Eigentum und Grundbuch

Ja. Am Teilungsprozess müssen sämtliche Miteigentümer beteiligt sein, weil zwischen ihnen nur ein einziges Rechtsverhältnis besteht, das nur einheitlich aufgehoben werden kann. Eine Klage gegen nur einzelne bleibt erfolglos, und sie kann auch nicht bloß gegenüber einzelnen zurückgewiesen werden. Das gilt selbst dann, wenn manche außergerichtlich schon zugestimmt haben.

Ihr Recht auf Aufhebung folgt aus dem Verhältnis zu den anderen Teilhabern und verpflichtet Sie deshalb zur Rücksicht auf deren Interessen. Die beiden Hindernisse, der ungünstige Zeitpunkt und der Nachteil der Übrigen, sind nichts anderes als der gesetzliche Ausdruck dieser Rücksicht. Sie geht aber nicht so weit, dass Sie für unabsehbare Zeit verzichten müssten.

Ja. Auch wer bereits Eigentümer ist, ohne im Grundbuch zu stehen, etwa als Erbe nach der Übergabe der Erbschaft, kann auf Teilung klagen und auf Teilung geklagt werden. Die Klage kann jedenfalls gegen den im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer gerichtet werden. Auch wer seinen Anteil schon verkauft hat, bleibt bis zur Eintragung des Käufers klagbar.

Ja, wenn die Aufhebung aus wichtigen Gründen unvermeidlich geworden ist. Diese Gründe müssen die gemeinsame Sache betreffen und nicht bloß die Person eines Teilhabers. Ein Beispiel ist, dass Ihnen alle Rechte aus dem Miteigentum beharrlich verweigert werden; lässt sich das durch ein Entgelt ausgleichen, genügt es allerdings nicht.

Nein. Haben sich die Miteigentümer bindend über die Teilung geeinigt, steht diese Vereinbarung einer gerichtlichen Teilung entgegen. Verweigert aber ein Miteigentümer die vereinbarte Mitwirkung überhaupt, etwa die Wahl eines Teils nach einem Teilungsvorschlag, ist die Vereinbarung kein Hindernis mehr.

Ja, das ist möglich. Ein Verbot, die Liegenschaft zu belasten oder zu verkaufen, kann die Verpflichtung enthalten, die Gemeinschaft fortzusetzen. Ein solches Verbot können die Teilhaber untereinander vereinbaren, es kann ihnen aber auch von einem Dritten auferlegt werden, der ihnen die Sache übergeben oder vererbt hat. Liegen wichtige Gründe vor, ist die Teilung trotzdem möglich.

Ja, ein Fruchtgenussrecht auf den Anteilen macht das Verlangen nach Versteigerung für sich allein nicht unzeitig. Im Einzelfall kann es aber doch ein Hindernis sein, etwa wenn der Berechtigte schon sehr alt ist und mit dem Wegfall des Rechts in absehbarer Zeit zu rechnen ist. Alter und Gesundheitszustand sind dafür taugliche Anhaltspunkte.

Nein. Wer sich gegen die Teilung wehrt, muss konkrete Umstände nennen, die einer Teilung gerade jetzt entgegenstehen, und diese auch beweisen. Eine allgemeine Behauptung genügt nicht. Geprüft werden nur die vorgebrachten Tatsachen.

Dann, wenn ein Umstand außerhalb der Beteiligten liegt und alle gleich trifft, etwa dass sich derzeit kein angemessener Preis erzielen lässt. Er verhindert die Teilung nicht, macht sie aber gerade jetzt unzweckmäßig und für beide Seiten schädlich. Der Zustand muss vorübergehend sein und absehbar wegfallen.

Ja, das ist möglich. Belastet ein Ausgedinge, Wohn- oder Fruchtgenussrecht einer hochbetagten Person die Liegenschaft und ist wegen deren Alter und Gesundheitszustand in absehbarer Zeit mit dem Wegfall dieser Belastung und dadurch mit einem höheren Erlös zu rechnen, kann die Teilung zur Unzeit begehrt sein. Ob das zutrifft, hängt immer vom Einzelfall ab.

Es zählen auch Umstände, die nur einen einzelnen Miteigentümer treffen. Das Gericht wägt dann Ihre Interessen gegen die des anderen ab und kann die Klage auf Versteigerung abweisen. Geht es dagegen um einen ungünstigen Zeitpunkt, findet keine solche Abwägung statt.

Das Gericht wägt die Interessen ab und berücksichtigt dabei nicht nur sachliche, sondern auch persönliche Umstände. Kommt ein Aufschub der Teilung aber von vornherein nicht in Betracht, weil die Hindernisse dauerhaft sind, findet keine Abwägung statt.

Ja. Die Teilhaber können sich verbindlich verpflichten, die Gemeinschaft fortzusetzen; das ist ein gewöhnlicher Vertrag zwischen ihnen und kann auch stillschweigend zustande kommen. Für einen Teilhaber, der nicht mitgemacht hat, gilt er nur, wenn er sich ihm nachträglich unterworfen hat. Nachfolger und Erben bindet er nicht.

Nein, wenn der Anteil im Grundbuch mit dem Eigentum an Ihrem Grundstück verbunden ist. Ein solcher Anteil ist wie Zubehör an das Grundstück gebunden und kann davon weder gelöst noch für sich allein veräußert werden. Auch eine Aufhebung dieser Gemeinschaft kommt dann nicht in Betracht.

Nein. Haben die früheren Miteigentümer vereinbart, die Gemeinschaft fortzusetzen, bindet das den Käufer eines Anteils nicht. Selbst wenn er die Vereinbarung kannte, ist er nur gebunden, wenn er sie ausdrücklich übernommen oder sich ihr nachträglich unterworfen hat.

