Eigentum und Grundbuch

Ja. Damit ein Nutzungsrecht durch lange Übung entsteht, muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks Ihre Rechtsausübung erkennen können. Die Nutzung muss über die ganze Zeit im Wesentlichen gleich bleiben. Sie muss zu bestimmten Zwecken und in bestimmtem Umfang erfolgen.

Nein. Wer sein Grundstück mit einem Nutzungsrecht belastet, muss die Nutzung in der Regel nur dulden oder etwas unterlassen. Eine Pflicht zu aktiven Leistungen darf nicht der Hauptinhalt des Rechts sein, sondern nur Mittel zum Zweck.

Gibt es keinen gemeinsamen Verwalter, können Verwaltungshandlungen nur von der Mehrheit der Miteigentümer gesetzt werden. Davon zu unterscheiden sind bloße Besitz- oder Gebrauchshandlungen einzelner Teilhaber. Verwaltungshandlungen sind Maßnahmen, die das gemeinsame Interesse aller betreffen.

Sie muss den Gegenstand des Vertrags, die Vertragspartner und bei entgeltlichen Geschäften auch den Preis nennen, damit sie als Vollmacht für dieses bestimmte Geschäft gilt. Eine im Kaufvertrag erteilte Untervollmacht ändert daran nichts, denn ein Mangel der Hauptvollmacht wirkt auch auf sie durch. Niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selbst hat.

Nur wenn dadurch Ihre eigenen im Grundbuch eingetragenen Rechte verletzt werden. Wer sich gegen einen Grundbuchsbeschluss wehrt, kann ausschließlich die Verletzung eigener bücherlicher Rechte geltend machen.

Sie muss entweder auf das bestimmte Geschäft lauten oder darf nicht älter als drei Jahre sein. Wer für den Veräußerer die Erklärung abgibt, dass die Eintragung erfolgen darf, muss dazu ausdrücklich bevollmächtigt sein. Soll die Eintragung auf eine Privaturkunde gestützt werden, muss die Unterschrift des Vollmachtgebers zudem beglaubigt sein, denn die Vollmacht ist selbst eine Grundlage der Eintragung.

Auf Beseitigung der Störung und auf Unterlassung künftiger Störungen können Sie jeden Störer klagen, auch einen Dritten, der nicht Eigentümer ist. Die Feststellung des Rechts und die Eintragung im Grundbuch können Sie dagegen nur vom Eigentümer des belasteten Grundstücks verlangen. Daneben kommt Ersatz des Schadens in Betracht.

Eine Löschungsklage steht Ihnen zu, wenn die Eintragung von Anfang an nichtig war oder der Rechtsgrund, auf dem sie beruht, nachträglich weggefallen ist. Das ist etwa bei Zwang, Betrug, Irrtum oder Verkürzung über die Hälfte der Fall. Der Wegfall muss auch dazu geführt haben, dass der zugrunde liegende Anspruch nicht mehr besteht.

Ja. Die Vorlage des Originals ist auch dann erforderlich, wenn Sie die Urkunde bei einem früheren Antrag schon vorgelegt haben und sich eine beglaubigte Abschrift in der Urkundensammlung befindet. Liegt das Original bereits bei Gericht, müssen Sie im Antrag genau angeben, wo es aufbewahrt wird.

Anzeichen wie Lage, Geländeform oder Bewirtschaftung der Grundstücke können Ihre Pflicht verstärken, sich vor dem Kauf zu erkundigen. Das gilt schon, wenn diese Anzeichen noch nicht so deutlich sind, dass die dienende Funktion offenkundig ist. Ob Sie sich erkundigen mussten, hängt vom Einzelfall ab.

Ja. Wer eine Liegenschaft kauft, darf sich grundsätzlich auf das Grundbuch verlassen. Erfährt er aber ernst zu nehmende Hinweise, etwa von einem Nachbarn, dass ein Fahrtrecht bestehe, muss er nachfragen und nachforschen. Unterlässt er das und bleiben die Bedenken offen, verliert er den Schutz des Vertrauens auf das Grundbuch und muss das Recht gegen sich gelten lassen.

Zuerst zählt der Wortlaut der Vereinbarung. Vorrang hat aber, was beide Seiten beim Abschluss übereinstimmend darunter verstanden haben. Lässt sich das nicht klären, wird nach dem Zweck der Einräumung ausgelegt, gemessen an der Beschaffenheit der beteiligten Grundstücke. Ist das beanspruchte Recht vom Wortlaut und vom damaligen Verständnis gedeckt, kommt eine Einschränkung nicht mehr in Betracht.

Das Grundbuchsgericht darf eine Eintragung schon dann ablehnen, wenn aus beachtlichen Gründen anzunehmen ist, dass die Verfügungsfähigkeit eingeschränkt war. Wurde für die betroffene Person ein Vertreter bestellt, wirkt das als Anzeichen für höchstens ein Jahr vor der Bestellung. Für einen längeren Zeitraum braucht es konkrete Belege.

Baut der Eigentümer über die Grenze zwischen zwei eigenen Grundstücken, wächst die überbaute Fläche jenem Grundstück zu, auf dem der Hauptteil des Bauwerks steht. Grenzkataster und Grundbuchsmappe sind entsprechend richtigzustellen.

