Mietrecht

Ja. Wer gemietete Büroräume nur mehr ganz selten aufsucht und dort bloß Akten lagert, verwendet sie nicht regelmäßig für die vereinbarte geschäftliche Tätigkeit. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus diesem Grund kündigen.

An die Bestimmtheit Ihres Begehrens werden in diesen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn hinreichend erkennbar ist, was Sie erreichen wollen.

Ja. Den Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses kann nicht nur der Mieter stellen, sondern auch der Vermieter. Er kann also selbst klären lassen, welcher Mietzins zulässig ist.

Nein. Werden Zwischenwände entfernt oder verlegt, entstehen dadurch mietrechtlich keine neu geschaffenen Räume. Der Umbau allein macht das Objekt also nicht zu einem neu geschaffenen Mietgegenstand.

Ist das Haus zur Gänze abgerissen und der Mietgegenstand damit nicht mehr vorhanden, sind Erhaltungsarbeiten unmöglich. Ein Auftrag dazu kommt dann nicht mehr in Betracht.

Ein Ersatzlokal ist nur dann ein angemessener Ersatz, wenn es dem gekündigten Geschäftslokal im Wesentlichen gleichwertig ist. Sie müssen Ihren Betrieb dort unter etwa gleichen Bedingungen fortführen können, und der Mietzins darf nicht wesentlich höher sein.

Nein. Diesen Schutz gegen Eingriffe Dritter hat nur der Hauptmieter oder Hauptpächter, nicht der Untermieter oder Unterpächter. Ein Verein der Kleingärtner hat deshalb die Befugnisse des Hauptpächters, der einzelne Kleingärtner nur jene eines Unterpächters.

Wird an einer Liegenschaft ein Fruchtgenussrecht begründet, tritt der Berechtigte in bestehende Miet- und Pachtverträge ein. Er kann die Rechte aus diesen Verträgen aber an einen Dritten abtreten, auch an den Eigentümer der Liegenschaft.

Nein. Will ein Miteigentümer einen Mietvertrag aufkündigen und braucht er dafür die Genehmigung des Gerichts, wird sie nicht erteilt, wenn die Kündigung von vornherein aussichtslos ist. Dass sie bloß scheitern könnte, genügt für eine Ablehnung aber nicht.

Ist strittig, ob überhaupt ein Miet- oder Pachtvertrag besteht, oder geht der Streit um Inhalt und Umfang der Rechte des Bestandgebers, muss die Klage gegen alle Miteigentümer oder alle Vertragspartner gerichtet werden. Eine Klage gegen einzelne von ihnen genügt dann nicht.

Nein. Gehört Ihnen nur ein kleinerer Anteil am Haus, können Sie einen Mietvertrag nicht allein vorzeitig auflösen und auf Räumung klagen. Das geht nur, wenn Ihnen die Verwaltung zusteht oder Sie die Zustimmung der Mehrheit nachweisen.

Besteht zwischen den Miteigentümern ein Mietverhältnis, gilt dessen Kündigung als außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Wer kündigen will, muss sich dafür zuvor vom Gericht im Außerstreitverfahren ermächtigen lassen.

Nein. Kündigt ein Miteigentümer mit kleinem Anteil im eigenen Namen, genügt es, wenn er die Zustimmung anderer Miteigentümer erst im laufenden Verfahren nachweist. Zusammen mit ihm müssen diese die Mehrheit der Anteile halten; die Zustimmung kann auch schlüssig erteilt werden.

Sie vermieten nicht nur für sich, sondern zugleich für alle Miteigentümer. Ein Miteigentümer, dem eine Wohnung durch die Aufteilung der Nutzung zugewiesen ist, darf sie grundsätzlich an Dritte vermieten. Die Miteigentümer können aber etwas anderes vereinbaren.

Ob mehrere in einem Vertrag gemietete Sachen als eine einheitliche Bestandsache gelten, hängt in erster Linie davon ab, was die Vertragsparteien wollten. Werden alle Objekte zu einer gemeinsamen Ehewohnung zusammengelegt, lässt das einen Schluss auf diesen gemeinsamen Willen zu.

Für ein Erhöhungsbegehren verlangt das Gesetz ein Schreiben, aber keine Unterschrift wie bei einem Vertrag. Diese Form wird auch erfüllt, wenn Ihnen eine Klage zugestellt wird, in der das Erhöhungsbegehren enthalten ist.

