Eigentum und Grundbuch

Ja. Konnten Sie den Grenzverlauf den öffentlichen Aufzeichnungen wie der Grundbuchsmappe oder dem Kataster klar entnehmen, geht es zu Ihren Lasten, wenn Sie nicht hineinsehen; Sie gelten dann nicht mehr als gutgläubig. Ist der Grenzverlauf eindeutig und unstrittig, trifft Sie jede Überschreitung. Auf die Auskunft des Baumeisters über den von ihm vermuteten Grenzverlauf können Sie sich nicht berufen.

Nein. Für den Eigentumserwerb an einer Liegenschaft brauchen Sie beides: einen gültigen Vertrag und die Eintragung im Grundbuch. Weder der Vertrag samt Übergabe des Besitzes noch die Eintragung allein verschafft Ihnen Eigentum. Ist der Vertrag ungültig, kann sich jeder auf die Unrichtigkeit der Eintragung berufen.

Ja. Anzeichen dafür, dass jemand anderer das Grundstück außerbücherlich erworben hat, etwa ein errichteter Zaun, nehmen Ihnen den guten Glauben an das Grundbuch. Gibt Ihnen der Verkäufer allerdings einen plausiblen Grund für die Benützung durch einen Dritten an, müssen Sie ihm nicht misstrauen und nicht weiter nachfragen.

Nein. Entscheidend ist der Wille der Vertragsparteien, also in welchem Umfang das Grundstück tatsächlich übergeben wurde. Maßgeblich sind in der Regel die sichtbaren Grenzen in der Natur, nicht die Darstellung in der Mappe. Eigentum erwerben Sie nur an dem, was wirklich gewollt war.

Nicht immer. Ergeben sich bei gehöriger Aufmerksamkeit Bedenken, ob die tatsächlichen Besitzverhältnisse mit dem Grundbuchsstand übereinstimmen, dürfen Sie sich nicht mit der Einsicht in Grundbuch und Grundbuchsmappe begnügen. Die Mappe genießt keinen öffentlichen Glauben; sie ist nur ein Beweismittel, dessen Beweiskraft das Gericht frei würdigt.

Nein. Bei einer Hypothek, die einen Kreditrahmen bis zu einem Höchstbetrag sichert, haftet die Liegenschaft bis zur vollständigen Rückzahlung des Kredits. Das Pfandrecht erlischt erst, wenn das Kreditverhältnis endgültig abgewickelt ist. Dass einmal ein Betrag in Höhe des Höchstbetrags gezahlt wurde, genügt nicht.

Nur im äußersten Fall. Bei Dienstbarkeiten und ähnlichen Verhältnissen, die nicht auf fortdauerndem gegenseitigem Vertrauen beruhen, ist das Abstehen vom Vertrag aus wichtigen Gründen das letzte Mittel. Das gilt auch für ein unentgeltliches Wasserbezugsrecht, selbst wenn damit eine Leistungspflicht verbunden ist.

Ja. Der Eigentümer eines Grundstücks kann sich verpflichten, den Lärm, die Gerüche und die Dünste eines Gasthausbetriebs auf dem Nachbargrundstück zu dulden. Er kann dabei auch darauf verzichten, dagegen als Nachbar vorzugehen oder Schadenersatz zu verlangen. Eine solche Pflicht kann im Grundbuch eingetragen werden.

Nein. Ein Recht, das nur einer bestimmten Person zusteht, endet erst, wenn es völlig zwecklos geworden ist. Solange Sie es noch nutzen können, etwa mit Unterstützung einer Pflegekraft, bleibt es bestehen, auch wenn Sie im Pflegeheim leben. Für Rechte einer Gemeinde gelten strengere Anforderungen.

Ja. Bei einer eingetragenen Grunddienstbarkeit stehen wichtige Nebenbestimmungen meist nicht im Grundbuch selbst, sondern in den zugrunde liegenden Urkunden. Sie sind daher verpflichtet, die Urkundensammlung einzusehen; sonst können Sie sich später nicht auf Ihren guten Glauben berufen.

