OGH 5 Ob 114/22h

Meist nicht. Eine körperliche Teilung scheidet aus, wenn die Sache dabei wesentlich an Wert verliert oder rechtliche Hindernisse bestehen. Bei einem einzelnen Gebäude ist das in der Regel der Fall; ein Wertverlust von rund vierzig Prozent genügt jedenfalls.

Zuerst ist zu prüfen, ob sich die Sache körperlich teilen lässt; erst wenn das nicht geht, kommt der Verkauf durch Versteigerung in Betracht. Auch die Begründung von Eigentumswohnungen zählt als körperliche Teilung und geht dem Verkauf vor. Ist eine Teilung möglich, wird die Klage auf Versteigerung abgewiesen.

Wer Wohnungseigentum begründen will, setzt damit notwendigerweise voraus, dass die Miteigentumsgemeinschaft weiterbesteht. Die Absicht, Wohnungseigentum zu schaffen, ist mit dem gleichzeitigen Wunsch, die Gemeinschaft aufzuheben, nicht vereinbar.

Eine Teilung in Natur bedeutet, dass die gemeinsame Sache in Stücke zerlegt wird, die einander in Art und Wert ungefähr entsprechen. Zusammen müssen die Stücke so viel wert sein wie das ungeteilte Ganze. Nur geringe Unterschiede dürfen mit Geld ausgeglichen werden.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Entscheidend ist allein, ob sich das gemeinsame Vermögen überhaupt teilen lässt oder nur mit einer beträchtlichen Wertminderung. Dass durch die Teilung gewisse Vorteile verloren gehen, zählt nicht. Ob eine Teilung im Einzelfall zumutbar ist, hängt immer von den konkreten Umständen ab.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Nein. Ist das Grundstück derzeit nicht als Bauland gewidmet und ist damit auch nicht zu rechnen, verliert es durch eine Teilung in Natur nicht erheblich an Wert. Dann kann die Versteigerung nicht verlangt werden, das Grundstück ist zu teilen.

Nein. Ob eine Teilung in Natur möglich ist, beurteilt sich nach der heutigen, objektiven Beschaffenheit der ganzen Liegenschaft. Was künftig durch eine Parzellierung oder einen Ausbau möglich wäre, bleibt außer Betracht.

Ob es zweckmäßig war, dass ein Gericht nur über einen Teil oder nur über den Grund des Anspruchs entschieden hat, kann von einem höheren Gericht nicht überprüft werden. Überprüft werden kann nur, ob eine solche Entscheidung überhaupt zulässig war.

Rügen Sie in der Berufung, dass die Vorschrift über das Sachverständigengutachten verletzt wurde, und nimmt das Berufungsgericht das nicht wahr, sondern verletzt diese Vorschrift selbst, liegt darin ein Mangel des Berufungsverfahrens.

Ein Zwischenurteil über den Grund einzelner Teilansprüche ist nur zulässig, wenn für diese Teile alle anspruchsbegründenden und alle anspruchsvernichtenden Umstände geprüft wurden. Dazu gehören neben Rechtswidrigkeit und Verschulden auch der Zusammenhang mit einer feststehenden Schadensfolge.

Das Berufungsgericht darf nicht frei entscheiden, ob es den Fall an das Erstgericht zurückgibt. Muss das Verfahren ergänzt werden, hat es diese Ergänzung grundsätzlich selbst vorzunehmen. Nur wenn dadurch erheblich mehr Kosten oder eine Verzögerung entstünden, darf es zurückverweisen.

Meint das Berufungsgericht, der Sachverhalt sei in einer bestimmten Richtung noch nicht ausreichend geklärt, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten. Er stellt selbst keine Tatsachen fest.

Hat das Berufungsgericht einen behaupteten Fehler des Erstgerichts geprüft und verneint, ist die Sache erledigt. Sie können diesen Mangel in der Revision nicht noch einmal geltend machen.

Grundsätzlich können Sie Fehler der ersten Instanz, die das Berufungsgericht nicht anerkannt hat, nicht nochmals vorbringen. Anders ist es, wenn das Berufungsgericht Ihre Rüge wegen falscher Anwendung von Verfahrensregeln gar nicht behandelt hat. Dann liegt bereits ein eigener Fehler des Berufungsverfahrens vor, den Sie bekämpfen können.

Ob ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt wird, ist eine Frage der Beweiswürdigung. Diese Frage kann mit einer Revision nicht bekämpft werden.

Über den Grund eines Anspruchs darf nicht vorweg entschieden werden, solange noch gar nicht feststeht, dass das vorgeworfene Verhalten überhaupt einen Schaden verursacht hat. Zulässig ist eine solche Entscheidung nur, wenn bloß strittig ist, ob der tatsächlich entstandene Schaden schon getilgt wurde, etwa durch eine Teilzahlung oder eine Gegenforderung.

Streit zwischen den Miteigentümern hindert die Aufhebung der Gemeinschaft durch Begründung von Wohnungseigentum nicht. Diese Form der Aufteilung hat Vorrang, wenn sie möglich und tunlich ist. Auch Ehegatten können gemeinsames Wohnungseigentum erhalten.

Die Einräumung von Wohnungseigentum ist eine besondere Form der Aufteilung in Natur. Dass dabei ein bereits im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht übernommen werden muss, steht ihr nicht entgegen.

Gibt das Berufungsgericht die Sache an das Erstgericht zurück, obwohl die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen, hat es eine Frage des Verfahrensrechts unrichtig gelöst. Eine solche Frage ist für die Rechtssicherheit erheblich.

Soll eine gemeinsame Liegenschaft aufgeteilt werden, kann das Gericht auch Wohnungseigentum begründen. Dafür gelten dieselben Grundsätze wie für die körperliche Teilung einer gemeinsamen Sache.

Eine Teilung in Stücke kommt in Betracht, wenn die Sache geteilt werden kann, ohne dass ihr Wert beträchtlich sinkt, und wenn dem keine rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Sind diese Bedingungen erfüllt, ist die Teilung in Natur möglich.

Ob ein Sachverständigengutachten vollständig und schlüssig ist und ob es ergänzt werden muss, gehört zur Beweiswürdigung. Diese kann der Oberste Gerichtshof nicht überprüfen. Hält das Berufungsgericht den Sachverhalt für noch nicht ausreichend geklärt und beruht das nicht auf einer falschen Rechtsansicht, kann der Oberste Gerichtshof dem nicht entgegentreten.

Der Wert einer Liegenschaft wird in allen gerichtlichen Verfahren nach dem Verkehrswert bestimmt, also nach dem Preis, der im redlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen ist. Besonderheiten des Einzelfalls werden durch Zuschläge und Abschläge berücksichtigt. Für jede Liegenschaft lässt sich ein solcher Wert ermitteln.

Wird Wohnungseigentum begründet, endet die Gemeinschaft am Grundstück nicht, sie erhält nur eine andere Form. Bei einem Haus, in dem es schon Wohnungseigentum und daneben gewöhnliches Miteigentum gibt, kann für den restlichen Teil weiteres Wohnungseigentum begründet werden. Eine vollständige Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf ist dagegen nicht möglich, solange Wohnungseigentum besteht.

Ob die Begründung von Wohnungseigentum eine Wertminderung mit sich bringt, wird durch einen Vergleich der Werte beurteilt. Zu vergleichen sind die Verkehrswerte der bisherigen Miteigentumsanteile mit jenen der künftigen Wohnungseigentumsobjekte.