Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Bei Berufen, die üblicherweise in der Wohnung ausgeübt werden, etwa bei Immobilienvermittlern, Rechtsanwälten oder Ärzten, gelten die dafür nötigen Räume als Wohnraum und nicht als Geschäftsraum. Wohnbedürfnis und Berufszweck halten einander in solchen Fällen mindestens die Waage.

Nein. Beim Mieter soll die Schriftform vor übereilten Entscheidungen schützen, deshalb muss auch die Vollmacht seines Vertreters schriftlich sein. Beim Vermieter dient sie nur dem Beweis; dort genügt für den Vertreter eine mündliche Vollmacht.

Ja. Wird eine bestimmte Tatsache als Kündigungs- oder Auflösungsgrund vereinbart, braucht das die Schriftform, und beide Seiten müssen unterschreiben. Der Zweck ist nicht der Beweis, sondern Ihr Schutz als Mieter: Ihnen soll die Tragweite besonders augenscheinlich werden. Eine einfache E-Mail ohne qualifizierte Signatur genügt dafür nicht.

Nicht ohne Weiteres. Zwei Wohnungen allein sind noch kein Kündigungsgrund; aufgekündigt werden darf nur bei völligem Mangel eines schutzwürdigen Interesses. Liegt Ihr wirtschaftlicher und familiärer Schwerpunkt zumindest teilweise noch in der aufgekündigten Wohnung, bleibt dieses Interesse bestehen; auch ein Haus an einem anderen Ort schließt das Wohnbedürfnis nicht zwingend aus.

Nein, außer diese Stelle regelt nur einen einzigen Fall. Enthält sie mehrere Fälle, muss der Vermieter genau sagen, welcher gemeint ist. Der Grund muss also schon in der Kündigung erkennbar sein.

Nein. Wurde die Wohnung einem nahen Angehörigen überlassen, gehen die Mietrechte kraft Gesetzes auf ihn über, auch ohne Verständigung des Vermieters; er kann dann auch gekündigt werden. Die Verständigung ist nur eine Ordnungsvorschrift, doch bleibt der ausgezogene Mieter bei ihrer Verletzung weiter zur Zinszahlung verpflichtet.

Der Untervermieter muss den Gegenstand dringend brauchen, der Maßstab ist aber weniger streng als bei einer Hauptmiete. Der Bedarf muss trotzdem so schwer wiegen, dass er unbedingt gedeckt werden soll und ihm nicht anders als durch die Kündigung abgeholfen werden kann.

Ja, in der Regel. Mieten Sie ein Grundstück und steht darauf mit Zustimmung des Eigentümers ein Bauwerk, das dauerhaft dem Wohnen oder Ihrem Betrieb dient, gelten die Regeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß. Der Schutz entfällt, wenn von vornherein nur eine ganz vorübergehende Nutzung geplant war.

Ja. Bei den vorrangig durchzuführenden Arbeiten dürfen Sie den Antrag auch dann stellen, wenn Sie das Gebrechen selbst verursacht haben. Für diese Entscheidung spielt die Verursachung keine Rolle; es geht allein um den Zustand des Hauses, für Streit über Schadenersatz ist in diesem Verfahren kein Raum.

Nein, nicht wenn eine Pflicht zur Wiederherstellung besteht; dann bleibt der Mietvertrag trotz des Untergangs des Mietgegenstands aufrecht. Wie weit wiederherzustellen ist, hängt davon ab, wie weit die Leistungen aus einer bestehenden Versicherung reichen.

Nein. Bei notwendigen Erhaltungsarbeiten findet keine Abwägung statt. Geprüft wird nur, ob der Eingriff in Ihre Rechte nicht weiter geht als nötig. Sie können sich also nicht darauf berufen, die Arbeiten wären einem anderen Mieter eher zumutbar.

Es kommt darauf an, wie viele selbständige Wohnungen bei der Errichtung des Hauses vorhanden waren, wie es die Baubewilligung ausweist. Neben den zwei Wohnungen darf es außer einem begünstigten Dachbodenausbau keine weiteren vermietbaren Räume geben, auch keine Geschäftsräume. Die Bauunterlagen sind dafür ein geeignetes Beweismittel.

Eine Verbesserung will aus dem bestehenden Zustand einen besseren, vorteilhafteren machen. Ob das zutrifft, lässt sich nicht allgemein sagen, sondern nur nach allen Umständen des Einzelfalls beurteilen. Beim Austausch von Fenstern etwa wurde die Duldungspflicht einmal bejaht und einmal verneint.

Auch bei einem Gebäude, das seinem Charakter nach nicht auf Dauer errichtet ist, können die Kündigungsschutzregeln des Mietrechtsgesetzes sinngemäß gelten. Dafür genügt, dass die Parteien eine verhältnismäßig dauernde Nutzung zu Geschäftszwecken wollten. Ein unbefristeter Vertrag mit einem Kündigungsverzicht des Vermieters auf fünfundzwanzig Jahre rechtfertigt das.

