Mietrecht

Nein. Sie können den Vertrag nur dann sofort beenden, wenn der Mietgegenstand bereits jetzt für den vereinbarten Gebrauch unbrauchbar ist. Die bloße Sorge, dass ein solcher Zustand künftig eintreten könnte, genügt in der Regel nicht.

Wird das gepachtete oder gemietete Objekt ohne Ihr Verschulden für den vereinbarten Zweck unbrauchbar, können Sie den Vertrag sofort und ohne Kündigung beenden. Das galt etwa, als bei einer Tankstelle die Zapfsäule für Diesel behördlich gesperrt wurde. Die gesetzlichen Auflösungsgründe können vertraglich abweichend geregelt werden.

Ein auf Dauer angelegter Vertrag kann aus einem wichtigen Grund vorzeitig beendet werden. Für Mietverhältnisse nennt das Gesetz solche wichtigen Gründe, aus denen der Mieter die Auflösung erklären kann. Es macht dabei keinen Unterschied, ob Sie diese Erklärung als Auflösung oder als Kündigung bezeichnen.

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Anlagen, die alle Bewohner des Hauses gemeinsam benützen, im jeweils ortsüblichen Standard erhalten bleiben. Ändern sich die baubehördlichen Vorschriften, muss er den Zustand der Anlagen daran anpassen. Diese Arbeiten fallen unter die Erhaltungspflicht.

Ein erheblich nachteiliger Gebrauch liegt nicht nur vor, wenn die Sache selbst beschädigt wird. Er liegt auch vor, wenn sich der Mieter im Haus so verhält, dass der Ruf oder wichtige wirtschaftliche Interessen des Vermieters oder der Mitmieter geschädigt oder gefährdet werden. Dazu zählen etwa grobe Verstöße gegen gewerbebehördliche Vorschriften oder Werbemethoden, die andere Mieter belästigen und deren Geschäftsgang schädigen.

In erster Linie nach Ihrem Vertrag. Er legt fest, zu welchem Zweck Sie den Mietgegenstand benützen dürfen. Erst wenn der Vertrag dazu nichts sagt, kommt es auf den Zweck des Mietverhältnisses und ergänzend auf die übliche Verkehrssitte an.

Ja. Wenn nichts anderes vereinbart ist, widerspricht ein zusätzliches Einrichtungsstück weder dem Zweck des Vertrags noch dem Ortsgebrauch oder der Verkehrssitte. Voraussetzung ist, dass dadurch kein schützenswertes Interesse des Vermieters verletzt wird.

Ja. Mit der Räumungsklage macht der Vermieter seinen Anspruch auf Rückgabe des Mietgegenstands geltend. Die Auflösung des Mietverhältnisses kann schon vorher erfolgt sein, sie kann aber auch erst in der Klage selbst erklärt werden.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch vorliegt, ist nach den Umständen des einzelnen Falls zu beurteilen. Eine allgemein gültige Grenze gibt es nicht.

Der Vertrag kann nur aufgelöst werden, wenn der Mieter das Mietobjekt ordnungswidrig benützt. Nutzt er es hingegen nur so, wie es dem vereinbarten Verwendungszweck entspricht, etwa als Gastwirtschaft, liegt kein Auflösungsgrund vor.

Das Recht, einen Bestandvertrag aufzukündigen, kann durch Vereinbarung beschränkt werden. Sie können also vertraglich festlegen, dass eine Kündigung nur eingeschränkt möglich ist.

Ja, wenn Ihnen die Schädlichkeit Ihres Verhaltens nicht ohne weiteres erkennbar ist oder sein muss. Dann gehört eine Abmahnung zur redlichen Rechtsausübung, bevor der Vermieter weitere Schritte setzt.

War der Vermieter berechtigt, den Vertrag vorzeitig aufzuheben, darf er stattdessen das mildere Mittel der Aufkündigung wählen. Dafür braucht er weder eine vorherige schriftliche Ermahnung, noch muss er eine Kündigungsfrist einhalten.

Ja, wenn der Verzicht über den Tod des Vermieters hinaus wirken sollte. Ein solcher Verzicht ist auch keine sittenwidrige Knebelung, solange die Auflösung aus wichtigen Gründen, etwa wegen Zinsrückstands, weiterhin möglich bleibt.