Ja, unter einer Bedingung. Gehörten beide Grundstücke einem Eigentümer und war im Zeitpunkt der Übertragung an offenkundigen oder ersichtlichen Anlagen erkennbar, dass das eine dem anderen dient, entsteht das Recht unmittelbar mit der Übertragung. Sie können dann die Eintragung im Grundbuch verlangen. Das gilt auch, wenn nur eines der beiden Grundstücke verkauft wird.

Nur solche, bei denen es für den Erwerber ganz offenkundig ist, dass sie weiter bestehen bleiben sollen, weil sie für die Nutzung des begünstigten Grundstücks notwendig sind. Gemeint sind etwa eine Mauer, die das Nachbarhaus stützt, eine Rinne für das Regenwasser oder ein Kanal für die Abwässer. Liegt eine entgegenstehende Vereinbarung vor, gilt diese.

Nein, wenn zu Ihren Gunsten ein Recht auf freie Aussicht besteht. Dann darf auf dem belasteten Grundstück nichts errichtet werden, das den Fenstern eines Wohnraums oder einem Balkon davor die Aussicht ganz oder teilweise nimmt. Das bloße Recht auf Licht und Luft schützt weniger, es verbietet nur, dass den Fenstern des untersten Stockwerks der Blick zum Himmel geschmälert wird.

Ja. Gehörten zwei Grundstücke demselben Eigentümer und diente eines davon offenkundig dem anderen, entsteht mit der Übertragung eines der beiden ein Recht, ohne dass es eingetragen werden muss. Es kann sowohl für den Erwerber als auch für den Verkäufer entstehen. Voraussetzung ist, dass der Zweck des Dienens damals an Anlagen erkennbar war oder der Erwerber ihn kannte.

Ja, wenn zwei Dinge zusammenkommen: Sie brauchen einen gültigen Rechtsgrund, etwa einen Vertrag, oder Sie müssen das Recht ersessen haben, und die Nutzung muss offenkundig gewesen sein. Dann wirkt Ihr Recht auch gegen einen Käufer, der es kannte oder wegen der Offenkundigkeit kennen musste. Die Offenkundigkeit ersetzt nur die fehlende Eintragung, nicht den fehlenden Rechtsgrund.

Entscheidend ist, ob man vom belasteten Grundstück aus bei einiger Aufmerksamkeit Einrichtungen oder Vorgänge wahrnehmen kann, die ein solches Recht vermuten lassen, etwa deutliche Fahrrinnen oder ein Tor, das ohne Wegerecht keine Funktion hätte. Bei Rechten, die nur einer Person zustehen, wie einem Wohnungsrecht, ist das von außen in der Regel nicht erkennbar.

Ja, wenn der Erwerber des belasteten Grundstücks die bisherige Nutzung kannte oder sie wegen der offenkundigen Verhältnisse kennen musste. Dann gilt das Recht als stillschweigend eingeräumt. Maßgeblich sind der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und jener des Grundbuchsantrags; eine spätere Kenntnis zählt nicht mehr. Die Vertragsparteien können das Entstehen aber ausschließen.

Das ist möglich. Duldet der Grundeigentümer, dass Sie zur Ausübung eine kostspielige Anlage errichten, darf daraus auf die stillschweigende Einräumung eines dauerhaften Rechts geschlossen werden. An diesen Schluss werden aber strenge Anforderungen gestellt: Bloße Duldung oder Gefälligkeit unter Nachbarn genügt nicht, und der Eigentümer muss von der Anlage gewusst haben.

Ja. Wer den Widerspruch zwischen dem Grundbuch und den tatsächlichen Verhältnissen hätte feststellen können, handelt fahrlässig und ist nicht geschützt. Schon das Unterlassen der Besichtigung kann eine solche Sorgfaltsverletzung sein. Bei Hinweisen auf nicht eingetragene Rechte müssen Sie nachforschen, etwa bei den angrenzenden Grundeigentümern.

Der Umfang richtet sich danach, wozu das fremde Grundstück während der Ersitzungszeit verwendet wurde, also was der Berechtigte in dieser Zeit gebraucht hat. Ist die Ersitzung abgeschlossen, zählen bei einem nicht genau festgelegten Recht die jeweiligen Bedürfnisse des begünstigten Grundstücks. Die Grenzen der Ausübung sind hier aber besonders genau zu beachten.