Ja. Sie können mit dem bisherigen Hauptmieter vereinbaren, dass die Mietrechte erst zu einem späteren Zeitpunkt auf Sie übergehen. Das kann auch der Zeitpunkt des Todes des bisherigen Hauptmieters sein.

Wie hoch Ihr vereinbarter Hauptmietzins ist, spielt für die Frage, ob Sie Arbeiten dulden müssen, keine Rolle. Entscheidend ist allein, ob die Beeinträchtigung Ihres Mietrechts nach Abwägung aller Interessen zumutbar ist.

Die Voraussetzungen bei Ihnen als nahem Angehörigen, vor allem der gemeinsame Haushalt, müssen zu dem Zeitpunkt vorliegen, an dem der bisherige Hauptmieter die Wohnung verlässt. Die Einigung über den Übergang der Mietrechte selbst können Sie auch noch später treffen.

Das entscheidet eine Abwägung der beiderseitigen Interessen. Das Gericht stellt Ihre Interessen als Mieter denen des Vermieters gegenüber und beurteilt danach, ob Ihnen der Eingriff zumutbar ist. Je schwerwiegender die berechtigten Interessen des Vermieters sind, desto eher müssen Sie die Arbeiten hinnehmen; eine dauernde und wesentliche Beeinträchtigung müssen Sie in der Regel nicht dulden.

Ja, das kann Sie treffen. Die Duldungspflicht gilt nicht nur, wenn eine bestehende Wohnung oder ein Geschäftslokal verändert wird, sondern auch, wenn erst ein neuer Mietgegenstand geschaffen wird. Darunter fallen etwa ein Dachbodenausbau oder die Errichtung einer Tiefgarage.

Nein. Die Mietrechte gehen schon mit der Einigung zwischen dem ausziehenden Hauptmieter und dem Angehörigen über; die Zustimmung des Vermieters ist dafür nicht nötig. Beide müssen die Abtretung aber anzeigen. Unterbleibt das, können Sie dem Vermieter für einen dadurch entstandenen Vermögensnachteil ersatzpflichtig werden.

Nein. Müssen Sie als Mieter Arbeiten dulden, umfasst Ihr Ersatzanspruch keine immateriellen Schäden wie erlittenes Ungemach. Ersetzt werden Vermögensnachteile, etwa ein Verdienstentgang.

Wird ein aus Fondsmitteln gewährtes Darlehen teilweise zurückgezahlt, wirkt sich das auf die Höhe des Mietzinses nicht aus. Nur der Fall einer begünstigten Teiltilgung ist davon ausgenommen.

Ja. Es kommt allein darauf an, dass Sie den nachteiligen Eingriff in Ihr Mietrecht dulden mussten. Weder ein Verschulden noch ein rechtswidriges Verhalten ist nötig, und es spielt keine Rolle, wem die Arbeiten Vorteile bringen. Ersetzen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Müssen Sie als Mieter Beeinträchtigungen Ihres Mietrechts hinnehmen, gebührt Ihnen dafür eine angemessene Entschädigung. Diese umfasst Ihr gesamtes persönliches Interesse daran, dass Ihr Mietrecht unangetastet bleibt, bezogen auf Ihre jetzige Vermögenslage.

Auch Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses können einen Ersatzanspruch auslösen, wenn Ihr Mietrecht dadurch wesentlich beeinträchtigt wird. Wesentlich ist dabei, ob Sie die Arbeiten überhaupt hätten verhindern können. Zahlen muss der, dem die Arbeiten zuzurechnen sind.

Dann können Sie die Zustimmung nicht erzwingen. Es müssen alle Voraussetzungen zugleich vorliegen; eine Abwägung der Interessen findet nicht statt. Dass die Änderung üblich und für Sie wichtig ist, müssen Sie nachweisen.

Ja, jedenfalls in der Großstadt. Ungewöhnlich ist eine Zusatzvereinbarung, die der typischen Interessenlage der Beteiligten nicht entspricht. Wird Ihnen zu einem schriftlichen Mietvertrag, der nur über die Wohnung geschlossen wurde, zusätzlich unentgeltlich ein Abstellplatz für das Auto überlassen, ist das im großstädtischen Raum ungewöhnlich.

Eine Nebenrede ist eine Vereinbarung, die mit dem Inhalt des Mietvertrags zusammenhängt und nicht bloß bei Gelegenheit des Vertragsabschlusses getroffen wurde. Sie regelt das Mietverhältnis selbst oder seine spätere Erweiterung. Umstände, die vom Mietverhältnis nicht mehr erfasst sind, gehören nicht dazu.

Streitigkeiten über Veränderungen und Verbesserungen an der Wohnung gehören ins Außerstreitverfahren. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Entfernung oder die Wiederherstellung verlangt, weil der Mieter ohne die nötige Zustimmung umgebaut hat.

Wurden mit einem einzigen Vertrag ein Geschäftslokal und eine Wohnung zu getrennt vereinbarten Mietzinsen gemietet, wird geprüft, welcher Zweck überwiegt. Dient die Wohnung dazu, Angestellte des im Lokal geführten Betriebs unterzubringen, überwiegt die geschäftliche Nutzung deutlich.