Eigentum und Grundbuch

Der Übergang des Eigentums tritt kraft Gesetzes ein, sobald der Grundeigentümer von der begonnenen Bauführung weiß und sie dem gutgläubigen Bauführer nicht sogleich untersagt. Für den Wert des Grundes, der dadurch an den Bauführer fällt, kommt es genau auf diesen Zeitpunkt an.

Ja. Steht Ihnen als Miteigentümer kein Recht zur Mitbenützung des Grundes zu, brauchen Sie für Ihre Teilungsklage keine Zustimmung des Grundeigentümers. Es muss Ihnen jedenfalls die Möglichkeit bleiben, das Bauwerk auf Abbruch verkaufen zu lassen. Dieses Verlangen müssen Sie nicht schon im Teilungsverfahren stellen.

Ja, wenn auch das Recht an der Liegenschaft mitverkauft werden soll. Die Gemeinschaft an einem Bauwerk auf fremdem Grund kann nur dann durch gerichtliche Versteigerung aufgelöst werden, wenn der Grundeigentümer dem Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Vertrag zustimmt. Diese Zustimmung muss spätestens beim Schluss der Verhandlung erster Instanz vorliegen.

Das Bauwerk allein lässt sich nur so teilen, dass es auf Abbruch verkauft wird. Soll es stehen bleiben und versteigert werden, muss auch das zugrunde liegende Recht an der Liegenschaft mitverkauft werden. Dafür muss der Bestandgeber spätestens beim Schluss der Verhandlung erster Instanz zustimmen.

Zunächst nicht. Eine Eintragung im Grundbuch ohne gültigen Erwerbsgrund überträgt das Eigentum nicht. Erst wenn die Frist für die Klage auf Löschung abgelaufen ist, wird die Eintragung unanfechtbar und kann auch ohne Titel zum Eigentum führen. Bis dahin kann sich jedermann auf die Unrichtigkeit einer solchen Eintragung berufen.

Ja. Die Übertragung einer Liegenschaft außerhalb des Grundbuchs ist nicht rechtlich bedeutungslos. Sie können Ihre Rechte weitergeben und sie gegenüber dem Übergeber und dessen Rechtsnachfolgern geltend machen. Ein späterer Erwerber, der im Grundbuch eingetragen wird, verdrängt Sie aber, wenn er von der Übergabe weder wusste noch fahrlässig nichts davon wusste.

Bei einer Hypothek, die einen Kreditrahmen bis zu einem Höchstbetrag sichert, haftet Ihr Grundstück grundsätzlich für den ganzen Rahmen. Nur wenn der Kredit ausdrücklich auf eine einzelne Forderung eingeschränkt wurde und für alle Beteiligten klar ist, dass der Rahmen nicht mehr neu ausgenützt werden soll, haftet die Hypothek allein für diese Forderung.

Nein. Sichert die Hypothek einen ganzen Kreditrahmen, haftet sie nicht an einer einzelnen Forderung. Ein neuer Gläubiger kann sie nur übernehmen, wenn entweder das Kreditverhältnis selbst übertragen wird oder der Rahmen auf eine einzelne Forderung eingeschränkt und die Hypothek im Grundbuch umgewandelt wird. Dafür braucht es eine Erklärung des Schuldners.

Ja. Nicht nur der Eigentümer des belasteten Grundstücks, sondern auch dessen Besitzer gilt als der Verpflichtete. Wird er wegen einer Störung der Dienstbarkeit geklagt, kann auch er einwenden, dass das Recht durch Nichtgebrauch untergegangen ist und er es deshalb nicht anerkennen muss. Ein bloß fremder Störer kann sich dagegen nur auf die dreißigjährige Frist berufen.

Ja. Eine Beschränkung, die sonst dem jeweiligen Eigentümer eines Nachbargrundstücks zugutekommt, kann auch einer bestimmten Person oder einer juristischen Person allein eingeräumt werden. Man spricht dann von einer unregelmäßigen Dienstbarkeit.

Bei einem Recht, das nur einer bestimmten Person zusteht, nicht. Die Zeit, in der ein Vorgänger die Sache genutzt hat, wird Ihnen dabei nicht angerechnet.

Ein Recht, das nur einer bestimmten Person zusteht, ist gegenüber einem Recht, das am Grundstück hängt, nichts Geringeres, sondern etwas ganz anderes. Verlangen Sie das eine statt des anderen, bekommen Sie deshalb nicht wenigstens einen Teil zugesprochen. Mischformen können nicht ins Grundbuch eingetragen werden, zwei gleich weite Rechte nebeneinander dagegen schon.

Ja. Auch ein Recht, das üblicherweise einer bestimmten Person zusteht, etwa ein Fruchtgenussrecht, kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks eingeräumt werden. In diesem Fall ist es nur mit einer zeitlichen Begrenzung möglich. Ein unbefristetes Recht dieser Art können Sie nicht ersitzen.

Als Teilung gilt jede Abschreibung eines Teils vom Grundbuchskörper, ganz gleich, was mit dem abgetrennten Stück weiter geschieht. Wird das Teilstück einem anderen Grundbuchskörper zugeschrieben, besteht die Dienstbarkeit nur zugunsten dieses Teilstücks weiter. Das Teilstück muss dafür räumlich genau begrenzt sein, und die Belastung darf nicht größer werden.

Nein. Die Regel, dass der belastete Eigentümer nur dulden oder unterlassen muss, ist nicht zwingend. Muss er ausnahmsweise auch selbst etwas leisten, enthält die Dienstbarkeit eben solche Leistungselemente. Man muss deshalb nicht annehmen, dass daneben noch ein zweites, eigenes Recht besteht.

