Eigentum und Grundbuch

Ja. Ein Wohnungsrecht belastet immer die ganze Liegenschaft. Wird sie geteilt, haften alle Teilstücke weiter für das Wohnungsrecht, auch solche, auf denen es tatsächlich gar nicht ausgeübt werden kann. Dass im Grundbuch bestimmte Räume genannt sind, schränkt diese Haftung nicht ein.

Ja, aber nur in Ausnahmefällen. Auch Dienstbarkeiten, Wohnrechte und ähnliche Gebrauchsrechte können aus wichtigen Gründen aufgelöst werden. Weil diese Rechte fester an die Liegenschaft gebunden sind, müssen die Gründe noch schwerer wiegen als bei anderen Dauerverträgen; die Auflösung bleibt das äußerste Mittel, und nicht jeder Zahlungsverzug reicht dafür.

Bei einem Recht wie einem Wegerecht kommt als wirkliche Übergabe vor allem in Betracht, dass Ihnen die Ausübung des Rechts tatsächlich gestattet wird oder dass Sie eine Urkunde erhalten, mit der Sie das Recht im Grundbuch eintragen lassen können.

Wurde Ihnen eine Liegenschaft auf den Todesfall geschenkt, können Sie die Eintragung Ihres Eigentums mit dem Schenkungsvertrag, der die Aufsandungserklärung enthält, und der Sterbeurkunde beantragen. Ein eigener Beschluss des Verlassenschaftsgerichts ist dafür nicht nötig.

Ja. Haben mehrere Miteigentümer dem Verwalter jeweils einzeln Vollmacht erteilt, braucht es für den Widerruf keinen gemeinsamen Mehrheitsbeschluss; jeder kann die von ihm erteilte Vollmacht widerrufen. Auch wenn Unkündbarkeit für eine gewisse Zeit vereinbart wurde, ist der Widerruf aus wichtigen Gründen zulässig.

Ja. Es genügt die Einigung über einen nach Lage und Ausmaß bestimmten Grundstücksteil, auch wenn dessen genaue Form erst später durch eine Vermessung festgestellt wird. Fehlt aber ein Teilungsplan, muss die vereinbarte Fläche in der Natur genau beschrieben sein; ein Hinweis auf die nordsüdliche Seite des Grundstücks reicht dafür nicht.

Ja. Will der Verpflichtete nur einen Anteil an der belasteten Sache verkaufen, muss er Ihnen diesen Anteil anbieten. Für die übrigen Anteile bleibt Ihr Vorkaufsrecht weiterhin bestehen.

Dann entsteht zwischen Ihnen und dem Verpflichteten ein eigener Kaufvertrag mit demselben Inhalt wie jener mit dem Dritten. Sie treten nicht in den Vertrag mit dem Dritten ein, und der Eigentümer muss auch nicht dieselbe Vertragsform wählen wie dort. Bei einer Liegenschaft ist auf Unterfertigung einer grundbuchsfähigen Urkunde bestimmten Inhalts zu klagen.

Die Frist beginnt erst, wenn Ihnen alles mitgeteilt wurde, was Sie für Ihre Entscheidung brauchen: Gegenstand, Preis, Zahlungsbedingungen, Bedingungen sowie Nebenrechte und Nebenpflichten. Ein unvollständiges oder bloß beiläufiges Angebot setzt die Frist nicht in Gang, selbst wenn Sie vom Verkauf ohnehin sicher wissen. Bis zur Klarstellung läuft die Frist nicht.

Erst dann, wenn er mit einem Dritten bereits einen gültigen Kaufvertrag geschlossen hat oder ein bindendes Angebot des Dritten vorliegt und er verkaufen will. Die bloße Absicht zu veräußern löst den Vorkaufsfall noch nicht aus. Ein formloses Schenkungsversprechen, das dem Empfänger keine durchsetzbare Stellung verschafft, genügt ebenfalls nicht.

Es genügt nicht, fristgerecht zu erklären, dass Sie einlösen wollen. Sie müssen innerhalb der Frist auch den Kaufpreis leisten, den der andere Käufer zahlen müsste, oder ihn tatsächlich anbieten; bei unbeweglichen Sachen binnen dreißig Tagen. Eine bloße Finanzierungszusage der Bank reicht dafür nicht.

Nein. Ist ein Miteigentumsrecht an einer anderen Liegenschaft als Realrecht mit dem Eigentum an Ihrer Liegenschaft verbunden, kann es von dieser Stammliegenschaft nicht getrennt werden. Es lässt sich daher nicht gesondert übertragen, nicht teilen und nicht eigens mit einer Dienstbarkeit belasten.

Ja. Wenn Sie ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht haben und behaupten, der Erwerber sei nur aufgrund eines Scheinvertrags eingetragen worden – etwa einer vorgeschobenen Schenkung statt eines Kaufs –, dürfen Sie Ihre Klage auf Übertragung des Eigentums im Grundbuch anmerken lassen. Sie gelten dann als in Ihrem bücherlichen Recht verletzt.

Nein. Nach Ablauf der bestimmten Bestandzeit wird das im Grundbuch eingetragene Bestandrecht gelöscht, auch wenn sich der Vertrag stillschweigend erneuert hat. Ein neues bücherliches Bestandrecht kann nur in laufender Rangordnung eingetragen werden; bloß die Dauer des eingetragenen Rechts abzuändern, ist nicht möglich.

