Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Nein. Ein Raum ist ein dreidimensional abgegrenztes Gebilde, wobei fünf begrenzende Flächen genügen. Bei versenkbaren Stapelparkplätzen und bei einem Folientunnel fehlt diese Abgrenzung; bei einer ganzen Messehalle ist sie dagegen gegeben.

Nein, nicht ohne Weiteres. Lassen Sie einen früheren Arbeitnehmer nach dem Ende des Arbeitsverhältnisses in der Dienstwohnung wohnen, lässt sich daraus allein nicht schließen, dass Sie mit ihm einen Mietvertrag mit vollem Mieterschutz abschließen wollten.

Nein. Das Gesetz verlangt nicht bloß, dass die gewünschte Veränderung in Ihrem Interesse liegt, sondern dass sie einem wichtigen Interesse dient. Pläne wie eine künftige Heirat, ein Kinderwunsch oder gelegentliche Gäste sind bloße Absichtserklärungen und begründen noch kein gegenwärtiges wichtiges Interesse.

Als Ausnehmung gilt eine Nische in der Wand. Etwas anderes gilt nur dann, wenn eine Vertiefung dadurch entsteht, dass die Wand selbst vom Boden bis zur Decke nur dünner weitergeführt wird.

Welche Arbeiten als Erhaltungsarbeiten gelten, ist im Gesetz abschließend aufgezählt. Die Kosten für den Umbau eines Lokals, das für Geschäftszwecke grundsätzlich geeignet ist, auf einen besonderen Verwendungszweck fallen nicht darunter.

Ob sich ein Raum für Wohnzwecke oder Geschäftszwecke eignet, richtet sich weder danach, was die Vertragsparteien meinen, noch danach, wie er tatsächlich genutzt wird. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Räume, auch unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften. Es kommt auf den Zustand im Zeitpunkt der Vorschreibung an.

Ja. Wer gemietete Büroräume nur mehr ganz selten aufsucht und dort bloß Akten lagert, verwendet sie nicht regelmäßig für die vereinbarte geschäftliche Tätigkeit. Der Vermieter kann den Mietvertrag dann aus diesem Grund kündigen.

An die Bestimmtheit Ihres Begehrens werden in diesen wohnrechtlichen Außerstreitverfahren keine allzu strengen Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn hinreichend erkennbar ist, was Sie erreichen wollen.

Ja. Den Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses kann nicht nur der Mieter stellen, sondern auch der Vermieter. Er kann also selbst klären lassen, welcher Mietzins zulässig ist.

Nein. Werden Zwischenwände entfernt oder verlegt, entstehen dadurch mietrechtlich keine neu geschaffenen Räume. Der Umbau allein macht das Objekt also nicht zu einem neu geschaffenen Mietgegenstand.

Ist das Haus zur Gänze abgerissen und der Mietgegenstand damit nicht mehr vorhanden, sind Erhaltungsarbeiten unmöglich. Ein Auftrag dazu kommt dann nicht mehr in Betracht.

Ein Ersatzlokal ist nur dann ein angemessener Ersatz, wenn es dem gekündigten Geschäftslokal im Wesentlichen gleichwertig ist. Sie müssen Ihren Betrieb dort unter etwa gleichen Bedingungen fortführen können, und der Mietzins darf nicht wesentlich höher sein.

Nein. Diesen Schutz gegen Eingriffe Dritter hat nur der Hauptmieter oder Hauptpächter, nicht der Untermieter oder Unterpächter. Ein Verein der Kleingärtner hat deshalb die Befugnisse des Hauptpächters, der einzelne Kleingärtner nur jene eines Unterpächters.

Wird an einer Liegenschaft ein Fruchtgenussrecht begründet, tritt der Berechtigte in bestehende Miet- und Pachtverträge ein. Er kann die Rechte aus diesen Verträgen aber an einen Dritten abtreten, auch an den Eigentümer der Liegenschaft.

Nein. Will ein Miteigentümer einen Mietvertrag aufkündigen und braucht er dafür die Genehmigung des Gerichts, wird sie nicht erteilt, wenn die Kündigung von vornherein aussichtslos ist. Dass sie bloß scheitern könnte, genügt für eine Ablehnung aber nicht.

Ist strittig, ob überhaupt ein Miet- oder Pachtvertrag besteht, oder geht der Streit um Inhalt und Umfang der Rechte des Bestandgebers, muss die Klage gegen alle Miteigentümer oder alle Vertragspartner gerichtet werden. Eine Klage gegen einzelne von ihnen genügt dann nicht.

Nein. Gehört Ihnen nur ein kleinerer Anteil am Haus, können Sie einen Mietvertrag nicht allein vorzeitig auflösen und auf Räumung klagen. Das geht nur, wenn Ihnen die Verwaltung zusteht oder Sie die Zustimmung der Mehrheit nachweisen.

