Eigentum und Grundbuch

Haben sich die Miteigentümer über die Benützung selbst geeinigt, nicht aber über das Entgelt dafür, setzt es der Richter im Außerstreitverfahren fest. Auch die bloße Regelung des Benützungsentgelts zählt zu den wichtigen Veränderungen. Haben Sie sich auch über das Entgelt geeinigt, bleibt dafür kein Raum.

Wird die Ausübung Ihrer Dienstbarkeit gestört, können Sie unmittelbar auf Anerkennung Ihres Rechts klagen. Wird ohne Störung nur der Bestand des Rechts bestritten, steht Ihnen eine Feststellungsklage offen. Dafür genügt eine sachliche Ungewissheit über Bestand oder Umfang Ihres Anspruchs, die das Urteil beseitigen kann.

Nein. Es genügt, dass ein im Wesentlichen gleicher Zustand wie früher hergestellt wird. Ist die Wiederherstellung untunlich, bleibt nur der Ersatz der Wertminderung. Statt einer Entfernung kann sich der Beeinträchtigte auch mit einem gelinderen Mittel begnügen, etwa mit der Ausfolgung eines Schlüssels.

Nein. Ein vereinbartes oder letztwillig angeordnetes Veräußerungs- und Belastungsverbot verpflichtet nur den ersten Eigentümer. Auch eine Vereinbarung, die das Verbot auf Erben oder sonstige Rechtsnachfolger ausdehnt, ist unwirksam.

Nein. Die Mehrheit der Miteigentümer darf nur die gewöhnlichen Verwaltungsgeschäfte beschließen und die Gemeinschaft dabei auch nach außen vertreten. Für alles, was darüber hinausgeht, reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus.

Das Fahrrecht ist das umfassendste Wegerecht und erlaubt Fahrten für alle wirtschaftlichen Zwecke Ihres Grundstücks; auf die Art des Fahrzeugs kommt es grundsätzlich nicht an. Ob auch Kraftfahrzeuge fahren dürfen, hängt vom Boden, von der Anlage des Weges und von der Nutzung Ihres Grundstücks ab. Der Weg ist dabei schonend zu benützen.

Ja, in Grenzen. Ist der Umfang nicht festgelegt, kommt es auf Ihren jeweiligen Bedarf an und nicht auf jenen zur Zeit der Einräumung. Die Grenze bilden der ursprüngliche Bestand, die ursprüngliche oder vorhersehbare Art der Ausübung und eine unzumutbare Beeinträchtigung des belasteten Eigentümers.

Nicht, wenn die Übergabe bereits stattgefunden hat. Für das Grundbuch genügt in der Vertragsurkunde der Hinweis, dass die wirkliche Übergabe schon erfolgt ist; einzelne Übergabehandlungen müssen nicht geschildert werden. Diese Bestätigung muss allerdings auch vom Geschenkgeber stammen.

Nein. Lautet die Vollmacht nicht auf das bestimmte Geschäft, muss sie für den Verkauf einer Liegenschaft ausdrücklich auf diese Art von Geschäften ausgestellt sein und darf für das Grundbuch nicht älter als drei Jahre sein. Für eine Schenkung brauchen Sie sogar eine Vollmacht, die auf dieses einzelne Geschäft lautet. Allgemeine oder unbeschränkte Vollmachten genügen nur, wenn die Art des Geschäfts darin genannt ist.

Sie gestaltet die allgemeinen Gebrauchsrechte der Miteigentümer in Sondernutzungsrechte an bestimmten Teilen um. Jeder darf dann den ihm zugewiesenen Teil allein nutzen. Erfasst sein kann auch ein noch ausbaufähiger Dachboden.

Nein. Es genügt, dass Ihre Rechtsausübung für den Eigentümer des Grundstücks erkennbar war; auf seine tatsächliche Kenntnis kommt es nicht an. Sie müssen das Recht aber im Wesentlichen gleichbleibend, zu bestimmten Zwecken und in bestimmtem Umfang ausgeübt haben.

Ja, aber nur unter einer engen Voraussetzung: Ihr Recht erlischt nach drei Jahren, wenn sich der Eigentümer des belasteten Grundstücks der Ausübung widersetzt und Sie Ihr Recht in dieser Zeit nicht geltend machen. Ohne solche Widersetzung erlischt eine Dienstbarkeit erst nach dreißig Jahren Nichtgebrauch. Dass Ihr Recht erloschen ist, muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks beweisen.

Nein. Die kurze Verjährung eines Wege- oder anderen Nutzungsrechts setzt voraus, dass sich der Verpflichtete widersetzt, also der Eigentümer oder Besitzer des belasteten Grundstücks. Behinderungen durch Dritte, auch durch andere Berechtigte, zählen dafür nicht.

Ja. Wird ein Hindernis errichtet, das die Ausübung nur beschränkt, und wehren Sie sich drei Jahre lang nicht, wird Ihr Recht entsprechend eingeschränkt. Das kann die Fläche, den Umfang oder den Zeitraum betreffen, etwa wenn aus einem Fahrrecht ein bloßes Gehrecht wird.

Nein. Auf den Stand des Grundbuchs können Sie sich nicht mehr berufen, wenn Sie bei gehöriger Aufmerksamkeit erkennen konnten, dass die wirkliche Lage davon abweicht. Sichtbare Fahrspuren, Anlagen oder ein Tor können schon genügen, um ein nicht eingetragenes Recht zu vermuten.

