Eigentum und Grundbuch

Nein. Das Gericht kann nur angerufen werden, wenn die Mehrheit eine wichtige Veränderung durchführen will und die Überstimmten sich dagegen wehren. Umgekehrt können Sie als Minderheit eine Änderung, die die Mehrheit ablehnt, nicht über das Gericht erzwingen. Das gilt auch für den, dem ein Teil der Sache zur Nutzung überlassen wurde.

Die Verwaltung fällt an alle Miteigentümer gemeinsam zurück. Die Hausverwaltung beruht auf einem Auftrag mit Vollmacht, und die Mehrheit kann den Verwalter jederzeit abberufen oder auswechseln; seine Vertretungsmacht endet damit. Ein früherer Zustand, etwa die Vollmacht eines vorherigen Verwalters, lebt dadurch nicht wieder auf.

Eine Teilung in Natur bedeutet, dass die gemeinsame Sache in Stücke zerlegt wird, die einander in Art und Wert ungefähr entsprechen. Zusammen müssen die Stücke so viel wert sein wie das ungeteilte Ganze. Nur geringe Unterschiede dürfen mit Geld ausgeglichen werden.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Ja. Erklären Sie sich damit einverstanden, den geringerwertigen Teil ohne Ausgleichszahlung zu übernehmen, hat die Teilung in Natur Vorrang vor der Versteigerung. Der Wertunterschied steht der Teilung dann nicht mehr im Weg.

In der Regel nicht. Eine Teilung ist nur zulässig, wenn der Wert des Ganzen in den Teilen erhalten bleibt. Bei einem Betrieb, etwa einer Landwirtschaft, sind die einzelnen Bestandteile zusammen weniger wert als das Unternehmen; wird die wirtschaftliche Einheit zerstört, bleibt nur der Verkauf und die Aufteilung des Erlöses.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Nein. Ist das Grundstück derzeit nicht als Bauland gewidmet und ist damit auch nicht zu rechnen, verliert es durch eine Teilung in Natur nicht erheblich an Wert. Dann kann die Versteigerung nicht verlangt werden, das Grundstück ist zu teilen.

Ja, wenn die Kosten im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft unverhältnismäßig hoch sind. Dazu zählen vor allem notwendige Umbauarbeiten. Ein kleinlicher Maßstab ist nicht anzulegen; verglichen wird mit dem Verkehrswert, und bei einer Teilung in Eigentumswohnungen darf mehr aufgewendet werden.

Das kann sein. Kommt das Recht nach der Teilung nur einzelnen Teilen zugute, erlischt es für die übrigen Teile. Das gilt, wenn es nur für einen bestimmten Teil gedacht war oder nur von dort aus ausgeübt werden konnte. Der Eigentümer des Trennstücks kann daraus dann nichts mehr ableiten, auch wenn die alte Einlagezahl beibehalten wurde.

Ja. Wird das begünstigte Grundstück geteilt, steht das Recht den Eigentümern aller Teile zu, auch wenn es im Grundbuch nicht ausdrücklich übertragen wurde. Wer behauptet, die Übertragung sei absichtlich unterblieben, muss das beweisen.

Grenzsteine weisen eindeutig auf die Eigentumsgrenze hin, und wer die übliche Sorgfalt anwendet, kann sie auch wahrnehmen. Für die Ersitzung kommt es darauf an, ob Sie den Grenzstein und den damit angezeigten Grenzverlauf bei entsprechender Aufmerksamkeit hätten erkennen können.

Ja. Einigen Sie sich mit dem Nachbarn darauf, die Grenze nach dem Stand der Katastralmappe festzulegen und zu vermarken, ist das ein Vergleich über strittige Rechte. Er wirkt unmittelbar auf die Eigentumsverhältnisse, und zwar auch dann, wenn in der Natur noch nicht vermarkt wurde.

Ja. Wechselt die belastete Liegenschaft den Eigentümer, ohne dass der Vorkaufsfall eintritt, bleibt Ihr im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht bestehen. Es geht als Last auf den Erwerber über, und Sie können es ausüben, wenn dieser die Sache später verkauft.

Maßt sich jemand ein Wegerecht oder ein anderes Nutzungsrecht an Ihrem Grundstück an oder überschreitet er ein bestehendes Recht, können Sie die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen, dass er es künftig unterlässt, und Ersatz Ihres Schadens. Ist die Wiederherstellung nicht tunlich, bleibt Ihnen nur der Ersatz der Wertminderung.

Nein. Wer als Berechtigter aus einem Verbot der Veräußerung und Belastung dem Verkauf zustimmt, gibt sein Recht damit auf. Eine Zustimmung unter dem Vorbehalt, dass das Verbot weiter bestehen bleibt, ist nicht möglich; die uneingeschränkte Zustimmung lässt das Verbot erlöschen.

