Eigentum und Grundbuch

Nein. Sie müssen Ihre Redlichkeit nicht beweisen. Wer Ihnen die Ersitzung bestreitet, muss beweisen, dass Sie unredlich waren. Das gilt auch bei der langen Ersitzungszeit.

Ja. Behauptet jemand, ein Wegerecht oder eine andere Dienstbarkeit an Ihrem Grundstück ersessen zu haben, müssen Sie als Grundeigentümer beweisen, dass sein Besitz unredlich oder nicht echt war.

Ja. Schon leichte Unachtsamkeit bei der Frage, ob Sie in fremde Rechte eingreifen, zerstört den guten Glauben. Auch bloße Zweifel genügen dafür. Nur ein entschuldbarer Irrtum lässt Ihren guten Glauben bestehen; Maßstab ist die durchschnittliche Sorgfalt.

Ja. Guter Glaube setzt die Überzeugung voraus, dass Ihr Besitz rechtmäßig ist; schon Zweifel schließen ihn aus. Benützen auch andere die Sache, müssen Sie zumutbare Nachforschungen anstellen, ob diesen Rechte daran zustehen. Schon die Mitteilung des Berechtigten kann den guten Glauben beenden.

Nein. Rechte, die naturgemäß nur in Abständen ausgeübt werden, etwa ein Fahrtrecht, müssen nicht bei jeder Gelegenheit genutzt werden. Nötig ist der Nachweis einer einheitlichen Nutzung, nicht der Nachweis für jedes einzelne Jahr. Ein Besitz, der nur am Anfang tatsächlich ausgeübt wurde, genügt aber nicht.

Ja, eine Klage auf Feststellung des Eigentums ist zulässig. Nötig ist ein rechtliches Interesse: Der Gegner muss sich ernstlich und hartnäckig des Eigentums berühmen; eine bloße Behauptung gegenüber Dritten genügt nicht. Dasselbe gilt für Miteigentum.

Sie können von jedem, der in Ihr Eigentum eingreift, verlangen, dass er den früheren Zustand wiederherstellt und den Eingriff künftig unterlässt. Sie müssen Ihr Eigentum und den Eingriff beweisen, der andere muss beweisen, dass er dazu berechtigt war.

Weitgehend ja. Als Grundeigentümer sind Sie nur durch das Verbot der schikanösen Rechtsausübung beschränkt. Dass Sie Ihr Eigentum verteidigen, damit kein Recht des Nachbarn entsteht, ist kein Rechtsmissbrauch, selbst wenn ihn das wirtschaftlich hart trifft.

Nein. Wer sein Eigentumsrecht ausübt, darf das nicht allein zu dem Zweck tun, einen anderen zu schädigen. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn das unlautere Motiv der Rechtsausübung die zulässigen Beweggründe eindeutig überwiegt.

Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot wirkt gegen Dritte nur zwischen nahen Angehörigen. Dieses Naheverhältnis muss noch bestehen, wenn das Grundbuchsgesuch bei Gericht einlangt. Ein im Scheidungsverfahren vereinbartes Verbot kann daher nach der Scheidung nicht mehr eingetragen werden.

Das gegen Dritte wirkende Verbot, eine Liegenschaft zu verkaufen oder zu belasten, ist eine Ausnahme von der freien Verfügung des Eigentümers und soll den Familienbesitz erhalten. Ein Verbot, das Ehegatten erst anlässlich ihrer Scheidung vereinbaren, entspricht diesem Zweck gerade nicht.

Ein Belastungsverbot verbietet nur, die Sache mit einem Pfandrecht oder mit einem beschränkten dinglichen Nutzungsrecht zu beschweren. Ein Veräußerungsverbot hindert nur die Durchführung im Grundbuch; der zugrunde liegende Vertrag bleibt wirksam.

Das Verbot allein bringt Ihnen keinen unmittelbaren Vorteil. Seine Bedeutung ergibt sich erst im Zusammenhang mit anderen Rechten. Es kann etwa erbrechtliche Erwartungen sichern, weil die Liegenschaft im Vermögen des Eigentümers bleibt und Ihnen nach dessen Tod als Erben zufallen kann.

Nein. Ein im Grundbuch eingetragenes Veräußerungsverbot macht den Kauf- oder Tauschvertrag nicht ungültig. Der Eigentümer darf die vereinbarten Erklärungen nicht verweigern, und Sie können auf Zuhaltung des Vertrags klagen. Nur die Durchführung im Grundbuch wird hinausgeschoben.

Nein. Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, das auf dem Anteil eines anderen Miteigentümers eingetragen ist, hindert Sie nicht, die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft zu verlangen. Ein Hindernis ist nur ein Verbot, das zugunsten derselben Person auf der ganzen Liegenschaft eingetragen ist.

Nein. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot, das auf dem Anteil eines Miteigentümers eingetragen ist, hindert die Aufhebung der Gemeinschaft nicht. Auch der belastete Miteigentümer selbst kann die Teilung durch Verkauf verlangen.