Nur dann, wenn er es übernommen hat. Ein dauerhaftes Recht entsteht grundsätzlich erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ein bloß vereinbartes Recht bindet den Käufer daher nur, wenn er die Verpflichtung übernommen hat; gegenüber dem Gesamtrechtsnachfolger, etwa dem Erben, wirkt es ohnehin.

Nur dann, wenn keine Umstände vorliegen, die Ihnen bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren, vom Grundbuch abweichenden Sachverhalt zeigen würden. Schon leichte Fahrlässigkeit schließt Ihren guten Glauben aus. Er muss sowohl beim Abschluss des Geschäfts als auch beim Antrag auf Einverleibung vorliegen; eine spätere Kenntnis schadet nicht mehr.

Nur im Rahmen des ursprünglichen Bestands und der ursprünglichen Bewirtschaftung. Bei einem nicht genau festgelegten Recht richtet sich der Umfang zwar nach den jeweiligen Bedürfnissen des begünstigten Grundstücks. Eine stärkere Belastung Ihres Grundstücks, die aus einer geänderten Bewirtschaftungsart entsteht, müssen Sie aber nicht hinnehmen.

Ja, auch ohne Ihre Zustimmung, wenn der neue Weg dem Zweck des Rechts vollkommen entspricht und die Ausübung nicht erschwert oder gefährdet. Der Eigentümer darf seine Sache schonen, und Sie müssen sich Maßnahmen gefallen lassen, die Sie nicht ernstlich behindern. Solange die Verlegung nicht wirklich durchgeführt ist, bleibt es beim bisherigen Weg. Einen Anspruch darauf, dass verlegt wird, haben Sie nicht.

Nur dann, wenn die neue Straße nach Lage und Beschaffenheit vollen Ersatz für den bisherigen Weg bietet. Jeder halbwegs ins Gewicht fallende Vorteil genügt, damit Ihr Recht bestehen bleibt. Die Ersatzmöglichkeit muss außerdem schon vorhanden sein, eine erst künftig herstellbare Zufahrt reicht nicht.

So weit, wie es der Rechtsgrund vorsieht, aus dem das Recht stammt, also etwa der Vertrag. Bei dessen Auslegung ist besonders der Zweck des Rechts zu beachten, vor allem Natur und Zweck zur Zeit der Einräumung. Dabei ist möglichst schonend vorzugehen und zwischen den Interessen beider Seiten abzuwägen.

Ja. Sie müssen Ihren landwirtschaftlichen Betrieb nicht auf veraltete Weise führen, daher dürfen Sie statt mit Pferdefuhrwerk auch mit Traktor oder Lastwagen fahren und die Fuhren durch andere durchführen lassen. Nicht ausdehnen dürfen Sie das Recht dagegen auf eine geänderte, gewerbliche Nutzung. Die Anpassung an die Technik endet dort, wo der belastete Eigentümer unzumutbar erschwert wird.

Die Interessen beider Seiten sind in ein billiges Verhältnis zu setzen. Dem Berechtigten soll der angestrebte Vorteil ermöglicht, dem belasteten Eigentümer aber so wenig wie möglich geschadet werden. Eine erhebliche Mehrbelastung des belasteten Grundstücks darf nicht entstehen; erhebliche oder gar unzumutbare Erschwernisse muss aber auch der Berechtigte nicht hinnehmen.

Dann entscheidet der jeweilige Bedarf des begünstigten Grundstücks, allerdings im Rahmen des ursprünglichen Bestands und der ursprünglichen Bewirtschaftungsart. Ist auch der Verlauf des Weges nicht bestimmt, hat ihn der belastete Eigentümer in einer dem Zweck des Rechts und den örtlichen Verhältnissen angemessenen Art zuzuweisen.

Ja. Dass ein Recht häufiger ausgeübt wird als früher, ist für sich allein noch keine unzulässige Erweiterung. Anders kann es bei einer sprunghaften Steigerung sein, etwa nach der Errichtung von Aufstiegshilfen; ob eine Erweiterung wegen Unzumutbarkeit unzulässig ist, hängt vom Einzelfall ab.