Ja. Wurde der Mietzins an einen Dritten abgetreten, müssen Sie an diesen zahlen. Geraten Sie ihm gegenüber in Zahlungsverzug, darf der Vermieter den Vertrag genauso auflösen, wie wenn Sie an ihn selbst nicht gezahlt hätten.

Ja. Die Mahnung muss vor der Kündigung erfolgt sein. Erheben Sie dagegen Einwendungen, muss der Kündigende beweisen, dass er tatsächlich gemahnt hat.

Ja. Das Streuen gehört als Nebenpflicht zum Mietvertrag. Wie oft und womit gestreut werden muss, richtet sich danach, wie stark der Weg benützt wird und was dem Vermieter zumutbar ist. Bei einem wenig begangenen Hof in ländlicher Gegend genügt zum Beispiel Asche.

Hat der Mieter den Schaden verschuldet, haftet er nicht nur für die Wiederherstellung des beschädigten Objekts. Er muss dann auch die weiteren Schäden ersetzen, die daraus entstanden sind.

Für einen Mietvertrag über eine unbewegliche Sache ist es nicht nötig, dass Sie die Sache allein nutzen dürfen. Auch eine Mitbenützung gemeinsam mit anderen kann Gegenstand eines Mietvertrags sein. Ebenso wenig müssen Sie die Sache tatsächlich in Ihren Besitz bekommen.

Ob ein Geschäftslokal gemietet oder ein Unternehmen gepachtet wird, lässt sich nicht allgemein beantworten. Es kommt immer auf die Gesamtheit der Umstände des einzelnen Falls an.

Ein Präsentationsrecht liegt vor, wenn sich der Vermieter Ihnen gegenüber verpflichtet hat, unter bestimmten Bedingungen mit einem von Ihnen vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen Vertrag abzuschließen. Dieser Vertrag hat dann gleichen oder einen bestimmten anderen Inhalt.

Ein rechtlicher Untergang der Mietsache liegt nicht nur vor, wenn die Sache aus dem Verkehr gezogen wird. Er liegt auch vor, wenn die für die Vermietung überhaupt oder für einen bestimmten Zweck nötige Eignung endgültig und unabänderlich verloren geht. Ein Verbot, bestimmte Räume weiter als Wohnung zu nutzen, ist ein solcher Fall.

Wird ein Mietrecht abgetreten, ist das ein Fall der Vertragsübernahme. Die Rechte und Pflichten bleiben dabei dieselben. Das gilt auch für Vertragsbestimmungen und Nebenabreden, die der Übernehmer gar nicht kannte.

Zahlen Sie etwas in der Erwartung, dass ein Dauerverhältnis zustande kommt, können Sie das Geld zurückfordern, wenn es gar nicht zustande kommt. Dasselbe gilt, wenn es nur so kurz gedauert hat, dass die Zahlung dazu in keinem Verhältnis mehr steht.

Kaufen Sie als Hauptmieter die von Ihnen gemietete Eigentumswohnung, werden Sie zugleich Ihr eigener Vermieter. Das Mietverhältnis erlischt dadurch, weil Recht und Verpflichtung in einer Person zusammenfallen.

Kaufen Sie das von Ihnen gemietete Haus, erlischt der Mietvertrag nicht schon mit dem Kaufvertrag. Er endet erst, wenn Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen ist.

Wer eine gerichtliche Aufkündigung einbringt, muss schon in diesem Zeitpunkt dazu berechtigt sein. Fehlt diese Berechtigung, kann der Mangel nachträglich nicht mehr behoben werden.

Ob ein Mietobjekt als Geschäftsraum gilt, richtet sich danach, zu welchem Zweck es bei Abschluss des Vertrags nach dem Willen der Parteien vermietet wurde. Wie es später tatsächlich verwendet wird, ist dafür nicht entscheidend.

Ein unleidliches Verhalten liegt vor, wenn das friedliche Zusammenleben über längere Zeit oder durch häufige Wiederholungen gestört wird.

Auch eine juristische Person, also etwa ein Verein oder eine Gesellschaft, kann Eigenbedarf geltend machen. Das gilt für jenen Bedarf, den sie zur Erfüllung ihrer eigenen Zwecke, also für ihren Betrieb, hat.