Eigentum und Grundbuch

Ja. Einen Grundbuchsantrag stellen darf sowohl die Partei, die durch die begehrte Eintragung ein Recht erhält, als auch jene, die dadurch belastet wird. So kann etwa der Verkäufer die Einverleibung des Eigentums des Käufers beantragen, und auch der von einer Dienstbarkeit Belastete ist antragsberechtigt.

Nur dann, wenn Sie bereits erklärt haben, die Erbschaft anzunehmen, und das Gericht diese Erklärung angenommen hat. Vorher gelten Sie im Grundbuchsverfahren noch nicht als berechtigt, ein Rechtsmittel zu erheben.

Ja. Solange die Grundverkehrsbehörde nicht zugestimmt hat, darf das Gericht Ihr Eigentum nicht einmal vormerken. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag schon vor Inkrafttreten des Grundverkehrsgesetzes geschlossen wurde. Zum Schutz der öffentlichen Interessen kann sich auch die Finanzprokuratur gegen eine solche Eintragung wenden.

Ja. Regelt das Gericht, wie mehrere Eigentümer eine gemeinsame Sache benützen, darf es den bisher tatsächlich gelebten Zustand als angemessen zugrunde legen. Das ist für sich genommen nicht zu beanstanden.

Ja. Wurde die eintragungsfähige Urkunde noch zu Lebzeiten errichtet und stirbt der Verkäufer erst danach, aber vor Einbringen des Grundbuchsantrags, steht das der Eintragung nicht entgegen. Das Verlassenschaftsgericht muss dabei nicht mitwirken, weil bloßes Eigentum im Grundbuch nicht abzuhandeln ist.

Nein. Sie müssen nicht befürchten, dass ein nicht wiedergutzumachender Schaden entsteht. Es reicht aus, dass ohne Ihr sofortiges Eingreifen ernstlich fraglich wäre, ob der rechtmäßige Zustand überhaupt wiederhergestellt werden kann.

Das Recht, eine Grabstätte zu benützen, ist ein privatrechtliches Nutzungsrecht an einer Sache. Daran ändert sich auch dann nichts, wenn es durch einen Akt der Verwaltung verliehen wurde.

Ja. Wenn Sie sich gegen unberechtigte Eingriffe in Ihr Eigentum wehren, steht Ihnen der Weg zu den Gerichten auch dann offen, wenn an den betroffenen Flächen Gemeingebrauch besteht. Ob dieser Gemeingebrauch tatsächlich besteht, prüft das Gericht dabei als Vorfrage. Dasselbe gilt für Schadenersatzansprüche und für Klagen aus einem ersessenen Wegerecht.

Ja, aber nur wenn Sie den Weg anders benützt haben, als es jedermann im Rahmen des allgemeinen Gebrauchs tun konnte. Für den Eigentümer muss erkennbar gewesen sein, dass Sie ein darüber hinausgehendes Privatrecht in Anspruch nehmen. Bloßes Abstellen von Fahrzeugen genügt dafür nicht.

Nein. Eine Baukonstruktion, die mit Pfählen im Boden verankert ist und aus tragenden Fußböden, vorgefertigten Außenwänden, Dachtafeln, Giebelwänden, Säulen und fest eingebauten Türen und Fenstern besteht, ist nach ihrer Beschaffenheit keine an sich bewegliche Sache. Sie wird deshalb wie ein Bauwerk behandelt.

Ja. Wird Zubehör gemeinsam mit einer Liegenschaft veräußert, geht es wie eine unbewegliche Sache mit der Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch auf Sie über. Eine gesonderte Übergabe dieser Gegenstände ist dafür nicht nötig.

Ja. An Kellern, Presshäusern, Stollen und Tiefgaragen unter fremdem Grund kann eigenes Eigentum bestehen, wenn dem Errichter ein Recht zusteht, den Grund dafür zu benützen. Solche Räume können als eigene Grundbuchskörper geführt werden. Voraussetzung ist, dass der Keller abgesehen von Hilfseinrichtungen wie Lüftungsschächten nicht über die Oberfläche hinausragt.

Nein. Auch ein Bauwerk, das nicht auf Dauer bestimmt ist, muss ein selbständiges Gebäude sein, damit es jemand anderem als dem Grundeigentümer gehören kann. Ein bloßer Gebäudeteil oder ein Aufbau auf einem bestehenden Haus, etwa eine Photovoltaikanlage, erfüllt das nicht.

Ja. Die alten Regeln über Kellergrundbücher gelten nicht nur für Keller von Weinbauern und Biererzeugern, sondern auch für Tiefgaragen. Auch an ihnen kann daher selbständiges Kellereigentum begründet und eine eigene Grundbuchseinlage eröffnet werden.

