ja, gegenüber dem Mieter und den Personen, die mit ihm im Haushalt leben: Der Vermieter muss die Zugangswege zum Haus ausreichend streuen. Wie hoch der Mietzins ist, spielt dafür keine Rolle. Bloße Besucher und Kunden sind vom Schutz des Mietvertrags dagegen nicht erfasst; bei Geschäftsräumen sind aber die dort arbeitenden Arbeitnehmer geschützt.

Ziehen Sie nach der Aufkündigung nicht rechtzeitig aus der Wohnung aus, müssen Sie für die weitere Benützung einen angemessenen Geldbetrag leisten. Auf ein Verschulden kommt es dabei nicht an. Angemessen ist der Betrag, der für die Wohnung am örtlichen Markt erzielbar wäre; der bisher vereinbarte Mietzins ist dafür nicht maßgeblich.

Die Schriftform für befristete Mietverträge soll Sie als Mieter warnen und aufklären und zugleich die Befristung beweisbar machen. Würde man mündliche Verlängerungen zulassen, wären beide Zwecke weitgehend verfehlt.

Ist im Mietvertrag ein Pönale für eine Kündigung vor einem bestimmten Zeitpunkt vereinbart, handelt es sich um eine sogenannte unechte Vertragsstrafe. Auch für schwerwiegende Verletzungen von Pflichten aus einem Mietvertrag darf eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

Ein vereinbartes Recht, einen Nachfolger zu benennen, verpflichtet den Vermieter, mit der von Ihnen genannten Person einen Vertrag gleichen Inhalts abzuschließen. Die Mietrechte gehen aber nicht schon durch Ihre Erklärung über, sondern erst mit der Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist außerdem, dass das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Nennung noch aufrecht ist.

Nein. Erklärt Ihnen der Vermieter in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Ende der Befristung, dass er keine Verlängerung will, entsteht kein unbefristetes Mietverhältnis. Diese Erklärung wirkt auch dann, wenn sie schon einige Tage vor dem Endtermin bei Ihnen einlangt.

Nur, wenn Ihre Zwangslage als Mieter damals schon weggefallen war. Solange sie andauert, ist ein Verzicht ausgeschlossen. Wann sie endet, hängt vom Einzelfall ab; in der Regel kann auf die Übergabe der Wohnung abgestellt werden, die Unterschrift unter den Mietvertrag genügt nicht immer.

Wo das Mietrechtsgesetz gilt, müssen Sie mehr dulden als nach den allgemeinen Regeln, damit Häuser leichter modernisiert werden können. Nicht jede Verkleinerung Ihrer Wohnung überschreitet dabei die Grenze der zulässigen Veränderung. Das richtet sich nach Inhalt und Zweck des Mietrechtsgesetzes.