Eigentum und Grundbuch

Ja. Benützt auch der belastete Eigentümer den Weg oder die Anlage, muss er verhältnismäßig zum Aufwand beitragen. Wer mehr getragen hat, als seiner eigenen Benützung entspricht, kann anteiligen Ersatz verlangen. Sonst trägt die Kosten für Herstellung und Erhaltung grundsätzlich der Berechtigte.

Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der Kreis der Personen ist eng zu halten. Familienangehörige dürfen Sie im Zweifel aufnehmen. Ihr Wohnrecht erlaubt Ihnen auch, Besucher hereinzulassen, gibt dem Besucher selbst aber kein eigenes Zutrittsrecht gegenüber dem Eigentümer.

Weil aus der Urkunde eindeutig hervorgehen muss, welches Recht gemeint ist. Steht im Vergleich nur allgemein von einem Wohn- und Nutzungsrecht, ohne dass klar wird, ob damit ein umfassendes Nutzungsrecht oder nur ein Gebrauchsrecht gemeint ist, darf das Grundbuchsgericht nicht eintragen. Zweifel bei der Auslegung darf es nämlich gar nicht lösen. Auch die Eintragung des geringeren Rechts kommt dann nicht in Frage.

Es kommt darauf an, was vereinbart wurde. Ein Wohnungsfruchtgenussrecht erlaubt es Ihnen, die überlassenen Teile des Hauses ohne Rücksicht auf Ihre eigenen Bedürfnisse zu nutzen und daher auch anderen zu überlassen. Wurde das Recht dagegen höchstpersönlich und unentgeltlich bis zum Tod eingeräumt, handelt es sich bloß um ein Gebrauchsrecht.

Nein. Ein Wohnrecht als Dienstbarkeit kann auch entgeltlich sein. Dass Sie für die Benützung der Wohnung einen Zins zahlen, macht daraus kein Mietverhältnis. Umgekehrt wird auch aus einem Mietvertrag keine Dienstbarkeit, nur weil er im Grundbuch eingetragen wird.

Das hängt davon ab, was vereinbart wurde. Ein Wohnrecht ist an sich ein Recht, das gegen jedermann wirkt, es kann aber auch bloß zwischen den Vertragspartnern eingeräumt werden; dafür ist allein die Absicht der Parteien maßgeblich. In beiden Fällen kann es längstens für die Lebensdauer des Berechtigten bestehen.

Nein. Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit der Anteile. Wer nicht über die Mehrheit verfügt, kann nach außen keine Verwaltungshandlungen setzen und daher auch keinen wirksamen Mietvertrag über die gemeinsame Sache abschließen. Dasselbe gilt für die Entlassung eines Mieters aus dem Vertrag.

Eine Störung Ihres Wegerechts muss kein Hindernis sein, das körperlich im Weg steht. Es genügt jedes Verhalten, das Ihr Recht beeinträchtigt, etwa Bodenmarkierungen, die andere zum Abstellen von Fahrzeugen einladen. Voraussetzung bleibt, dass Sie dadurch tatsächlich behindert werden.

Ja. Auch ein einzelner Miteigentümer darf gegen eine Störung des gemeinsamen Eigentums vorgehen, ebenso mit einer Räumungsklage. Das gilt allerdings nicht, wenn Sie sich damit in Widerspruch zu den übrigen Miteigentümern setzen, etwa weil diese der Nutzung zugestimmt haben.

Ja, wenn Ihr Recht weder im Grundbuch steht noch für den Käufer erkennbar war. Der Käufer, der auf das Grundbuch vertraut, erwirbt das Grundstück dann frei von Ihrem Recht. Es lebt auch nicht dadurch wieder auf, dass der Käufer später nichts dagegen unternimmt.

Sie müssen beweisen, dass Ihnen das Grundstück gehört und dass der andere eingegriffen hat. Der andere muss beweisen, dass er dazu berechtigt war. Ist der Grenzverlauf strittig, müssen auch Sie die richtige Grenze nachweisen.

Für einen Bau, der über die Grundgrenze reicht, gelten die Regeln über das Bauen mit fremdem Material und auf fremdem Grund. Redlich haben Sie nur gebaut, wenn Sie mit gutem Grund annehmen konnten, dass der Nachbar mit der Bauführung einverstanden ist. Andernfalls treffen Sie strengere Ersatzpflichten.

Sie dürfen allein verlangen, dass eine Störung festgestellt, beseitigt und künftig unterlassen wird, wenn jemand in das gemeinsame Recht eingreift. Damit wahren Sie das Recht aller, ohne es zu verändern. Kein Miteigentümer darf gemeinsame Teile so nutzen, dass die anderen davon von vornherein ausgeschlossen sind.

Sie können mit Klage verlangen, dass die Störung beseitigt und künftig unterlassen wird, auch wenn keine Nutzungsregelung besteht. Solche Ansprüche gehören vor das ordentliche Gericht und nicht in das besondere Verfahren über die Verwaltung.

Meist nicht. Eine körperliche Teilung scheidet aus, wenn die Sache dabei wesentlich an Wert verliert oder rechtliche Hindernisse bestehen. Bei einem einzelnen Gebäude ist das in der Regel der Fall; ein Wertverlust von rund vierzig Prozent genügt jedenfalls.

Zuerst ist zu prüfen, ob sich die Sache körperlich teilen lässt; erst wenn das nicht geht, kommt der Verkauf durch Versteigerung in Betracht. Auch die Begründung von Eigentumswohnungen zählt als körperliche Teilung und geht dem Verkauf vor. Ist eine Teilung möglich, wird die Klage auf Versteigerung abgewiesen.