Nein. War die nötige Zeit beim Ende eines Zusammenlegungsverfahrens noch nicht abgelaufen, kann nicht weiter ersessen werden; die Frist beginnt mit dem Abschluss des Verfahrens neu. Ob sich die Grenzen der betroffenen Grundstücke dabei geändert haben, macht keinen Unterschied.

Ja. Wurden dem belasteten Grundstück während der Ersitzungszeit unselbständige Teilflächen aus dem öffentlichen Gut zugeschrieben, weil die Straße verlegt wurde, zu der der Weg immer führte, erstreckt sich Ihr Wegerecht auch auf diese Flächen. Ausgenommen sind nur Teilflächen, die bereits im Grenzkataster erfasst sind.

Nein. Ein Recht, das am begünstigten Grundstück hängt, kann auch ohne Zustimmung des Belasteten auf einen neuen Grundbuchskörper übertragen werden, der aus abgetrennten Teilen gebildet wird. Voraussetzung ist eine genau bezeichnete räumliche Begrenzung. Beim belasteten Grundstück wird die Teilung nur ersichtlich gemacht.

Nein. Ist eine Verpflichtung zur Übergabe des Guts einmal im Grundbuch ersichtlich, muss das Gericht sie bei der Entscheidung über die Übertragung des Eigentums berücksichtigen. Ob eine solche Eintragung überhaupt zulässig war, spielt dabei keine Rolle. Maßgeblich ist immer der Stand des Grundbuchs.

Nein. Wer seine Befugnisse nur daraus ableitet, dass eine Fläche allgemein benützt werden darf, kann denjenigen, für den ein entgegenstehendes Recht im Grundbuch eingetragen ist, nicht darauf klagen, dass dieses Recht nicht besteht. Auch für einen Unterlassungsanspruch, der sich nur auf die allgemeine Benützung stützt, steht der Rechtsweg nicht offen.

Eine solche Last verpflichtet den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu Leistungen. Diese Leistungen müssen mit dem Ertrag des Grundstücks nicht zusammenhängen. Die Last darf aber nicht dazu benützt werden, die strengeren Regeln für Pfandrechte zu umgehen; in Zweifelsfällen ist die Eintragung nur zulässig, wenn der Versorgungszweck außer Zweifel steht.

Das Grundbuchsgericht weist das Gesuch schon dann ab, wenn begründete Bedenken bestehen, ob der Eigentümer frei verfügen darf. Eine angemerkte Nacherbschaft ist eine solche Beschränkung. Ergibt sich aus Einantwortung und Grundbuch keine Beschränkung, etwa bei einer Nacherbschaft auf den Überrest, bestehen dagegen keine Bedenken.

Steht mehreren Personen ein Recht an einer Sache gemeinsam zu, etwa Eigentum oder ein Fruchtgenussrecht, gelten die Regeln über die Gemeinschaft. Geht es dagegen um mehrere Beteiligte in einem Schuldverhältnis, gelten andere Regeln, aus denen nur einzelne Bestimmungen übernommen werden. Ausnahmen sind die Erbengemeinschaft und mehrere Mieter.

Soll ein gemeinsames Gebäude auf fremdem Grund ohne Zerstörung der Substanz geteilt werden, muss der Grundeigentümer bis zum Schluss der Verhandlung zustimmen. Außerdem muss Ihr Klagebegehren darauf lauten, dass Gebäude und Bestandrecht gemeinsam versteigert werden.

Nein. Das Recht, die Gemeinschaft aufzuheben, ergibt sich unmittelbar aus Ihrem Anteil an der Sache. Es ist kein eigenständiges Recht, das für sich im Grundbuch eingetragen werden könnte, sondern nur eine Befugnis wie das Mitreden bei Verwaltung und Nutzung.

Nein. Bei der alten Teilung von Gebäuden nach materiellen Anteilen gehört jedem sein Stockwerk allein; echtes Miteigentum besteht daran nicht mehr. Alleineigentum kann eine Teilungsklage nicht erfassen. Anders ist es, wenn an einem solchen Anteil selbst mehrere Personen beteiligt sind.

Nur unter Bedingungen. Der Fruchtnießer muss sein Recht auf jenen Anteil beschränken, der dem Beklagten zufällt. Außerdem muss dieser bereit sein, die Sachhaftung für die Pfandrechte auf seinem Anteil zu übernehmen. Sonst bleibt nur der Verkauf durch gerichtliche Versteigerung.

Weil zwischen Miteigentümern eine weiter gehende Treuepflicht besteht als sonst zwischen Vertragspartnern. Der Einwand, die Aufhebung komme zur Unzeit, ist Ausdruck dieser Rücksichtnahme. Er kann nur gegen die Auflösung solcher Gemeinschaften erhoben werden, etwa einer Eigentumsgemeinschaft oder einer Gesellschaft.

Das Gericht kann die fehlende Zustimmung ersetzen, wenn der Antrag auf Aufhebung der Hofeigenschaft der Vorbereitung einer Teilungsklage dient. Sind sich die Miteigentümer darüber einig, den Hof bestmöglich zu verkaufen, spricht das dafür, dass die Antragstellung bei der Höfebehörde vorteilhaft ist.

Im Zweifel nicht. Beantragen Sie beim Gericht eine neue Regelung der Nutzung, liegt darin zugleich die außerordentliche Aufkündigung einer bisher bestehenden Vereinbarung. Anders ist es, wenn Ihr Antrag gerade darauf zielt, die bestehende Vereinbarung durchzusetzen; das müssen Sie im ordentlichen Rechtsweg verfolgen.