Nein, grundsätzlich nicht. Sie dürfen sich auf das Grundbuch verlassen und müssen seine Richtigkeit nicht von sich aus überprüfen. Erst wenn Ihnen konkrete Umstände auffallen, die Bedenken wecken, müssen Sie nachforschen; schon leichte Unachtsamkeit nimmt Ihnen dann den Schutz.

Ja. Sind auf dem Grundstück Einrichtungen oder Spuren zu sehen, die bei einiger Aufmerksamkeit auf ein fremdes Recht schließen lassen, müssen Sie dieses Recht auch ohne Eintragung gegen sich gelten lassen. Das gilt selbst dann, wenn die lange Nutzungszeit noch gar nicht abgelaufen ist.

Ja. Wehren Sie sich vor Gericht dagegen, dass jemand über Ihren Grund geht, und wendet der Gegner ein, der Weg sei öffentlich, klärt das Gericht diese Frage selbst. Es entscheidet darüber aber nur für diesen Streit, ohne bindende Wirkung darüber hinaus. Liegt bereits eine rechtskräftige Entscheidung der Behörde vor, ist das Gericht daran gebunden.

Ja. Sie können Eigentum an einer Liegenschaft übertragen und dabei vereinbaren, dass es unter einer bestimmten Bedingung an Sie zurückfällt, etwa wenn der Beschenkte vor Ihnen stirbt. Diese zeitliche Beschränkung kann bei der Eintragung im Grundbuch mit einem Hinweis sichtbar gemacht werden.

Nein. Kein Miteigentümer kann einem anderen aufzwingen, einen bestimmten Teil der gemeinsamen Sache zu benützen. Erst recht müssen Sie nicht mehr benützen, als Ihrem Anteil entspricht, nur damit Sie dem anderen dafür ein Entgelt schulden. Nutzt der andere die Sache ohnehin allein, wird ihm nichts aufgezwungen.

Wie weit ein Wegerecht oder eine andere Dienstbarkeit reicht, richtet sich nach dem Zweck, den sie bei ihrer Einräumung hatte. Ändern Sie die Nutzung Ihres Grundstücks, darf daraus für das belastete Grundstück keine erhebliche Mehrbelastung entstehen. Der Wechsel von der Landwirtschaft zur Zimmervermietung wurde als solche Mehrbelastung angesehen.

Nein, solange es die Ehewohnung ist. Widmen Ehegatten ihr gemeinsames Haus der ehelichen Wohnung, liegt darin eine vertragliche Zweckbestimmung, die beide bindet. Solange das Eheband besteht und der eheliche Wohnsitz nicht verlegt wurde, kann daher keiner der Wohnung einseitig durch das Verlangen nach Aufhebung der Gemeinschaft die Grundlage entziehen, auch nicht durch einen eigenmächtigen Auszug.

Im Zweifel nein. Das Gesetz vermutet ein echtes, dauerhaftes Recht und nicht eine bloß widerrufliche Erlaubnis. Wer behauptet, es sei nur eine jederzeit widerrufbare Gestattung gewollt gewesen, muss das beweisen. Für ein dauerhaftes Recht spricht es, wenn die Ausübung erheblichen Aufwand kostet.

Ja. Mit der Einantwortung haben Sie das Eigentum bereits erworben, auch wenn Sie im Grundbuch noch nicht stehen. Sie gelten deshalb als Eigentümer und können die geerbte Liegenschaft an einen Erwerber veräußern, ohne sich zuvor selbst eintragen zu lassen. Ihre Rechtsstellung unterscheidet sich insoweit nicht von jener eines eingetragenen Eigentümers.

Erst mit der Eintragung Ihres Eigentums im Grundbuch. Auch wenn eine Rangordnung angemerkt wurde, wirkt die Eintragung nicht auf den Zeitpunkt dieser Anmerkung zurück. Ihr Eigentumsrecht genießt aber den angemerkten Rang.

Vereinbaren können Sie ein solches Verbot mit jedem, auch mit Geschwistern oder Fremden. Ins Grundbuch eingetragen werden kann es aber nur zugunsten bestimmter naher Angehöriger. Erst die Eintragung wirkt gegenüber Dritten; ohne sie gilt das Verbot nur zwischen Ihnen beiden.

Nur wenn eine Bittleihe vorliegt. Das setzt voraus, dass weder die Dauer noch die Absicht des Gebrauchs bestimmt wurde und die Sache im Wesentlichen unentgeltlich überlassen ist. Dann können Sie sie jederzeit zurückverlangen; ist das Vereinbarungsgefüge als entgeltlich zu werten, liegt keine Bittleihe vor.

Er muss die Störung selbst unterlassen. Wer die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit hat, eine unmittelbar von Dritten vorgenommene Störung zu steuern oder zu verhindern, und wem diese Störung nützt, kann selbst auf Unterlassung geklagt werden. Es genügt also nicht, dass er bloß auf die unmittelbaren Störer einwirkt.

Schon leichte Fahrlässigkeit schließt die Redlichkeit aus. Redlich ist nur, wer sich aus wahrscheinlichen Gründen für bauberechtigt halten durfte. Fehler des beauftragten Bauunternehmens müssen Sie sich zurechnen lassen, wenn Sie dessen Tätigkeit trotz der weitreichenden Folgen eines Grenzüberbaus nicht ausreichend überwacht haben.

Nein. Eine Regelung, wer welchen Teil der gemeinsamen Sache benützt, können die Miteigentümer nur einstimmig treffen. Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag auch eines einzelnen Miteigentümers das Gericht im außerstreitigen Verfahren. Auch die Änderung einer bestehenden Regelung braucht die Zustimmung aller.