OGH 5 Ob 217/16x

Allgemeine Geschäftsbedingungen und Formularverträge werden daran gemessen, wie das Gesetz die Sache regeln würde, wenn nichts vereinbart wäre. Weicht eine Klausel einseitig weit davon ab, ist das nicht hinzunehmen, weil der Kunde hier kaum Verhandlungsspielraum hat. Ist nur ein Teil einer Bestimmung unwirksam, bleibt der Rest gültig, sofern er nicht eng mit einer begünstigenden Regel verknüpft ist.

Wird eine Klausel in einem Verfahren eines Verbandes geprüft, legt das Gericht sie in der für Kunden ungünstigsten möglichen Bedeutung aus. Erst danach wird geprüft, ob sie gegen ein Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt.

Klauseln in Vertragsbedingungen können darauf überprüft werden, ob sie grob benachteiligen. Ausgenommen ist nur die zahlenmäßige Festlegung der beiderseitigen Hauptleistungen, und diese Ausnahme ist eng zu verstehen. Regelungen über Ort und Zeit der Erfüllung fallen nicht darunter und sind daher überprüfbar.

Bei der Prüfung von Klauseln werden ein Ungleichgewicht der Leistungen und die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit gemeinsam gewichtet. Weicht eine Klausel von den gesetzlichen Regeln ab, liegt eine gröbliche Benachteiligung schon dann vor, wenn diese Abweichung unangemessen ist.

Von der Klauselkontrolle ausgenommen ist nur die zahlenmäßige Festlegung der beiderseitigen Leistungen. Bestimmungen, die die Preisberechnung allgemein regeln oder die Leistung allgemein umschreiben, fallen nicht darunter. Der Begriff der Hauptleistung ist möglichst eng zu verstehen.

Wird eine Klausel im Verfahren eines Verbandes beanstandet, wird sie nicht auf ein zulässiges Maß zurechtgestutzt. Ist sie zu weit gefasst, fällt sie zur Gänze weg. Das Gericht hat nicht die Aufgabe, die Klausel für den Verwender zu retten.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung deckt mit dem Pauschale für die Verwaltungskosten auch das ab, was üblicherweise mit einer Neu- oder Weitervermietung zusammenhängt, insbesondere die Errichtung des Vertrages. Verlangt sie dafür zusätzlich Geld, können Sie es in einem außerstreitigen Verfahren zurückfordern. Das gilt nicht, wenn dafür eine Leistung erbracht wurde, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgeht.

Das hängt davon ab, wo die Anlage angebracht ist, denn erfasst sind grundsätzlich nur Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands. Sicherheitsgitter im Bereich des Türstocks gehören noch zur Wohnungstür. Bei Anlagen, die teils innerhalb und teils außerhalb liegen, etwa einer Videoüberwachung, zieht die jüngere Rechtsprechung den Anwendungsbereich etwas weiter.

Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen Sie nur unwesentliche Änderungen vornehmen. Das sind Änderungen, die geringfügig und nicht erheblich sind und die sich leicht wieder beseitigen lassen. Sie dürfen außerdem keinen schutzwürdigen Interessen des Vermieters widersprechen und Bestand und Wert der Wohnung nicht beeinträchtigen können.

Ja. Auch wenn Sie eine wesentliche Veränderung an der Wohnung bereits durchgeführt haben, ohne sie anzuzeigen und ohne die Zustimmung des Vermieters einzuholen, können Sie diese Zustimmung noch nachträglich im Verfahren außer Streitsachen erwirken.

Ein Umstand, der im Mietvertrag als wichtig und bedeutsam bezeichnet wird, ist nur dann ein Kündigungsgrund, wenn er den im Gesetz aufgezählten Gründen an Bedeutung nahekommt.

Die Tatsache, die später einen Kündigungsgrund bilden soll, muss bereits im Mietvertrag vollständig und konkret angeführt sein. Es genügt nicht, nur allgemein etwa Verkauf oder Eigenbedarf zu nennen und die genauere Beschreibung erst der späteren Kündigung zu überlassen.

Der im Mietvertrag angeführte Umstand muss bestimmt bezeichnet und für den Vermieter objektiv bedeutsam sein. Er muss den im Gesetz genannten Gründen zwar nicht gleichkommen, aber doch nahekommen.

Preisvereinbarungen mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die vom Grundsatz der Kostendeckung abweichen, sind nur insoweit unwirksam, als sie Sie als Vertragspartner benachteiligen. Eine Vereinbarung, wonach höchstens die nach der Kostendeckung gerechtfertigten Baukosten aufzubringen sind, ist deshalb nicht von vornherein unwirksam. Ihre Einwendungen aus dem Günstigkeitsgrundsatz bleiben Ihnen erhalten.

