Mietrecht

Wann wirkt Ihre Kündigung der Mietwohnung, was gilt bei Verspätung und wann sind Sie an einen befristeten Mietvertrag gebunden? Was der OGH sagt.

Wann der Vermieter wegen offener Miete räumen lassen darf, was die Mahnung leisten muss und bis wann Nachzahlen hilft: was der OGH entschieden hat.

Nein. Ihr Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen auf das Bestandobjekt setzt nicht voraus, dass Sie dabei die Interessen des Vermieters wahrnehmen wollten. Der Verweis auf die Regeln über die Hilfe ohne Auftrag betrifft nur den Umfang des Ersatzes, nicht seine Voraussetzungen.

Nein. Zahlen Sie für die überlassene Sache nur einen Betrag, der gegenüber dem tatsächlichen Wert der Nutzung praktisch nicht ins Gewicht fällt, bleibt es eine unentgeltliche Überlassung und wird nicht zur Miete. Als Anhaltspunkt gelten etwa zehn Prozent des ortsüblichen Entgelts. Eine starre Grenze ist das aber nicht: Ein geringfügiges Überschreiten führt nicht zwingend zu einem anderen Ergebnis.

Er ist eines von mehreren Anzeichen. Für die Verpachtung eines lebenden Unternehmens sprechen im Allgemeinen ein Zins, der im Verhältnis zum Umsatz steht, und die Überlassung von Warenlager sowie Konzession oder sonstiger Gewerbeberechtigung neben den Räumen. Eine Beteiligung am Umsatz allein lässt aber noch keinen verlässlichen Schluss zu.

Ja. Auch als Untermieter dürfen Sie den Gebrauch der Sache an einen Dritten weitergeben und damit ein weiteres Bestandverhältnis begründen. Voraussetzung ist, dass das ohne Nachteil für den Hauptmieter geschieht und in Ihrem Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde. Eine Zustimmung des Hauptmieters brauchen Sie dafür nicht.

Ja, wenn sich das Entgelt aus dem Vertrag ermitteln lässt. Es genügt etwa die Vereinbarung eines ortsüblichen Zinses oder dass die Höhe ohnehin durch das Gesetz vorgegeben und den Parteien bekannt ist. Der Zins muss auch nicht in Geld bestehen oder in Zahlen festgelegt sein, solange er bestimmbar bleibt.

Im Zweifel liegt nur eine Untervermietung vor. Gibt ein Mieter den Gebrauch der Sache weiter, verfügt er damit über den Gegenstand und nicht über sein Mietrecht selbst. Eine Abtretung des Bestandrechts wird deshalb im Zweifel nicht angenommen.

Teilweise ja. Reicht die Versicherungsleistung für eine vollständige Wiederherstellung nicht aus, ist so weit wiederherzustellen, als es vom Standpunkt der Brauchbarkeit vernünftig erscheint. Bei einem vollständig abgebrannten Haus kann das etwa eine verkleinerte Wohneinheit für den Mieter sein.

Eine gerichtliche Aufkündigung setzt voraus, dass ein Miet- oder Pachtverhältnis überhaupt besteht. Fehlt ein solches, kann die Aufkündigung eine Räumungsklage nicht ersetzen.

Ja. Wo kein Kündigungsschutz gilt, können neben oder an Stelle der gesetzlichen Gründe andere Auflösungsgründe vereinbart werden; diese müssen kein besonderes Gewicht haben. Wegen der weitreichenden Folgen muss eine solche Möglichkeit aber klar vereinbart sein.

Im Vertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die für die vereinbarte Nutzung nötigen behördlichen Bewilligungen selbst einholt. Ein von vornherein aussichtsloses Ansuchen muss er nicht stellen. Dann muss aber er beweisen, dass die Bewilligung gar nicht oder nur unter wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen erteilt worden wäre.

Wer Rechte aus einem Mietvertrag verfolgt, handelt im Allgemeinen nicht rechtsmissbräuchlich. Anders ist es, wenn der beanstandete Zustand bis zum Ende der Vertragszeit nur einen ganz unwesentlichen Nachteil bedeutet - eine Klage darauf ist Schikane.

Nein. Bei Pacht- und Mietverträgen, die nicht unter das Mietrechtsgesetz fallen, genügt für die Auflösung, dass Sie mit dem Zins im Rückstand sind, auf Ihr Verschulden kommt es nicht an. Nur Mieter nach dem Mietrechtsgesetz dürfen den Rückstand noch nachträglich begleichen, wenn sie kein grobes Verschulden trifft.

Nein. Unterliegt Ihr Vertrag keinen Schutzbestimmungen, gilt uneingeschränkte Vertragsfreiheit. Die vereinbarten Auflösungsgründe müssen dann nicht das Gewicht eines gesetzlichen Kündigungsgrundes haben.

Der Vermieter. Fehlt eine behördliche Bewilligung, die Sie für den vereinbarten Gebrauch brauchen, muss er sie beschaffen und alles dafür Mögliche unternehmen. Er muss auch beweisen, dass er alle ihm offenstehenden Möglichkeiten ausgeschöpft hat.