Für eine Ersitzung brauchen Sie den Besitz des Rechts. Diesen erwerben Sie, indem Sie ein wirkliches oder auch nur behauptetes Recht gegenüber jemandem gebrauchen und dieser sich fügt. Dass der andere die Nutzung hinnimmt, gehört also zu dem, was Sie brauchen.

Nein. Wenn ein Gesetz oder eine behördliche Vorschrift die Nutzung zwingend verbietet, können Sie durch jahrelange Ausübung kein Recht daran erwerben. Das Verbot muss die Nutzung selbst unmissverständlich untersagen; nicht jede fehlende Genehmigung genügt dafür.

Ja, wenn der Weg über sehr lange Zeit von der Allgemeinheit benutzt wurde, kann daran ein Gemeingebrauch entstehen. Zusätzlich muss ein echtes Verkehrsbedürfnis bestehen, der Weg also tatsächlich gebraucht werden.

Nein, nicht beliebig. Ob Sie als Wohnungsberechtigter einen Besuch des Eigentümers dulden müssen, wird im Einzelfall durch Abwägung der Interessen beider Seiten geprüft, und seine Aufsicht über das Haus darf er nur im notwendigen Ausmaß ausüben; Schlüssel müssen Sie ihm dafür nicht geben. Was im Vertrag über das Wohnrecht vereinbart ist, geht vor: Der Eigentümer darf sein Haus nutzen, soweit das eingeräumte Wohnrecht dem nicht entgegensteht.

Nein. Ein bloß vertragliches Wohn- oder Benützungsrecht steht der Teilung grundsätzlich nicht entgegen. Es wirkt sich erst bei den Versteigerungsbedingungen aus, etwa auf den Ausrufpreis. Auch ein bestrittenes Recht kann dort aufgenommen werden; dann ist auch der Ersteher daran gebunden.

Ja. Der Kreis der begünstigten Angehörigen wird auf Stiefkinder ausgedehnt, ebenso umgekehrt auf die Stiefmutter. Endet aber die Ehe, die diese Verbindung vermittelt, zählen Stiefkinder nicht mehr dazu, sofern sie nicht Pflegekinder sind.

Ja. Sie können nicht nur bewegliche Sachen, sondern auch ein Grundstück aufgeben und damit herrenlos machen. Bei Wohnungseigentum und bei bloßen Miteigentumsanteilen ist das aber nicht zulässig.

Ja. Alle Rechtserwerbe an einem Grundstück, die nicht ausdrücklich ausgenommen sind, brauchen für die Eintragung im Grundbuch eine der im Grundverkehrsgesetz vorgesehenen Urkunden. Ob eine Genehmigung nötig ist, beurteilt allerdings nicht das Grundbuchsgericht, sondern die Grundverkehrsbehörde.

Nein. Wer aus einem Vertrag nur begünstigt wird, ist nicht Vertragspartei; er kann das Recht bloß zurückweisen. Seine beglaubigte Unterschrift auf der Eintragungsurkunde ist deshalb nicht erforderlich.

Ja. Ist im Grundbuch ein Belastungs- und Veräußerungsverbot eingetragen, kann das Grundbuchsgericht eine vom anderen Gericht bewilligte zwangsweise Vormerkung eines Pfandrechts nicht vollziehen. Hat das bewilligende Gericht das Hindernis erkennbar übersehen, muss das Grundbuchsgericht die Eintragung ablehnen. Die inhaltliche Richtigkeit der Bewilligung prüft es dagegen nicht.

Nein, nicht ohne besondere gesetzliche Grundlage. Die Anmerkung persönlicher Verhältnisse betrifft Beschränkungen, die mit den Eigenschaften des Berechtigten zusammenhängen, etwa Minderjährigkeit oder ein eröffnetes Insolvenzverfahren. Für rechtsgeschäftlich eingegangene Bindungen braucht eine Anmerkung eine eigene gesetzliche Zulassung.

Nein. Solange die Widmung für den allgemeinen Gebrauch besteht, sind private Verfügungen darüber nicht möglich. Diese Widmung kann nur durch ein Gesetz oder durch die zuständige Behörde aufgehoben werden, nicht durch eine Erklärung des Eigentümers.

Nein. Der Ausdruck Wohnrecht ist unklar, weil er eher ein Überbegriff als eine eindeutige Festlegung ist, und erfüllt die Anforderungen an die Bestimmtheit nicht. Auch die Bezeichnung als Wohnungsrecht genügt nicht. Ausreichend ist es dagegen, wenn die Urkunde durch einen genauen Verweis klarstellt, welches Recht gemeint ist.

Entscheidend ist allein, welchen Umfang Sie dem eingetragenen Geh- und Fahrrecht bei vernünftiger Betrachtung entnehmen durften. Was die ursprünglichen Vertragsparteien untereinander gemeint haben, ist dafür nicht maßgeblich.

Ja. Eine Dienstbarkeit darf auf genau bezeichnete räumliche Grenzen beschränkt werden. Wird sie ausdrücklich nur auf bestimmte Grundstücke bezogen, braucht es dafür keinen Lageplan; der Berechtigte darf die Leitungen dann aber überall auf diesen Grundstücken verlegen.

Ja, wenn er es gegenüber Dritten behauptet und dadurch ein Eingriff in Ihr Grundstück droht. Dann können Sie schon vorbeugend auf Unterlassung klagen. Ist dagegen keine tatsächliche Störung zu erwarten, liegt noch keine Anmaßung vor.