Mietrecht

Sie dürfen den Mietzins nicht mindern, wenn Sie den Wegfall des Nutzens selbst verschuldet haben. Dasselbe gilt, wenn Sie für den Schaden aus anderen Gründen einstehen müssen, etwa weil ihn jemand verursacht hat, den Sie beigezogen haben.

Ja. Die Hausbrieffachanlage samt den einzelnen Brieffächern zählt zu den allgemeinen Teilen des Hauses und ist eine Gemeinschaftsanlage. Ihre Erhaltung ist daher Sache des Vermieters.

Nein. Eine außergerichtliche Aufkündigung ist eine einseitige Erklärung; sie wirkt, sobald sie beim anderen ankommt, und braucht keine Annahme. Nur eine gerichtliche Aufkündigung kann unter bestimmten Voraussetzungen zurückgenommen werden.

Nein. War ein Heizkörper während des gesamten Abrechnungszeitraums abmontiert und haben die übrigen vorhandenen Heizkörper keinen Verbrauch angezeigt, darf für ihn kein Verbrauch hochgerechnet werden. Ein geschätzter Betrag darf Ihnen dafür also nicht verrechnet werden.

Nein. Was der Vermieter für die Einrichtung und Ausstattung eines Hausbetreuungszentrums ausgibt – Regale, Schreibtische, Sessel, Büromaterial, Computer, Drucker oder Kopierer –, dürfen Sie nicht als Betriebskosten vorgeschrieben bekommen. Diese Anschaffungskosten trägt der Vermieter selbst.

Ja, wenn Ihre Wohnung von einer gemeinnützigen Bauvereinigung stammt. Anders als im Miet- und Wohnungseigentumsrecht gibt es dort keine Befreiung von den Liftkosten, nur weil Sie den Lift nicht nützen können. Möglich ist das nur über eine einvernehmliche Vereinbarung.

Stellt die Hochschule auf Fernlehre um, dürfen Sie als auswärtiger Student den Vertrag über Ihr Zimmer im Studentenheim vorzeitig auflösen. Sie müssen die vereinbarte Vertragsdauer dann nicht abwarten.

Wenn die Höhe der Miete frei vereinbart werden darf, ist eine einmalige Zahlung eine zulässige Form des Mietzinses. Sie müssen also nicht zwingend monatlich zahlen.

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Ein Mietvertrag ist ein Dauerverhältnis. Deshalb gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes auch dann für Ihren Vertrag, wenn Sie ihn vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes geschlossen haben. Für Vorgänge, die schon vorher endgültig abgeschlossen waren, bleibt es beim früheren Recht.

Ja. Auch ein Verhalten, das als unerlaubte Selbsthilfe unzulässig ist, kann eine Erklärung enthalten. Hat Ihnen der Verpächter zuvor eine letzte Frist zur Zahlung gesetzt und sperrt er Sie nach deren Ablauf aus dem Lokal aus, kann das nur bedeuten, dass er das Bestandverhältnis beenden will.

Nein. Das Recht, den Mietvertrag aufzukündigen, ihn vorzeitig aufzulösen oder von einem unbefugten Benützer die Räumung zu verlangen, gehört untrennbar zu den Rechten des Bestandgebers. Es kann daraus nicht herausgelöst und für sich allein übertragen werden. Verkauft der Eigentümer das Haus, geht der Räumungsanspruch aus dem Eigentum aber auf den Erwerber über.

Ja. Der Vermieter kann in einer Räumungsklage nebeneinander geltend machen, dass er den Vertrag vorzeitig aufgelöst hat und dass Sie das Objekt ohne Rechtstitel benützen. Die beiden Gründe schließen einander nicht aus.

Hat der Vermieter der Übertragung des Mietrechts schon im Vertrag zugestimmt und ist die Übertragung dennoch unwirksam, ist eine Räumungsklage gegen den Dritten abzuweisen. Voraussetzung ist, dass dieser die Wohnung mit Zustimmung des bisherigen Mieters weiter benützt. Im Zweifel ist nicht anzunehmen, dass der bisherige Mieter sein Recht überhaupt aufgeben wollte.

Wer sein Recht zu wohnen irgendwie vom Mieter ableitet, kann vom Vermieter nicht auf Räumung geklagt werden. Dasselbe gilt für den Untervermieter gegenüber jemandem, der sein Recht vom Untermieter ableitet. Voraussetzung ist dort, dass keine gemeinsame Wohnung besteht.

Ja. Auch wer eine Wohnung oder ein Grundstück gemietet oder gepachtet hat, kann den Ausgleich für Einwirkungen von einer behördlich genehmigten Anlage verlangen. Dasselbe gilt für einen Wohnungseigentumsbewerber, dem die Wohnung bereits übergeben wurde. Dem Lebensgefährten eines Mieters steht dieser Anspruch nicht zu.