Es kommt darauf an, ob sich der Teil tatsächlich und wirtschaftlich sinnvoll wieder abtrennen lässt. Ist die Verbindung so eng, dass eine Trennung gar nicht oder nur unwirtschaftlich möglich wäre, gehört der Teil zwingend zur Hauptsache und kann niemand anderem gehören. Lässt er sich dagegen sinnvoll trennen, bleibt er eine eigene Sache und muss das Schicksal der Hauptsache nicht teilen.

Ein Keller unter fremdem Grund kann rechtlich eine eigene Sache sein. Dafür genügt es nicht, dass er nur von einem anderen Grundstück aus zugänglich ist. Entscheidend ist, wie er gebaut wurde und ob Teile über die Erdoberfläche hinausragen.

Nein. Wer nur einen Gebäudeteil errichtet, etwa einen Aufbau oder eine Anlage auf einem bestehenden Haus, erwirbt daran kein eigenes Eigentum. Ein eigenes Bauwerk auf fremdem Grund kann nur ein selbständiges Gebäude sein.

Wer auf fremdem Grund baut, verliert das Gebäude grundsätzlich an den Grundeigentümer. Diese Regel gilt aber nicht, wenn das Gebäude von vornherein nicht dauerhaft dort bleiben sollte. Entscheidend ist die Absicht des Erbauers im Zeitpunkt der Errichtung.

Sie müssen das Grundstück so nutzen, dass sichtbar wird, dass es zur Gänze Ihnen zugehört. Ihre Nutzung muss die Nutzung durch andere ausschließen. Gelegentliches Beweiden, das Ausüben der Jagd oder das bloße Begehen reichen dafür nicht.

Ja. Besitz setzt nicht voraus, dass Sie die Sache selbst in Händen halten. Es genügt, wenn Angehörige oder Hausangestellte sie für Sie halten oder wenn ein Verwahrer, Entlehner, Mieter oder Fruchtnießer sie hat und Ihre Stellung anerkennt.

Nein. Für die Ersitzung des Eigentums müssen Sie die Sache wie ein Eigentümer besitzen, und zwar allein. Wer sie nur innehat oder etwa nur die Jagd darauf ausübt, ersitzt kein Eigentum.

Nein. Ein nachträglicher Gemeinderatsbeschluss ist nicht nötig. Es genügt, dass alle Menschen aus der Umgebung den Weg offenkundig zum allgemeinen Vorteil benützen. Ab dem Zeitpunkt, in dem das für den Grundeigentümer unübersehbar wird, läuft die Ersitzungszeit.

Nein. Für die Ersitzung eines Rechts muss der Betroffene erkennen können, dass Sie ein bestimmtes eigenes Recht ausüben. Wird Ihre Nutzung nur als nachbarliche Gefälligkeit geduldet oder üben Sie bloß den Gemeingebrauch aus, entsteht kein Recht. Der Umfang richtet sich danach, was der eine ausüben und der andere dulden wollte.

Sie sind gutgläubig, wenn Sie annehmen dürfen, dass Ihnen dieses Recht zusteht. Sobald Sie auch nur Zweifel an der Rechtmäßigkeit haben mussten, etwa wegen einer Verbotstafel, fehlt der gute Glaube. Im Zweifel wird die Redlichkeit vermutet.

Nein. Wer Leistungen bloß entgegennimmt, ersitzt daraus kein Recht. Sie müssen den Inhalt des Rechts als eigenes Recht in Anspruch genommen haben. Eine Nutzung im Rahmen einer örtlichen Übung oder des Gemeingebrauchs genügt dafür nicht.

Wenn die Voraussetzungen für die Ersitzung des Eigentums fehlen, ist im Zweifel anzunehmen, dass Sie zumindest ein Nutzungsrecht am Grundstück ersessen haben. Bei geringer Bewirtschaftung nimmt die Rechtsprechung in der Regel nur ein solches Recht an.

Entscheidend sind Ihre tatsächlichen Nutzungshandlungen und Ihr Wille dabei. Sie erwerben genau jenes Recht, das dem entspricht, was Sie tatsächlich ausgeübt haben. Mehr als die gelebte Nutzung kann das ersessene Recht nicht umfassen.

Nein. Es genügt, wenn Sie an einen gültigen Rechtsgrund für Ihren Besitz glauben durften. Unredlich sind Sie erst, wenn Sie wissen oder aus den Umständen annehmen müssen, dass die Sache einem anderen gehört.

Ja. Der gute Glaube muss nicht nur beim Beginn Ihres Besitzes, sondern während der gesamten Ersitzungszeit bestehen. Fällt er zwischendurch weg, etwa weil der Eigentümer Ihnen seinen Standpunkt mitteilt, scheitert die Ersitzung.

Ihr guter Glaube endet, sobald Sie erfahren, dass Ihr Besitz nicht rechtmäßig ist. Er endet auch schon dann, wenn Sie Umstände erfahren, die Zweifel wecken müssen. Eine Verbotstafel oder die Mitteilung des Eigentümers genügt dafür in der Regel.