Das ergibt sich entweder aus dem äußeren Erscheinungsbild des Bauwerks oder aus den Rechtsverhältnissen zwischen dem Grundeigentümer und dem Errichter. Eine leichte Bauweise und eine nur lockere Verbindung mit dem Boden sprechen dagegen, dass der Bau bleiben soll. Dann kann er auch bei unbefristeter Nutzung des Grundes ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund sein.

Nein. Ein Vorkaufsrecht des anderen Hälfteeigentümers steht der Aufhebung der Gemeinschaft durch gerichtliche Versteigerung nicht entgegen. Eine solche Vereinbarung unter Miteigentümern ist im Zweifel nicht so zu verstehen, dass damit der Anspruch auf Auflösung der Gemeinschaft ausgeschlossen sein soll.

Nein. Ob eine Teilung in Natur möglich ist, beurteilt sich nach der heutigen, objektiven Beschaffenheit der ganzen Liegenschaft. Was künftig durch eine Parzellierung oder einen Ausbau möglich wäre, bleibt außer Betracht.

In der Regel nicht. Besteht bereits ein Recht auf volle Nutzung der ganzen Liegenschaft, kann daneben kein weiteres Nutzungs- oder Wohnrecht eingetragen werden, weil sich die Rechte überschneiden würden. Möglich bleibt die Eintragung eines Ausgedinges. Der ältere Berechtigte müsste sein Recht räumlich einschränken lassen.

Nein. Ist der Umfang eines Wegerechts nicht im Vertrag festgelegt, richtet er sich nach der Art und der Bewirtschaftung Ihres Grundstücks zu jenem Zeitpunkt, als das Recht eingeräumt oder ersessen wurde. Ändern Sie die Nutzung später, dürfen Sie das Geh- und Fahrrecht deswegen nicht ausweiten. Eine Anpassung an die technische Entwicklung ist aber grundsätzlich zulässig.

Nur für das, wofür das Recht eingeräumt wurde. Die Ausübung bleibt auf die Natur und den Zweck zur Zeit der Einräumung beschränkt; wurde das Recht durch lange Nutzung erworben, kommt es darauf an, wie Sie den fremden Grund während dieser Zeit tatsächlich benützt haben. Wurde eine bestimmte Nutzungsart im Vertrag ausgeschlossen, dürfen Sie das Recht darauf keinesfalls ausdehnen.

Nein, nicht ohne Zustimmung. Muss der Weg breiter oder befestigt werden, damit Sie ihn befahren können, wird der fremde Grund dadurch erheblich schwerer belastet, und das ist eine unzulässige Erweiterung Ihres Rechts. Sie dürfen die Änderung weder selbst vornehmen noch eine Änderung ausnützen, die der Eigentümer für eigene Zwecke gemacht hat.

Ja. Solange sich die Betriebsform nicht wesentlich ändert, richtet sich der Umfang des Fahrrechts nach Ihrem jeweiligen Bedarf, soweit der belastete Eigentümer dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt wird. Eine Modernisierung des Betriebes oder ein besserer Geschäftsgang gilt nicht als Änderung der Betriebsform.

Ja. Sie dürfen die Art der Nutzung ändern, solange das belastete Grundstück dadurch nicht erheblich stärker beansprucht wird. Erst eine Änderung, die die Belastung deutlich erschwert, gilt als unzulässige Ausweitung des Rechts.

Nein. Ein Wegerecht darf grundsätzlich nicht ausgeweitet werden, und zwar auch dann nicht, wenn der Nachteil für den Eigentümer gering und zumutbar wäre; dahinter steht die Freiheit des Eigentums. Nur ganz unbedeutende Änderungen der Nutzung müssen Sie hinnehmen.

Nein. Eigentümer ist die Person oder Gesellschaft selbst, nicht ihr Name. Ändern sich Name oder Firma, bleibt die Identität aber gewahrt, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen nichts; im Grundbuch wird die Namensänderung nur angemerkt. Für diese Anmerkung brauchen Sie eine beweiswirkende Urkunde, bei einer Firma genügt in der Regel ein beglaubigter Firmenbuchauszug.

Nein. Eine Liegenschaft darf nur dann geteilt und ein Teil in eine neue Einlage übertragen werden, wenn dafür eine wirtschaftliche Notwendigkeit oder zumindest ein wirtschaftliches Interesse besteht. Die bloße Absicht, einen Teil später leichter verkaufen zu können, genügt noch nicht, solange nicht die Eintragung beantragt wird, die die Teilung voraussetzt.

Nein. Der Vermerk im Gutsbestandsblatt Ihres Grundstücks zeigt nur an, dass anderswo eine Eintragung besteht; er begründet das Recht nicht. Erworben wird eine solche Dienstbarkeit erst durch die Eintragung beim belasteten Grundstück.