Nein. Wegen des Kostendeckungsprinzips dürfen Ihnen für Planung, örtliche Bauaufsicht, Bauverwaltung und Bauüberwachung nur die tatsächlichen Kosten angerechnet werden. Dieselbe Leistung darf nur einmal verrechnet werden, nicht zusätzlich zu einem Pauschalbetrag noch einmal unter einem anderen Titel.

Nein. Das nach dem Kostendeckungsprinzip errechnete Entgelt darf nicht ohne Rücksicht auf Ihre Vereinbarung mit der Bauvereinigung eingehoben werden. Das Gesetz kennt keinen von selbst geltenden Mietzins; das Entgelt und seine Bestandteile müssen zumindest schlüssig vereinbart sein.

Eine gemeinnützige Bauvereinigung darf für ihre Verwaltungskosten nur einen Betrag verlangen, der sparsam, wirtschaftlich und zweckmäßig ist. Auch die Arbeiten rund um die Beendigung eines Miet- oder Nutzungsvertrages gehören zu diesen Verwaltungskosten. Eine Vereinbarung, die darüber hinausgeht, ist unwirksam.

Ja. Bestimmte Verbände können ein Unternehmen darauf klagen, gesetzwidrige oder sittenwidrige Klauseln in seinen Geschäftsbedingungen oder Formblättern nicht mehr zu verwenden. So werden solche Klauseln schon vorbeugend geprüft, unabhängig von einem einzelnen Vertrag.

Eine Klausel, mit der Sie der Weitergabe aller Daten rund um Ihr Konto an zentrale Stellen zustimmen, ist unklar und daher unzulässig. Sie lässt nämlich nicht erkennen, wie weit Ihre Zustimmung reicht.

Eine Klausel muss für Sie durchschaubar sein. Daraus kann sich eine Pflicht zur Vollständigkeit ergeben, wenn sonst unklar bliebe, welche Auswirkungen die Klausel für Sie hat.

Ob eine Vertragsbestimmung eigenständig ist, hängt nicht davon ab, wie das Klauselwerk gegliedert ist. Auch in einem einzigen Punkt oder Satz können zwei unabhängige Regelungen stecken. Entscheidend ist, ob man sie getrennt voneinander wahrnehmen kann; dann darf jede für sich beurteilt werden.

Im Verfahren eines Verbandes werden einzelne Vereinbarungen mit einzelnen Kunden nicht berücksichtigt. Auch wenn der Unternehmer eine unklare Klausel gegenüber einem Kunden zusätzlich erläutert hat, ändert das an der Beurteilung der Klausel nichts.

Eine Klausel muss in der Regel nicht den ganzen Gesetzestext samt Erläuterungen wiedergeben. Der bloße Hinweis auf eine in einer bestimmten Vorschrift geregelte Ausnahme genügt aber nicht, damit die Regelung erkennbar, verständlich und vollständig ist.

Nein, eine solche Klausel ist unwirksam. Legen die Geschäftsbedingungen einen Gerichtsstand fest und merken dazu nur unbestimmt an, dass gesetzliche Regelungen vorgehen, verstößt das gegen das Transparenzgebot. Sie vermittelt Ihnen ein unrichtiges Bild der Rechtslage.

Ein Verweis auf eine andere Bestimmung oder auf eine Preisliste macht eine Klausel für sich allein noch nicht unzulässig. Im Einzelfall kann aber unklar sein, welche Folgen sich aus dem Zusammenspiel ergeben. Ist die Bestimmung, auf die verwiesen wird, unzulässig, so ist auch die verweisende Bestimmung unzulässig.

Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden danach ausgelegt, wie sie ein durchschnittlicher Kunde dieser Vertragsart versteht. Maßgeblich ist also nicht das Verständnis eines Fachmanns.

Ja. Im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes darf ein Vertragsformblatt vorsehen, dass Sie als Mieter die gesamten Mietvertragsgebühren tragen. Darin liegt keine unzulässige grobe Benachteiligung.

Nein. Eine Klausel im Mietvertragsformular, die den Eindruck erweckt, jede Veränderung an der Außenseite brauche die Zustimmung des Vermieters, ist unklar und daher unzulässig. Das Gesetz erlaubt Ihnen bestimmte Änderungen auch ohne diese Zustimmung.