In der Regel nicht. Ein Veräußerungsverbot schließt üblicherweise auch ein Belastungsverbot ein. Ohne Zustimmung des Berechtigten können Sie daher auch kein dingliches Nutzungsrecht an der Liegenschaft oder an einem Anteil begründen. Was im Einzelfall gilt, ergibt die Auslegung der Urkunde.

Nein. Das Belastungs- und Veräußerungsverbot ist ein höchstpersönliches und nicht verwertbares Recht. Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten, mit dem Tod des Belasteten oder mit der Veräußerung der Sache. Auf die Erben des Belasteten geht es nicht über.

Ja. Der Enteigner leitet sein Eigentum nicht vom Enteigneten ab, sondern erwirbt es neu und grundsätzlich lastenfrei, und zwar auch frei von Miet- und Pachtverträgen. Er übernimmt keine Pflichten gegenüber den Bestandnehmern des Enteigneten und kann mit Räumungsklage vorgehen. Sie können sich nur an Ihren Vertragspartner halten.

Auch an einem öffentlichen Weg besteht privates Eigentum. Wird über Eigentum oder ein Wegerecht daran gestritten und stützt sich der Anspruch auf einen privatrechtlichen Titel, entscheiden darüber die Gerichte und nicht die Verwaltung. Das Eigentum bleibt bestehen, der Eigentümer darf den festgestellten Verkehr aber nicht behindern.

Sie können jeden belangen, der die tatsächliche Macht über die Sache ausübt. Das ist auch, wer sie nur für einen anderen innehat oder seine Herrschaft bloß über einen Dritten vermittelt bekommt. Bei Wohnungseigentum genügt der Mitbesitz an der gesamten Liegenschaft, um alle Wohnungseigentümer belangen zu können.

Sie übertragen ein Bauwerk auf fremdem Grund nicht durch bloße Übergabe, sondern durch Hinterlegung einer Urkunde bei Gericht. Das entspricht der Eintragung im Grundbuch bei Liegenschaften.

Ja, das ist grundsätzlich möglich, soweit es nicht um öffentliches Wassergut geht. Dasselbe gilt für Wasserbenützungs- und Wasserleitungsrechte, auch an Privatgewässern.

Nein, wenn Sie das Recht bereits erworben haben und nur der Grundbuchstand nachgezogen werden soll. Eine solche Klage ist unverjährbar, etwa nach einer Ersitzung oder wenn Ihnen die Liegenschaft schon übergeben wurde. Ein Recht, das selbst schon verjährt ist, können Sie aber nicht mehr eintragen lassen.

Sie gelten als gutgläubig, wenn Sie aufgrund einer ausdrücklichen oder stillschweigenden Vereinbarung darauf vertrauen durften, dort bauen zu dürfen. Das ist auch der Fall, wenn Sie sich aus plausiblen Gründen für den Eigentümer des Grundes oder für bauberechtigt halten durften oder annehmen durften, der Eigentümer habe es Ihnen gestattet.

Drei Dinge müssen zusammenkommen: Der Grundeigentümer weiß vom Bau, er untersagt ihn vorwerfbar nicht, und Sie sind dabei gutgläubig. Dann erwerben Sie das Eigentum an der bebauten Fläche auch ohne Eintragung im Grundbuch und können deren Übertragung im Grundbuch verlangen. Bei einem Bau über die Grenze braucht es dafür eine Vermessung und einen Teilungsplan.

Ja, aber nur in engen Grenzen. Zum erworbenen Grund gehört neben der verbauten Fläche auch das, was zur bestimmungsgemäßen Benützung des Hauses unentbehrlich ist. Darunter fallen nur Zugänge und Zufahrten sowie die zur Reparatur an den Hausmauern unbedingt nötigen Abstände; weiter reicht es nicht.

Ja. Heben Sie einen Übergabsvertrag einvernehmlich auf, ist das ein gültiger Rechtsgrund für die Rückabwicklung. Warum Sie den Vertrag aufheben, müssen Sie nicht angeben. Als Rechtsgrund kommt jedes Rechtsverhältnis in Betracht, das den Erwerb rechtfertigt.

Nein. Für den Eigentumserwerb genügt es, wenn die Urkunde die Einlagezahl nennt und damit den Vertragsgegenstand eindeutig bezeichnet. Werden zusätzliche Beschreibungen aufgenommen, dürfen diese aber keine Zweifel wecken. Bei einem Bauwerk auf fremdem Grund reicht die Bezeichnung als Superädifikat nicht, es muss genau beschrieben werden.

Nein. Ist einmal eigenes Eigentum am Bauwerk entstanden, endet die Trennung von Grund und Gebäude nicht von selbst. Auch dafür ist eine Urkundenhinterlegung nötig, damit klar bleibt, ob die Trennung noch besteht und zwischen wem. Erst damit wird der Grundeigentümer auch Eigentümer des Bauwerks.