Er muss Ihnen die Liegenschaft unter Angabe des vollständigen Vertragsinhalts mit allen Nebenbedingungen anbieten. Dazu zählen etwa Zahlungsbedingungen, Gefahrtragung, Gewährleistung und Kosten der Vertragserrichtung sowie Bedingungen und Auflagen. Fehlt etwas davon, beginnt die Frist für die Einlösung gar nicht zu laufen.

Nein. Handelt es sich um eine Straße mit öffentlichem Verkehr, können Sie Verstöße gegen die Straßenverkehrsordnung nicht mit einer Klage durchsetzen. Dafür ist die Verwaltungsbehörde zuständig. Ansprüche, die sich aus Ihrem Eigentum oder aus einem Vertrag ergeben, bleiben davon unberührt.

Nein, das lässt sich nicht allgemein sagen. Ob der Eigentümer erkennen konnte, dass Sie sein Grundstück in Ausübung eines Rechts benützen, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Solche Fragen prüft das Höchstgericht deshalb regelmäßig nicht mehr, außer die Beurteilung ist grob verfehlt.

Nein. Lösen Sie eine durch eine Hypothek gesicherte Schuld ein, geht das Pfandrecht schon damit auf Sie über, ohne Eintragung im Grundbuch. Die spätere Eintragung dient nur dazu, das Grundbuch richtigzustellen.

Nein. Wer sich auf die lange Ersitzungszeit stützt, muss keinen rechtmäßigen Titel für seinen Besitz angeben. Verlangt bleiben aber Redlichkeit und Echtheit des Besitzes.

Die Ersitzung ist ausgeschlossen, wenn genau jene Nutzung verboten ist, die zum Recht führen würde. Dafür braucht es ein unmissverständliches und zwingend angeordnetes Verbot. Eine bloße Genehmigungspflicht genügt dagegen nicht.

In der Regel nicht. Wurde Ihnen die Sache oder das Recht durch eine Vereinbarung überlassen, fehlt die nötige Redlichkeit, sobald Sie wissen oder wissen müssten, dass Sie nur ein persönliches Nutzungsrecht haben. Anders kann es liegen, wenn Sie annehmen durften, das Recht sei Ihnen dauerhaft eingeräumt worden, und das nur nicht nachweisbar oder nicht eingetragen ist.

Dann läuft die Ersitzung nicht weiter. Sie wird nicht nur durch eine Klage unterbrochen, sondern auch dadurch, dass Sie nachträglich unredlich werden. Dafür genügt schon, dass Umstände auftauchen, die Zweifel an der Rechtmäßigkeit Ihres Besitzes begründen, etwa wenn Ihnen der Eigentümer seinen Standpunkt mitteilt oder den Weg absperrt.

Nein. Wer eine Sache als Mieter, Verwahrer, Entlehner, Fruchtnießer oder Pfandgläubiger übernommen hat, kann sie nie ersitzen, auch wenn er später den Willen fasst, sie als eigene zu behalten. Wer das einwendet, muss ein solches Verhältnis beweisen.

Für die Ersitzung brauchen Sie neben dem Zeitablauf einen echten und redlichen Besitz jenes Rechts, das Sie erwerben wollen, sowie den Willen, es als eigenes auszuüben; dieser Wille muss sich in Ihrem äußeren Verhalten zeigen. Sie müssen Art und Umfang der Nutzung und den Ablauf der Zeit nachweisen. Dass Ihr Besitz fehlerhaft war, muss dagegen die Gegenseite beweisen.

Ja. Wer ein Grundstück oder ein Recht durch langjährige Nutzung erwerben will, muss dabei redlich sein, also gutgläubig davon ausgehen, dass ihm die Sache zusteht. Diese Gutgläubigkeit ist eine eigene Voraussetzung, die zusätzlich zu allen anderen erfüllt sein muss.

Ja. Ein dauerhaftes Recht am fremden Grund entsteht durch langjährige Nutzung nur, wenn diese der besseren Verwendung Ihres eigenen Grundstücks dient. Für den Eigentümer des belasteten Grundes muss erkennbar sein, dass Sie den Weg gerade für dieses Grundstück und dessen Bedürfnisse benützen.

Das müssen Sie selbst beweisen, wenn Sie sich auf die langjährige Nutzung berufen. Die Gegenseite muss zunächst gar nichts vorbringen. Sie muss nur beweisen, was gegen das Recht spricht, etwa dass Sie nicht gutgläubig waren.

Ihr Recht geht erst verloren, wenn sich der Eigentümer der Nutzung dauerhaft widersetzt und Sie drei Jahre lang nichts dagegen unternehmen. Das Hindernis muss die vollen drei Jahre bestanden haben. Wehrt sich der Eigentümer letztlich erfolglos, verlieren Sie Ihr Recht nicht.

Ja. Wer sich auf den Erwerb durch langjährige Nutzung beruft, muss beweisen, wann diese Nutzung begonnen hat. Er muss auch zeigen, dass sie am Ende der Frist noch angedauert hat.

Nein. Es genügt, wenn Sie zeigen, dass Ihre Nutzung zu Beginn und am Ende der Frist bestanden hat und dem angestrebten Recht nach Art und Umfang entsprach. Dass Sie zwischendurch den Besitz verloren haben oder nicht gutgläubig waren, müsste die Gegenseite beweisen.