Eigentum und Grundbuch

Ja. Klagen, mit denen Sie die vereinbarten Leistungen aus einem Ausgedinge oder rückständige Zahlungen daraus verlangen, dürfen im Grundbuch angemerkt werden; seit 2025 gilt das auch für die Klage, mit der Sie bloß feststellen lassen wollen, dass das Ausgedinge besteht. Bis dahin war gerade diese Feststellungsklage von der Anmerkung ausgeschlossen.

Ob das Gericht Bedenken gegen Ihre Eintragung hat, ist eine Einschätzung des entscheidenden Richters oder Rechtspflegers im Zeitpunkt seiner Entscheidung. Ihm steht dabei ein gewisser Spielraum zu. Bewegt sich seine Beurteilung in diesem Rahmen, ist sie kaum zu bekämpfen.

Sie müssen für jeden einzelnen Übergang eine taugliche Urkunde vorlegen, so als wäre jeder Schritt eigens eingetragen worden. Ein bloß vertraglicher Anspruch genügt dabei nicht. Auch die nötigen Bestätigungen und Genehmigungen brauchen Sie für jedes einzelne Geschäft.

Nein. Das Grundbuchsgericht prüft nur, ob die vorgelegte Ausfertigung des Vergleichs ordnungsgemäß beurkundet ist. Ob die dabei aufgetretenen Anwälte oder sonstigen Bevollmächtigten ihre Vollmacht ausreichend nachgewiesen hatten, prüft es nicht. Auch ob die Beurkundung dem tatsächlich geschlossenen Vergleich entspricht, darf es nicht prüfen.

Ja. Aufgrund eines Vergleichs kann die Eintragung auch zugunsten einer Person bewilligt werden, die im zugrunde liegenden Verfahren weder Antragsteller noch Antragsgegner war. Das Grundbuchsgericht prüft dabei nur die ordnungsgemäße Beurkundung. Es kann weder prüfen, ob die Beurkundung dem tatsächlich Vereinbarten entspricht, noch ob die Parteien unterschrieben haben.

Wenn Sie eine Eintragung im Grundbuch mit Klage bekämpfen und Ihr Streit rechtskräftig im Grundbuch angemerkt ist, wirkt das Urteil nicht nur gegen den Eingetragenen und dessen Rechtsnachfolger. Es wirkt voll auch gegen alle, die erst Rechte am Grundstück erworben haben, nachdem Ihr Antrag auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht eingelangt ist. Maßgeblich ist also der Zeitpunkt, zu dem der Antrag beim Gericht ankommt.

Nein. Die Regel, dass Beschränkungen und Gegenverpflichtungen gemeinsam mit dem erworbenen Recht einzutragen sind, gilt nur für vereinbarte Beschränkungen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob sie aus einem Vertrag unter Lebenden oder aus einem Testament stammen. Auf Auflagen, die eine Behörde in einem Bescheid erteilt hat, ist sie nicht anzuwenden.

Nein. Wer im Weg der Zwangsvollstreckung ein Recht an Ihrer Liegenschaft erwirbt, handelt nicht im Vertrauen auf das Grundbuch. Ihm kommt daher kein Vertrauensschutz zu, und die Berichtigung kann auch gegen seinen Willen erfolgen. Ob ein anderer Erwerber gutgläubig war, klärt nur ein ordentlicher Prozess.

Nur dann nicht, wenn die falsche Eintragung noch keine Rechtsfolgen ausgelöst hat. Hat inzwischen jemand im Vertrauen auf das Grundbuch ein Recht erworben, brauchen Sie dessen Einverständnis. Erwerbe, bei denen dieses Vertrauen kein Recht begründet, bleiben unbeachtlich.

Ja. Haben Sie Ihre Klage im Grundbuch angemerkt, wirkt das Urteil oder ein Vergleich auch gegen jemanden, der erst danach eingetragen wurde, selbst wenn er dabei den Rang einer früheren Rangordnung nutzt. Mehr als diese Wirkung verschafft die Anmerkung aber nicht.

Wird eine Vormerkung nachträglich gerechtfertigt, erwerben Sie das unbedingte Recht rückwirkend. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem das Gesuch, das zur Vormerkung geführt hat, bei Gericht eingereicht wurde.

Sie schützt denjenigen, der im Vertrauen auf die Richtigkeit des Grundbuchs ein Recht erworben hat. Nur wenn die Berichtigung mit einem solchen geschützten Erwerb zusammenstößt, ist das Einverständnis der Betroffenen nötig. Wo dieses Vertrauen kein Recht begründet, kann auch gegen den Willen berichtigt werden.

Ja. Die Anmerkung der Rangordnung zugunsten eines bestimmten Gläubigers ist gegenüber der allgemeinen Anmerkung ein Weniger und daher zulässig. Auch der Grund der Schuld darf im Beschluss angeführt werden.

Ja. Für Ihr Gesuch zählt der Grundbuchstand zu dem Zeitpunkt, in dem es einlangt, auch wenn dieser Stand von der wahren Rechtslage abweicht oder durch einen Fehler des Gerichts zustande gekommen ist.