Ja. Eine solche Beschränkung muss nicht ausdrücklich vereinbart sein, sie kann auch in einer einvernehmlichen Widmung der Sache liegen. Beispiele sind die Abrede, die Liegenschaft nur im Notfall zu verkaufen und sie dauerhaft der Freizeit der Beteiligten zu erhalten, oder die Zusage einer lebenslangen Wohnmöglichkeit im gemeinsamen Haus.

Ja. Wurde Ihnen als Miteigentümer ein Teil des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen und dürfen Sie darüber frei verfügen, dann können Sie diesen Teil auch vermieten. Sie handeln dabei für alle Miteigentümer und nur im Rahmen der laufenden Verwaltung.

Wenn Sie sich als Hälfteeigentümer über eine gewöhnliche Verwaltungsmaßnahme nicht einigen, entscheidet das Gericht nur darüber, ob die von einem gewollte Maßnahme durchgeführt werden darf. Die Entscheidung ersetzt lediglich die fehlende Mehrheit. Die Sache bleibt dadurch eine gewöhnliche Verwaltungsmaßnahme, sodass die strengeren Regeln für wichtige Veränderungen nicht gelten.

Das muss derjenige beweisen, der sich auf das Wegerecht beruft. Er muss aber nicht auch noch beweisen, dass der Käufer keine Nachforschungen angestellt hat.

Nein, nicht ohne Weiteres. Eine verbindliche Vereinbarung über die Nutzung liegt nur vor, wenn die Miteigentümer die Verhältnisse dauerhaft oder für eine bestimmte Zeit festlegen wollten. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sie sich nicht so weit binden wollten; eine bloß tatsächliche Übung hindert eine gerichtliche Regelung nicht.

Nein. Wird ein Mietvertrag geschlossen, der erkennbar gegen Ihre Interessen als Miteigentümer mit kleinerem Anteil verstößt, und weiß auch der Mieter davon, zählt das nicht mehr zur laufenden Verwaltung. Solche Verträge sind außergewöhnliche Maßnahmen, für die ein Mehrheitsbeschluss allein nicht genügt.

Grundsätzlich nicht. Wer einen Anteil an einer Liegenschaft kauft, ist an eine bloß zwischen den bisherigen Miteigentümern getroffene Aufteilung der Nutzung nicht gebunden, solange sie nicht im Grundbuch angemerkt ist. Gebunden sind Sie nur, wenn Sie die Regelung ausdrücklich oder eindeutig durch Ihr Verhalten übernehmen; dass Sie davon wussten, genügt nicht.

Nein. Wie die gemeinsame Sache grundsätzlich genutzt wird, zählt nicht zur laufenden Verwaltung und kann daher nicht einfach von der Mehrheit beschlossen werden. Werden sich die Miteigentümer nicht einig, entscheidet darüber das Gericht.

Für die verbleibenden Miteigentümer nur dann, wenn sie dem Eintritt des neuen Eigentümers in die bisherige Aufteilung zustimmen, ausdrücklich oder eindeutig durch ihr Verhalten. Dass der Verkäufer die Regelung an den Käufer weitergegeben oder sich die weitere Nutzung vorbehalten hat, bindet die anderen nicht.

Ja. Eine Vereinbarung der Miteigentümer über die Nutzung wirkt zwar nur zwischen denen, die sie geschlossen haben, doch Erben treten in die Stellung des Verstorbenen ein und sind daran gebunden. Etwas anderes gilt nur, wenn die Vereinbarung ausdrücklich an die Person geknüpft war. Wer einen Anteil kauft, ist dagegen nur bei ausdrücklicher Überbindung oder erkennbarer Unterwerfung gebunden.

Nein. Das Gericht kann die Nutzung nur für Räume regeln, die tatsächlich und rechtlich verfügbar sind. Steht einem Dritten ein Miet- oder sonstiges Nutzungsrecht daran zu, muss das zuerst beseitigt werden, und zwar im ordentlichen Rechtsweg. Wer sich auf ein solches Hindernis beruft, muss es behaupten und beweisen.

Ja. Eine Vereinbarung der Miteigentümer über die Nutzung ist ein Dauerverhältnis und kann aus wichtigem Grund aufgelöst werden; auf diese Möglichkeit kann man sich nicht dauerhaft binden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen die Fortsetzung nicht mehr zumutbar ist, etwa weil das Vertrauen zerstört ist. Danach kann das Gericht die Nutzung neu regeln.

Nein, nicht von selbst. Auch wenn ein neu hinzugekommener Miteigentümer an die alte Vereinbarung nicht gebunden ist, gehen die bisherigen Nutzungsverhältnisse nicht verloren. Sie enden erst, wenn alle sie gemeinsam auflösen, eine neue Vereinbarung treffen oder das Gericht die Nutzung neu regelt.

Nein. Steht fest, dass ein Verwalter zu bestellen ist, entscheidet über seine Person die Mehrheit der Anteile, und die überstimmte Minderheit hat dagegen kein Rechtsmittel. Gewählt werden kann auch ein Miteigentümer selbst. Wem mehr als die Hälfte gehört, bildet allein diese Mehrheit; nur wenn gar keine Mehrheit zustande kommt, wählt das Gericht aus.

Nein. Ein Bestandvertrag über die gemeinsame Sache, der eine wichtige Veränderung bedeutet, braucht die Zustimmung aller Miteigentümer oder des Gerichts. Dieser Schutz der Minderheit darf nicht dadurch umgangen werden, dass sich die an der Nutzung interessierten Miteigentümer zu einem Verein zusammenschließen und dieser als Dritter mietet.