Mietrecht

Ja. Nach Kirchenrecht zählt auch ein Mietvertrag über Kirchenvermögen zu jenen Verträgen, deren Gültigkeit an die Zustimmung des Kirchenoberen gebunden ist. Das gilt ebenso für das dem Mieter eingeräumte Recht, das Objekt weiterzugeben. Solche Verträge sind schriftlich abzuschließen und schriftlich zu genehmigen.

Ja. Die neuere Bestimmung wurde der älteren nachgebildet, verfolgt denselben Zweck und soll die Kontinuität der dazu entwickelten Rechtsprechung sichern. Auch für die entsprechende Regelung im Mietrechtsgesetz kann daher auf die frühere Rechtsprechung zurückgegriffen werden.

Wenn geprüft wird, ob Sie als Hauptmieter für die Untermiete zu viel verlangen, werden auch Ihre eigenen Aufwendungen berücksichtigt. Größere Investitionen zur Behebung von Kriegsschäden zählen dabei mit ihrem heutigen Wert mit. Sie stehen also nicht Ihrer Einnahme ungemindert gegenüber.

Maßgeblich ist die Sachlage in dem Zeitpunkt, in dem das Erstgericht entscheidet. Das Durchsetzungsverfahren ist eine Fortsetzung des Verfahrens über den Auftrag, sodass auch Gründe zu prüfen sind, die eine Einstellung rechtfertigen.

Der Begriff des anderen Mietgegenstands ist weit zu verstehen. Darunter fallen nicht nur vermietete Objekte, sondern auch bisher zu Wohn- oder Geschäftszwecken nicht geeignete Hausteile, vom Hauseigentümer selbst benützte Wohnungen und Geschäftslokale und sogar Wohnungseigentumsobjekte.

Ja. Für die Auslegung der Bestimmung über den angemessenen Mietzins in diesem Fall kann die Rechtsprechung zu den entsprechenden Vorschriften des früheren Mietengesetzes weiter herangezogen werden.

Nein. Wird die Erhöhung der Hauptmietzinse erst nach der Durchführung der Erhaltungsarbeiten bewilligt, ist sicherzustellen, dass dem Vermieter daraus kein Vorteil erwächst. Er soll durch die spätere Antragstellung nicht zusätzlich von der gesetzlichen Investitionsprämie profitieren.

Ist der Untermietvertrag unbefristet und hat der Untermieter für die Instandhaltung zu sorgen, muss die durchschnittliche Dauer solcher Verträge ermittelt werden. Gibt es dazu keine Statistiken, wird sie nach den Erfahrungen am Immobilienmarkt erhoben.

Bleibt die Instandhaltung einer Investition beim Hauptmieter, wird ihr Wert im Zeitpunkt der Untervermietung samt Verzinsung auf die Gebrauchsdauer dieser Investition aufgeteilt. Daraus ergibt sich der Betrag, der je Zinsperiode auf den Untermieter entfällt.

Meist nicht. Bei der Frage, ob der Untermietzins unverhältnismäßig hoch ist, geht es um die Leistungen des Hauptmieters. Aufwendungen, die der Untermieter selbst tätigt, bleiben in der Regel unberücksichtigt, weil sie dem Hauptmieter vorerst nichts nützen und der Untermieter dafür ohnehin einen Ersatzanspruch hat.

Nein. Eine Unternehmensveräußerung liegt nicht vor, wenn sich die Nachfolge nicht auf ein Rechtsgeschäft, sondern auf einen Akt der Gesetzgebung gründet, wie es etwa bei der Ausgliederung der Österreichischen Bundesbahnen der Fall war. Welche Aufgaben das ausgegliederte Rechtssubjekt wahrnimmt, macht dabei keinen Unterschied.

Werden natürliche Personen als persönlich haftende Gesellschafter durch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung ersetzt, ändern sich die rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten entscheidend. Das gilt unabhängig davon, wie das Innenverhältnis gestaltet ist, und auch dann, wenn diese Personen als Kommanditisten bleiben und an der neuen Gesellschaft beteiligt sind. Ihre neue Stellung ist der früheren nicht gleichzuhalten.

Das kann sein. Dass von der alten Bausubstanz noch etwas als äußere Hülle stehen bleibt, schließt eine Neuschaffung von Mieträumen für sich allein nicht aus. Auch beim Dachbodenausbau war vor dem Umbau bereits umbauter Raum vorhanden.

Der Antrag wird nicht sofort zurückgewiesen. Hat innerhalb der Frist nur eine Minderheit der vermietenden Miteigentümer das Gericht angerufen, ist grundsätzlich ein Verbesserungsverfahren einzuleiten. Darin bekommen Sie Gelegenheit, die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer nachzubringen.

Die Frist, innerhalb derer der Vermieter nach einem Wechsel im Unternehmen den Mietzins anheben kann, ist eine Ausschlussfrist. Auf sie werden die Regeln über die Verjährung sinngemäß angewendet. Sie kann daher unter denselben Umständen gehemmt oder unterbrochen werden.

Ja. Die gerichtliche Entscheidung darüber, wie hoch der Mietzins im Fall einer Unternehmensveräußerung wäre, stellt nur fest und gestaltet noch nichts. Sie bindet aber nicht nur den bisherigen Mieter und den Vermieter, sondern auch den zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht bekannten Erwerber oder Pächter. Diese Bindung geht auch dann nicht verloren, wenn die Anzeige des Verkaufs unterbleibt oder zu spät kommt.

Verweist ein anderes Gesetz noch auf das frühere Mietengesetz, tritt an dessen Stelle das Mietrechtsgesetz. Zu prüfen ist dann nur noch, ob und in welchem Umfang einer der gesetzlichen Ausnahmefälle vorliegt, in denen das Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise gilt.

An den Käufer der Liegenschaft, der bereits Besitz und Verwaltung übernommen hat, ja. Das Verbot, über Mietzinse zu verfügen, richtet sich nur gegen die Abtretung an einen Gläubiger zur Sicherung eines Darlehens, das mit der Erhaltung oder Verbesserung des Hauses nichts zu tun hat. Sie können Ihre Rechte nach dem Mietrechtsgesetz auch gegenüber diesem Erwerber geltend machen.

Nicht ohne Weiteres. Verwaltet ein Treuhänder Gesellschaftsanteile ausschließlich für einen anderen, ändert die Übertragung nichts am wirtschaftlichen Einfluss, und es liegt kein Machtwechsel vor. Ist der Treuhandvertrag aber auch im eigenen Interesse des Treuhänders geschlossen, kann sehr wohl ein Machtwechsel vorliegen; dann ist zu prüfen, ob damit die Regeln umgangen werden sollen.

Bei einem so weitreichenden Eingriff nicht mehr nach der Regel für Änderungen im Inneren einzelner Mietgegenstände. Wird ein ganzer historischer Gebäudekomplex auf Grundlage eines eigenen Finanzierungs- und Betriebskonzepts umfassend umgebaut und neu genutzt, sind die Änderungen in den einzelnen Objekten nur eine Folge davon.

Nein. Die Vorschrift der Wohnrechtsnovelle 1999 gilt nur, wenn ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag nach ihrem Inkrafttreten erstmals oder neu vorgeschrieben oder angehoben wird. Beiträge, die schon vorher zulässig vorgeschrieben waren, mussten ab 1. September 1999 nicht noch einmal nach der neuen Fassung vorgeschrieben werden.