OGH 5 Ob 56/15v

Ob eine Sache vor die Gerichte gehört, beurteilt das Gericht ausschließlich nach dem, was in der Klage behauptet wird. Was die Gegenseite einwendet, spielt dafür keine Rolle.

Das Mietrechtsgesetz weist viele Streitigkeiten dem Verfahren außer Streitsachen zu. Es bleibt aber dabei, dass alles, was nicht ausdrücklich oder wenigstens eindeutig schlüssig dorthin verwiesen ist, mit Klage auf dem streitigen Weg zu erledigen ist.

Im Zweifel gehört Ihr Fall in das gewöhnliche Gerichtsverfahren mit Klage. Nur wenn ein Gesetz ihn ausdrücklich oder eindeutig einem besonderen Verfahren zuweist, gilt etwas anderes. Entscheidend ist, womit Ihr Anspruch inhaltlich zusammenhängt und was den Kern Ihres Begehrens bildet.

Ob über ein Begehren im Außerstreitverfahren oder im Prozess entschieden wird, richtet sich nach seinem Inhalt und nicht danach, ob es berechtigt ist. Wendet die Gegenseite ein, Ihnen fehle das Miteigentumsrecht, kann das nur dazu führen, dass Ihr Antrag inhaltlich abgewiesen wird.

Ob Ihr Vorbringen eine bestimmte Tatsache enthält und ob es ausreichend genau ist, richtet sich nach dem einzelnen Fall. Solche Fragen haben keine Bedeutung über Ihr Verfahren hinaus. Der Oberste Gerichtshof prüft sie deshalb im Regelfall nicht.

Maßgeblich ist der jeweils ortsübliche Standard. Damit ist die Erhaltungspflicht nicht auf einen starren, alten Zustand beschränkt, sondern bildet eine Obergrenze, die sich den zeitlichen und örtlichen Vorstellungen von Komfort anpasst.

Werden Schäden repariert und dabei gleichzeitig auf den ortsüblichen und technischen Standard angehoben, gilt das noch als Erhaltung, wenn es dem sonstigen Erhaltungszustand des Hauses entspricht. Im entschiedenen Fall war der Austausch von Holzfenstern durch Kunststofffenster noch Erhaltung.

Lässt sich eine Anlage nur mit unwirtschaftlichem Aufwand reparieren, gilt auch ihr Ersatz durch eine gleichartige neue noch als Erhaltung und nicht als Verbesserung. Dieser Grundsatz gilt überall dort, wo sich aus Gründen der Wirtschaftlichkeit die Frage stellt, ob erneuert statt bloß ausgebessert wird.

Nicht jede. Echte Verbesserungen können der Gemeinschaft nicht aufgebürdet werden, und dem Umfang von Sanierungen sind durch die wirtschaftliche Zumutbarkeit Grenzen gesetzt. Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungen zählen dagegen zur Erhaltung, selbst wenn damit erstmals der mängelfreie Zustand hergestellt wird.

Die Kosten fallen der Gemeinschaft der Miteigentümer zur Last, denn die Behebung ernster Schäden des Hauses zählt auch in Eigentumswohnungen zur ordnungsgemäßen Erhaltung. Die Aufteilung dieser Aufwendungen richtet sich unverändert nach den Regeln über die Aufwendungen für die Liegenschaft. Die bloße Brauchbarmachung einzelner Objekte gehört nicht dazu.

Verkaufen Sie Ihren Anteil samt Wohnungseigentum, verlieren Sie das Recht, den Antrag weiterzuverfolgen. Das Gericht muss aber von sich aus alle Miteigentümer beiziehen, damit der Käufer die Möglichkeit hat, den Antrag aufrechtzuerhalten.

Ja. Die Aufteilung der Aufwendungen verwirklicht sich in jedem Jahr neu, deshalb gelten immer die dann maßgebenden Vorschriften. Nach dem klaren Gesetzeswortlaut ist die gerichtliche Änderung des Aufteilungsschlüssels wegen erheblich unterschiedlicher Nutzungsmöglichkeit nicht auf Anlagen beschränkt. Der Antrag auch nur eines Miteigentümers genügt.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer darf auch im Umlaufweg gefasst werden. Die Aufforderung zur Stimmabgabe ist an die Anschrift Ihrer Eigentumswohnung zu senden, solange Sie keine andere inländische Adresse und keine zustellbevollmächtigte Person bekannt gegeben haben. Auch wenn Sie im Ausland leben, reicht die Übersendung an die Wohnungsadresse.

Streitigkeiten sind grundsätzlich im Prozessweg auszutragen, wenn sie nicht ausdrücklich oder zumindest zweifelsfrei einem besonderen Verfahren zugewiesen sind. Im Wohnungseigentum sind nur jene Angelegenheiten dem Prozessweg entzogen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Alles andere ist weiterhin mit Klage geltend zu machen.

Im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Der Verweis im Gesetz beschränkt das nicht auf die dort ausdrücklich genannten Pflichten. Alle Pflichten, die einen Verwalter von Wohnungseigentum typischerweise treffen, etwa die Abrechnung oder die Herausgabe der Unterlagen nach Vertragsende, gehören in dieses Verfahren.

Weil auf den jeweils ortsüblichen Standard abzustellen ist, gehören zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten an bestehenden Anlagen noch zur Erhaltung. Das gilt auch dann, wenn dabei erstmals ein mängelfreier Zustand hergestellt wird, alles vollständig erneuert wird oder dabei sogar Veränderungen vorgenommen werden.

Weil der Begriff der Erhaltung weit verstanden wird, können Sie als einzelner Wohnungseigentümer in sehr weitem Umfang die Durchführung von Arbeiten durchsetzen. Voraussetzung ist nur, dass die Mehrheit oder der Verwalter untätig bleibt, wobei auch eine mehrheitliche Ablehnung als Untätigkeit gilt. Das Gericht trägt die Arbeiten dann in angemessener Frist auf und berücksichtigt dabei Dringlichkeit, Kosten und Finanzierbarkeit.

Eine Maßnahme gilt in der Regel nur dann als Erhaltung, wenn die Funktionsfähigkeit oder Brauchbarkeit eingeschränkt ist, ein Mangel besteht oder zumindest Schäden drohen. Eine Verbesserung kann dabei mitgeschehen, ohne dass es sich schon um eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung handelt.

Ob eine Änderung allen zum Vorteil gereicht, wird nach objektiven Maßstäben beurteilt. Dass ein behindertengerechter, barrierefreier Zugang zu einem großen Haus derzeit nur einigen Wohnungseigentümern unmittelbar nützt, schließt den Vorteil deshalb nicht aus. Eine Vergrößerung von Balkonen, die nicht aus der Rücklage gedeckt ist, nützt dagegen jenen nicht, die keinen Balkon haben.

Reicht die Rücklage nicht aus, ist zu prüfen, ob die Maßnahme trotz der Finanzierungsfragen noch allen zum Vorteil gereicht. Ihr Einwand, dass der Belastung durch einen nötigen Kredit kein entsprechender finanzieller Vorteil gegenübersteht, ist dabei zu berücksichtigen. Nicht jede Mehrbelastung schließt einen Vorteil aller aber schon aus.

Sollen die Balkone vergrößert werden und deckt die Rücklage die Kosten nicht, bringt das den Wohnungseigentümern ohne Balkon jedenfalls keinen Vorteil. Dass eine bauliche Veränderung Ihnen keinen Vorteil bringt, fällt bei der gerichtlichen Beurteilung eines solchen Mehrheitsbeschlusses zu Ihren Gunsten ins Gewicht.