Ja. Die Anmerkung der Rangordnung ist keine Eintragung zum Vorteil des Antragstellers, weil sie seine Möglichkeit einschränkt, frei über die Liegenschaft zu verfügen. Deshalb genügt es nicht, nur die Unterschrift des Organs beglaubigen zu lassen, sondern es ist auch dessen Zeichnungsberechtigung nachzuweisen. Eine allgemeine Vollmacht reicht dafür nicht aus.

Nur dann, wenn die angezeigte strafbare Handlung mit der Eintragung so zusammenhängt, dass diese aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen ungültig wäre. Eine Strafanzeige allein genügt für die Anmerkung nicht.

Ja. Auch bei der Einverleibung einer Pfandrechtslöschung ist eine Streitanmerkung möglich. Technisch geschieht das so, dass die bereits gelöschte Eintragung im Hauptbuch wiederhergestellt, dort die Löschung eingetragen und die Streitanmerkung vorgenommen wird. Dasselbe gilt für die Löschung anderer eingetragener Rechte, etwa eines Vorkaufsrechts.

Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem Ihr Antrag beim Grundbuchsgericht eingelangt ist. Ändert sich danach etwas, bleibt das unerheblich, auch spätere Gesetzesänderungen zählen nicht. Das gilt ebenso für das Rechtsmittelgericht. Stimmt jemand, dem ein Veräußerungsverbot zusteht, dem Verkauf zu, so bedeutet das die Aufgabe seines Rechts und nicht eine Zustimmung bei gleichzeitigem Fortbestand des Verbots.

Nach Ablauf dieser Frist ist eine Berichtigung nur noch gegenüber Dritten ausgeschlossen, die inzwischen Rechte erworben haben. Ob diese gutgläubig waren, wird dabei nicht geprüft, auch ein naher Angehöriger eines Buchberechtigten ist geschützt.

Nein. Gelöscht werden nur jene Eintragungen, die eine neue Verfügung oder Belastung enthalten. Bezieht sich eine Eintragung auf ein Recht, das Ihrer Rangordnung im Rang vorgeht, bleibt sie bestehen.

Nein. Die Löschung ist keine zwingende Folge Ihrer Eintragung im besseren Rang. Sie erfasst nur Eintragungen, die Ihre Rechte an der Liegenschaft tatsächlich beeinträchtigen würden, und erfolgt nur auf Ihren Antrag.

Wird in der angemerkten Rangordnung eingetragen und sollen die späteren Eintragungen gelöscht werden, muss die Bewilligung nur gegenüber dem Erwerber der Liegenschaft oder der Forderung rechtskräftig sein. Gegenüber Pfandgläubigern ist das nicht nötig.

Ja. Sie müssen jene Zwischeneintragungen gegen sich gelten lassen, die auch dann hätten erwirkt werden können, wenn Sie schon zum Zeitpunkt der Anmerkung eingetragen gewesen wären. Ihre Zustimmung wäre dafür nämlich gar nicht nötig gewesen.

Ja. Die Abschreibung von Bestandteilen eines Grundbuchskörpers und deren Zuschreibung zu einer anderen Einlage müssen Sie mit einem einzigen Gesuch beantragen. Bei der Frage, ob weitere Anträge zusammengefasst werden dürfen, bleibt dieser Vorgang außer Betracht.

Nein. Haben Sie eine lastenfreie Abschreibung beantragt, darf das Gericht nicht stattdessen mit Übertragung der Lasten bewilligen, das wäre etwas anderes als beantragt. Ihre erst im Rekurs erklärte Zustimmung bleibt unbeachtet, weil es auf den Zeitpunkt des Einlangens ankommt.

Nein. Für die Beurteilung Ihres Grundbuchsgesuchs zählt der Zeitpunkt, in dem es beim Gericht eingelangt ist. Wird ein Bescheid erst danach von der Behörde aufgehoben, ändert das nichts, eine solche Aufhebung wirkt nur für die Zukunft. Das gilt auch für die höheren Gerichte.

Nein. Die Eigenschaft als geschlossener Hof geht nicht von selbst verloren, auch wenn die Voraussetzungen für eine Neubildung nicht mehr vorliegen. Ob er die Aufhebung beantragt, bleibt dem Eigentümer überlassen; bei mehreren Miteigentümern müssen alle zustimmen, wobei eine fehlende Zustimmung durch das Gericht ersetzt werden kann.

Ja. In Angelegenheiten des Grundverkehrs darf die Finanzprokuratur, die Anwältin der Republik, im öffentlichen Interesse einschreiten. Das gilt nach den Grundverkehrsgesetzen der Länder.

Das Grundbuchsgericht entscheidet allein darüber, ob die Voraussetzungen vorliegen; das gilt auch für Straßen-, Weg-, Bahn- und Wasserbauanlagen. Alles Maßgebliche muss sich aus den vorgelegten Urkunden ergeben. Im Antrag müssen Sie außerdem selbst beschreiben, welche Eintragungen vorgenommen werden sollen.

Für kleine Besitzänderungen, die durch einen fertigen Weg- oder Wasserbau bereits Wirklichkeit sind und im Kataster stehen, gibt es ein vereinfachtes Verfahren. Das Grundbuch wird dann rasch berichtigt, ohne Rücksicht auf die eingetragenen Rechte. Ohne einen solchen fertigen Bau steht dieser Weg nicht offen.