Besteht zwischen den Miteigentümern ein Mietverhältnis, gilt dessen Kündigung als außergewöhnliche Verwaltungsmaßnahme. Wer kündigen will, muss sich dafür zuvor vom Gericht im Außerstreitverfahren ermächtigen lassen.

Nein. Kündigt ein Miteigentümer mit kleinem Anteil im eigenen Namen, genügt es, wenn er die Zustimmung anderer Miteigentümer erst im laufenden Verfahren nachweist. Zusammen mit ihm müssen diese die Mehrheit der Anteile halten; die Zustimmung kann auch schlüssig erteilt werden.

Sie vermieten nicht nur für sich, sondern zugleich für alle Miteigentümer. Ein Miteigentümer, dem eine Wohnung durch die Aufteilung der Nutzung zugewiesen ist, darf sie grundsätzlich an Dritte vermieten. Die Miteigentümer können aber etwas anderes vereinbaren.

Ja, hat ein Miteigentümer die Wohnung ohne Zustimmung der anderen vermietet, gilt der Vertrag zwischen ihm und Ihnen, und Sie können ihn allein auf Übergabe klagen. Auch eine Kündigung können Sie nur an ihn richten, die anderen Miteigentümer müssen Sie dabei nicht einbeziehen. Allerdings gibt Ihnen dieser Vertrag gegenüber den Miteigentümern, die nicht zugestimmt haben, kein Recht zur Nutzung, sodass diese auf Räumung klagen können.

Ob mehrere in einem Vertrag gemietete Sachen als eine einheitliche Bestandsache gelten, hängt in erster Linie davon ab, was die Vertragsparteien wollten. Werden alle Objekte zu einer gemeinsamen Ehewohnung zusammengelegt, lässt das einen Schluss auf diesen gemeinsamen Willen zu.

Für ein Erhöhungsbegehren verlangt das Gesetz ein Schreiben, aber keine Unterschrift wie bei einem Vertrag. Diese Form wird auch erfüllt, wenn Ihnen eine Klage zugestellt wird, in der das Erhöhungsbegehren enthalten ist.

Investieren Sie als Mieter oder Pächter in das Bestandobjekt, weil Sie hoffen, es später selbst zu erwerben und den Vorteil dann selbst zu haben, richtet sich Ihr Anspruch nach den Regeln über die Verwendung einer Sache zum Nutzen eines anderen. Es handelt sich dann nicht um die Rückforderung einer Leistung, deren Rechtsgrund weggefallen ist.

Von einer Betriebspflicht kann man nur sprechen, wenn tatsächlich ein wirtschaftliches Interesse an der Weiterführung des Unternehmens besteht. Steht sie bloß als Leerformel ohne echten Inhalt im Vertrag, genügt das nicht.

Vorerst nichts am Gebrauch: Das Vorpachtrecht gibt Ihnen noch kein Recht, die Sache zu benützen. Es wirkt erst, wenn der Eigentümer an einen Dritten verpachten will, denn dann muss er es Ihnen anbieten. Erklären Sie fristgerecht, davon Gebrauch zu machen, treten Sie in den mit dem Dritten geschlossenen Pachtvertrag ein.

Eine Unternehmenspacht liegt in der Regel vor, wenn ein lebendes Unternehmen überlassen wird. Dazu muss neben den Räumen auch das beigestellt werden, was der Betrieb zum wirtschaftlichen Fortbestand braucht: Einrichtung und Warenlager, Kundenstock und Gewerbeberechtigung. Fehlen einzelne dieser Grundlagen, spricht das noch nicht für Miete, solange das Unternehmen als Einheit fortbesteht.

Ist der Mietvertrag im Grundbuch eingetragen, bleibt auch jeder spätere Käufer der Liegenschaft daran gebunden. Darüber hinaus wirkt die Eintragung nicht; gegenüber anderen Personen entstehen daraus keine weiteren Rechte.

Nein. Für eine Wohnung, die Sie wegen Ihres Arbeitsverhältnisses bekommen haben, gilt nicht der Schutz des Mietrechtsgesetzes, sondern das Arbeitsrecht. Dieses schützt Sie zwar weniger weit als das Mietrecht, frei kündigen kann Ihr Arbeitgeber aber auch hier nicht.

Ja, das kann sein. Übernehmen Sie nicht bloß Räume, sondern ein ganzes lebendes Unternehmen als Einheit mit der Pflicht, es ordentlich zu betreiben, ist der Vertrag als Pacht zu beurteilen. Daran ändert es nichts, wenn Sie selbst eine Gewerbeberechtigung für den Betrieb besitzen.