Ja, das ist möglich. Führt die Teilung dazu, dass Sie durch die Versteigerung des Hauses Ihre Wohnung verlieren, während der Kläger die seine behält, sind die Interessen krass ungleich. Ein solches Begehren gilt als zur Unzeit und zum Nachteil des Beklagten erhoben.

Ja. Wollten die Miteigentümer bei der Begründung der Gemeinschaft erkennbar, dass jedem seine Wohnung im Haus auf Lebenszeit zur Benützung zur Verfügung steht, sind sie stillschweigend verpflichtet, die Gemeinschaft fortzusetzen. Eine ausdrückliche Vereinbarung ist dafür nicht nötig.

Nein. Jeder Teilhaber darf die Schritte setzen, die nötig sind, um das gemeinsame Recht zu wahren, etwa eine Räumungsklage gegen jemanden ohne Recht. Der Gegner kann sich nicht darauf berufen, Sie wären dazu allein nicht befugt. Das gilt aber nur für die Abwehr von Eingriffen, nicht wenn Sie erst ein neues Recht für alle erwerben wollen.

Ja. Behauptet jemand ein Recht an der Liegenschaft, das nicht im Grundbuch steht, zerstört das allein zwar noch nicht Ihren guten Glauben. Sie müssen aber nachforschen, ob die Behauptung stimmt. Der Aufwand muss zumutbar bleiben, doch dürfen Sie sich nicht darauf zurückziehen, dass nur sichtbare Anlagen zählen.

Dazu zählt alles, was der Erhaltung und Verwaltung dient, im gewöhnlichen Lauf der Dinge nötig oder zweckmäßig ist und im Interesse aller liegt. Darunter fallen wiederkehrende Ausbesserungen und notwendige Instandsetzungen, auch bauliche, solange sie nicht über die bloße Erhaltung hinausgehen. Alles, was darüber hinausgeht, ist eine wichtige Veränderung.

Sie können alles gemeinsam nutzen, jedem einen bestimmten Teil zur alleinigen Nutzung zuweisen oder die Sache gegen Entgelt einem Dritten überlassen. Der zugewiesene Teil muss nicht dem Anteil entsprechen; einzelne können auch mehr bekommen oder ganz ausgeschlossen werden. Der größere Nutzen kann durch ein Entgelt ausgeglichen werden.

Nein. Eine Vermietung zu außergewöhnlichen Bedingungen ist keine gewöhnliche Verwaltung mehr, sondern eine wichtige Veränderung, die nicht allein von der Mehrheit beschlossen werden kann. Dazu zählt etwa eine Verpachtung auf ungewöhnlich lange Zeit, eine Erweiterung ohne zusätzliches Entgelt oder die unentgeltliche Überlassung des Gartens an eine nahestehende Person.

Nein, im Zweifel nicht. Rechte und Pflichten aus einer Benützungsvereinbarung gehen nicht von selbst auf den Käufer eines Anteils über; dafür braucht es eine ausdrückliche Überbindung oder eine bewusste Unterwerfung. Die bloße Kenntnis von der Regelung genügt nicht, eine mehrjährige Duldung der Benützung kann aber als schlüssiger Eintritt gewertet werden.

Grundsätzlich ja. Als Miteigentümer können Sie eine Nutzung verlangen, die ungefähr Ihrem Anteil entspricht, wenn Sie diese Nutzung persönlich auch brauchen. Das Gericht wägt dabei alle Umstände ab, etwa familiäre Verhältnisse und die Dringlichkeit, und gleicht ungleiche Nutzungen durch ein Entgelt aus.

Ja. Eine ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarung über den Gebrauch begründet ein Dauerrechtsverhältnis, das auch für und gegen den Gesamtrechtsnachfolger eines Miteigentümers wirkt. Das gilt nicht, wenn das Benützungsrecht als höchstpersönliches Recht begründet oder auf die Person der damaligen Miteigentümer eingeschränkt wurde. Gegenüber dem Käufer eines Anteils wirkt sie nur bei einer Überbindung.

Ja. Nutzen Sie als Miteigentümer mehr, als Ihrem Anteil entspricht, müssen Sie den größeren Nutzen den anderen abgelten. Dabei zählt allein, dass Sie den Teil wegen Ihres Miteigentums für sich haben; ob Sie ihn selbst bewohnen, andere hineinlassen oder ihn leer stehen lassen, spielt keine Rolle. Ab dem Widerspruch der anderen können diese ein Entgelt verlangen.

Nein. Jeder Miteigentümer darf grundsätzlich die ganze Sache nutzen, solange er die anderen bei deren Gebrauch nicht behindert. Haben Sie einer stärkeren Nutzung durch einen anderen nie widersprochen, gilt das als Zustimmung. Für die Vergangenheit bekommen Sie dann keine Vergütung.

Ja. Für wichtige Veränderungen am gemeinsamen Gut braucht die Mehrheit gegen den Willen der Minderheit die Zustimmung des Gerichts. Hat sie ohne diese Zustimmung gehandelt, können Sie als überstimmter Miteigentümer verlangen, dass der Eingriff unterlassen und beseitigt wird. Vor der Beschlussfassung muss Ihnen außerdem Gelegenheit gegeben werden, sich zu äußern.

Der gemeinsame Verwalter darf alles besorgen, was zur ordentlichen Verwaltung der gemeinsamen Sache gehört. Außergewöhnliche Maßnahmen fallen nicht darunter, etwa ein Bestandvertrag über die ganze Liegenschaft auf zwölf Jahre, wichtige Veränderungen wie der Einbau eines Lifts oder die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen aus der Errichtung des Hauses.