Ja. Auch bei vereinbarter Unkündbarkeit ist eine vorzeitige Auflösung zu den gesetzlichen Terminen möglich, wenn dem Vermieter die Fortsetzung wegen gewichtiger Gründe in der Person des Mieters nicht zumutbar ist. Die Umstände müssen den gesetzlichen Auflösungsgründen an Bedeutung nahekommen.

Haben Sie beim Pachtvertrag erklärt, das Objekt aus eigener Wahrnehmung zu kennen und auf jede Gewährleistung zu verzichten, erfasst das grundsätzlich auch geheime Mängel. Auf den Verzicht kann sich der Verpächter aber nicht berufen, wenn er bestimmte Eigenschaften zugesagt oder Mängel arglistig verschwiegen hat oder wenn die Mängel die Sache von vornherein völlig unbrauchbar machen.

Ja. Endet das Fruchtgenussrecht, erlischt Ihr Vertrag nicht - der Eigentümer tritt in das Mietverhältnis ein. Unterliegt der Mietgegenstand dem Mietrechtsgesetz, kann er Ihnen nur aus einem wichtigen Grund kündigen.

Zuerst muss der Vermieter beweisen, dass Sie die Unbrauchbarkeit rechtswidrig verursacht haben. Gelingt ihm das, müssen Sie beweisen, dass Sie daran kein Verschulden trifft. Erst dann mindert sich der Mietzins oder entfällt er.

Nein. Wurde vereinbart, dass Sie die fehlenden Zustimmungen der übrigen Miteigentümer zu bewilligungspflichtigen Umbauten selbst einholen, war dieser Mangel bei Vertragsabschluss bereits berücksichtigt. Eine Mietzinsminderung, die sich darauf stützt, ist deshalb ausgeschlossen.

Ja. Ein Bescheid, der den Abbruch des gesamten Bestandobjekts anordnet, ist ein Grund für die vorzeitige Auflösung des Vertrags. Maßgeblich ist der im Bescheid nach außen erklärte Wille, nicht das, was der Verfasser tatsächlich wollte. Die Auflösungsregel ist außerdem nachgiebig: Die Parteien können vereinbaren, dass das Mietverhältnis trotzdem aufrecht bleibt.

Die Einräumung eines Präsentationsrechts wird wie ein Vorvertrag behandelt. Sie unterliegt daher der Umstandsklausel: Haben sich die Verhältnisse wesentlich geändert, kann die Bindung entfallen.

Tritt Ihr Vermieter künftige Mietzahlungen an jemand anderen ab, wirkt das nur, soweit die Miete später überhaupt entsteht. Senkt der Vermieter die Miete danach, verringert sich auch der Betrag, den der neue Gläubiger von Ihnen verlangen kann.

Für eine verbotene Ablöse beim Mietvertrag sieht das Mietrechtsgesetz einen eigenen Rückforderungsanspruch vor. Er verdrängt in seinem Bereich die allgemeinen Regeln über die Rückforderung von Zahlungen und auch die Gewährleistung. Die Pflicht, die verbotene Ablöse zurückzuzahlen, wird dabei nicht abgeschwächt.

Ob ein bestimmtes Verhalten als unleidlich gilt und deshalb eine Kündigung rechtfertigt, hat keine grundsätzliche Bedeutung. Diese Frage entscheiden die Vorinstanzen; der Oberste Gerichtshof befasst sich damit im Regelfall nicht.

Bei einer Verschmelzung gehen alle Rechte und Pflichten auf die aufnehmende Gesellschaft über, und die Vertragspartner müssen das hinnehmen. Für die Erhöhung des Mietzinses bei Geschäftsräumen zählt ein solcher Übergang des gesamten Vermögens nicht. Der Vermieter kann daraus also keine Erhöhung ableiten.

Für eine Werkswohnung muss der Betriebsinhaber über die Wohnung verfügen können und es muss ein Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis bestehen. Nicht notwendig ist, dass Sie weniger als das angemessene Entgelt zahlen. Eine günstigere Vergabe ist bloß möglich, aber keine Voraussetzung.

Wird ein Sportplatz nicht zu geschäftlichen Zwecken vermietet, ist das Mietengesetz darauf nicht anzuwenden. Der besondere Schutz dieses Gesetzes greift in einem solchen Fall also nicht.

Das Mietrechtsgesetz gilt nur für die Miete von Räumen. Mieten Sie ein Grundstück, um darauf einen Geschäftsraum zu errichten, fällt das jedenfalls dann nicht darunter, wenn der Raum nicht für eine dauernde geschäftliche Tätigkeit gedacht war.

Nein. Bleiben bei bisher als Abstellraum genutzten Dachbodenräumen die äußere und innere Gestaltung von Wänden, Decken und Fenstern erhalten und werden nur neue elektrische Leitungen, Parkettböden und statt der Ofenheizung eine Gasetagenheizung eingebaut, liegt kein Umbau vor.

Öffentliche Mittel sind nur solche Gelder, die aufgrund einer gesetzlichen Anordnung der Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen gewidmet sind. Erlöse einer Gemeinde aus dem Verkauf eines privatwirtschaftlichen Unternehmens sowie Mittel für die Fremdenverkehrsförderung oder die finanzielle Sanierung einer Gemeinde fallen nicht darunter.