Investieren Sie als Mieter oder Pächter in das Bestandobjekt, weil Sie hoffen, es später selbst zu erwerben und den Vorteil dann selbst zu haben, richtet sich Ihr Anspruch nach den Regeln über die Verwendung einer Sache zum Nutzen eines anderen. Es handelt sich dann nicht um die Rückforderung einer Leistung, deren Rechtsgrund weggefallen ist.

Von einer Betriebspflicht kann man nur sprechen, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht. Steht sie bloß als Leerformel ohne echten Inhalt im Vertrag, genügt das nicht.

Vorerst nichts am Gebrauch: Das Vorpachtrecht gibt Ihnen noch kein Recht, die Sache zu benützen. Es wirkt erst, wenn der Eigentümer an einen Dritten verpachten will, denn dann muss er es Ihnen anbieten. Erklären Sie fristgerecht, davon Gebrauch zu machen, treten Sie in den mit dem Dritten geschlossenen Pachtvertrag ein.

Eine Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen überlassen wird. Dazu muss neben den Räumen auch das beigestellt werden, was der Betrieb zum wirtschaftlichen Fortbestand braucht: Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Fehlen einzelne dieser Grundlagen, spricht das noch nicht für Miete, solange das Unternehmen als Einheit fortbesteht.

Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, bleibt auch jeder spätere Käufer der Liegenschaft daran gebunden. Darüber hinaus wirkt die Eintragung nicht; gegenüber anderen Personen entstehen daraus keine weiteren Rechte.

Ja, das kann sein. Übernehmen Sie nicht bloß Räume, sondern ein ganzes lebendes Unternehmen als Einheit mit der Pflicht, es ordentlich zu betreiben, ist der Vertrag als Pacht zu beurteilen. Daran ändert es nichts, wenn Sie selbst eine Gewerbeberechtigung für den Betrieb besitzen.

Nein. Ihr Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen auf das Bestandobjekt setzt nicht voraus, dass Sie dabei die Interessen des Vermieters wahrnehmen wollten. Der Verweis auf die Regeln über die Hilfe ohne Auftrag betrifft nur den Umfang des Ersatzes, nicht seine Voraussetzungen.

Nein. Zahlen Sie für die überlassene Sache nur einen Betrag, der gegenüber dem tatsächlichen Wert der Nutzung praktisch nicht ins Gewicht fällt, bleibt es eine unentgeltliche Überlassung und wird nicht zur Miete. Als Anhaltspunkt gelten etwa zehn Prozent des ortsüblichen Entgelts. Eine starre Grenze ist das aber nicht: Ein geringfügiges Überschreiten führt nicht zwingend zu einem anderen Ergebnis.

Er ist eines von mehreren Anzeichen. Für die Verpachtung eines lebenden Unternehmens sprechen im Allgemeinen ein Zins, der im Verhältnis zum Umsatz steht, und die Überlassung von Warenlager sowie Konzession oder sonstiger Gewerbeberechtigung neben den Räumen. Eine Beteiligung am Umsatz allein lässt aber noch keinen verlässlichen Schluss zu.

Ja. Auch als Untermieter dürfen Sie den Gebrauch der Sache an einen Dritten weitergeben und damit ein weiteres Bestandverhältnis begründen. Voraussetzung ist, dass das ohne Nachteil für den Hauptmieter geschieht und in Ihrem Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde. Eine Zustimmung des Hauptmieters brauchen Sie dafür nicht.

Ja, wenn sich das Entgelt aus dem Vertrag ermitteln lässt. Es genügt etwa die Vereinbarung eines ortsüblichen Zinses oder dass die Höhe ohnehin durch das Gesetz vorgegeben und den Parteien bekannt ist. Der Zins muss auch nicht in Geld bestehen oder in Zahlen festgelegt sein, solange er bestimmbar bleibt.

Im Zweifel liegt nur eine Untervermietung vor. Gibt ein Mieter den Gebrauch der Sache weiter, verfügt er damit über den Gegenstand und nicht über sein Mietrecht selbst. Eine Abtretung des Bestandrechts wird deshalb im Zweifel nicht angenommen.

Teilweise ja. Reicht die Versicherungsleistung für eine vollständige Wiederherstellung nicht aus, ist so weit wiederherzustellen, als es vom Standpunkt der Brauchbarkeit vernünftig erscheint. Bei einem vollständig abgebrannten Haus kann das etwa eine verkleinerte Wohneinheit für den Mieter sein.

Eine gerichtliche Aufkündigung setzt voraus, dass ein Miet- oder Pachtverhältnis überhaupt besteht. Fehlt ein solches, kann die Aufkündigung eine Räumungsklage nicht ersetzen.