Ja. Wer von jemandem mietet, der ein umfassendes Nutzungsrecht am Haus hat oder eine vergleichbare Stellung innehat, wird Hauptmieter und nicht Untermieter. Der Berechtigte am ganzen Haus vermittelt solche Hauptmietrechte, wer nur an einer einzelnen Wohnung berechtigt ist, dagegen nicht.

Ja. Der Vorerbe darf auch längerfristig vermieten oder verpachten, sogar gegen den Willen des Nacherben. Solche Verträge enden nicht von selbst, wenn das Recht des Vorerben endet. Der Nacherbe tritt in den Vertrag ein und kann ihn nur unter den allgemeinen Voraussetzungen auflösen.

Ja. Die Abweisung Ihres allein gestellten Antrags hindert einen neuen Antrag nicht, den beide Mitmieter gemeinsam tragen. Es genügt schon, wenn Sie sich dem noch in erster Instanz anhängigen Antrag der Mitmieterin anschließen.

Wollen mehrere Mitmieter gemeinsam einen Antrag zum Hauptmietzins stellen und sind sie sich darüber nicht einig, wird nach den Regeln über die Gemeinschaft vorgegangen. Diese Regeln bestimmen, wie mehrere Berechtigte über ein gemeinsames Recht entscheiden.

Nein. Hat Ihnen jemand vermietet, dem die Wohnung nicht gehört, der sie aber nutzen und verwerten durfte, bleibt Ihr Mietvertrag auch nach dem Ende dieses Rechts aufrecht. Ob dieses Recht im Grundbuch stand, spielt keine Rolle. Der Eigentümer tritt in den Vertrag ein und muss ordentlich kündigen, um eine Räumung zu erreichen.

Nicht so leicht. Dass Sie auf eine vereinbarte Wertanpassung verzichten, wird nur angenommen, wenn das nach Überlegung aller Umstände zweifelsfrei feststeht. An einen solchen stillschweigenden Verzicht sind strenge Anforderungen zu stellen; es müssen klare Anzeichen für den Verzichtswillen vorliegen.

Ja, ein stillschweigender Verzicht auf die Rückforderung einer Ablöse ist möglich. Entscheidend ist dabei vor allem, ob Sie wussten, dass die Vereinbarung unzulässig war und dass Sie das Geld zurückverlangen könnten.

Nicht ohne Weiteres. Dass Sie nach dem Ende des Dienstverhältnisses jahrelang in der Wohnung bleiben durften, bedeutet noch nicht, dass daraus ein Mietverhältnis mit vollem Kündigungsschutz geworden ist. Eine solche Umwandlung ist zwar auch stillschweigend möglich, dafür gelten aber sehr strenge Maßstäbe.

Nicht schon dadurch allein. Eine außergerichtliche Aufkündigung gilt als Angebot, den Vertrag einvernehmlich aufzulösen. Angenommen ist dieses Angebot nur dann, wenn der Vermieter sich so verhält, dass unter Berücksichtigung aller Umstände kein vernünftiger Zweifel daran bleibt.

Ein Erwerber kann auch stillschweigend voll in das bestehende Vertragsverhältnis eintreten. Dass er zum nächstmöglichen Termin nicht kündigt, genügt dafür aber nicht; es müssen weitere Umstände vorliegen, die zwingend auf einen solchen Eintritt schließen lassen.

Hat Ihr früherer Vermieter versprochen, nicht zu kündigen, bindet dieses Versprechen den neuen Eigentümer nicht. Auch dass der neue Eigentümer den Mietzins verlangt, bedeutet noch nicht, dass er diesen Verzicht übernommen hat.

Ja, das kann zu einer einvernehmlichen Auflösung des Mietverhältnisses führen. Weil Sie damit zugleich auf Ihren Kündigungsschutz verzichten, sind an ein bloß stillschweigendes Verhalten strenge Anforderungen zu stellen. Die vom Vermieter angenommene Rückgabe der Schlüssel kann zusammen mit weiteren Umständen für eine solche Auflösung sprechen.

Hat sich der Vermieter verpflichtet, Ihnen eine zusätzliche Nutzung zu verschaffen, für die eine Bewilligung der Baubehörde nötig ist, muss er diese Leistung erbringen. Er wird dazu auch dann verurteilt, wenn er die Bewilligung nicht eingeholt hat. Etwas anderes gilt nur, wenn er beweist, dass die Behörde die Bewilligung mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit verweigern würde.

Nein, in einem solchen Fall nicht. Wer ein Grundstück in Kenntnis aller Umstände kauft, auf dem der Mieter mit einem auf 99 Jahre abgeschlossenen und im Voraus bezahlten Vertrag auf eigene Kosten ein Wohnhaus errichtet hat, handelt gegen die guten Sitten, wenn er den Vertrag aufkündigt. Die Kündigung ist deshalb unwirksam.