Eigentum und Grundbuch

Das müssen Sie als klagende Partei. Werfen Sie dem Nachbarn einen Eingriff in Ihr Grundstück vor, haben Sie den richtigen Grenzverlauf zu behaupten und zu beweisen. Lässt er sich nicht mehr feststellen, wird Ihre Klage abgewiesen. Sie sind dann auf das eigene Verfahren zur Grenzfestsetzung verwiesen.

Ja. Auch wer eine Sache nur aufgrund eines Vertrags gebrauchen darf, etwa als Mieter oder Leasingnehmer, erhält über den Besitzschutz hinaus auch den Schutz eines dinglich Berechtigten. Seine Stellung ist der eines dinglich Berechtigten angenähert. Wird die Sache beschädigt, stehen ihm Ersatzansprüche gegen den Schädiger zu, bei Verwendung der Sache Bereicherungsansprüche.

Nicht allein durch Duldung. Ein solches Recht kann zwar auch ohne ausdrücklichen Vertrag entstehen, dafür müssen aber weitere Umstände zeigen, dass der Eigentümer Ihnen wirklich ein dauerhaftes Recht einräumen wollte. An diese Annahme werden strenge Anforderungen gestellt.

Ja. Gegen den benachbarten Grundeigentümer können Sie auf Feststellung klagen, dass die behauptete Dienstbarkeit nicht besteht, ohne ein besonderes rechtliches Interesse behaupten zu müssen. Das gilt auch dann, wenn Sie ihn zugleich auf Unterlassung klagen könnten. Gegen einen Störer, der nicht Eigentümer ist, brauchen Sie dagegen ein solches Interesse.

Ja. Solange Sie die gemeinsame Sache selbst nicht in Anspruch nehmen, benützt der andere Miteigentümer sie nicht ohne Titel. Sein Nutzungsrecht wird erst eingeschränkt, wenn Sie selbst einen konkreten Gebrauch beanspruchen.

Sie können feststellen lassen, dass das behauptete Recht nicht besteht, den früheren Zustand wiederherstellen lassen, künftige Störungen untersagen lassen und Schadenersatz verlangen. Die Feststellung wirkt nur gegen den Eigentümer des begünstigten Grundstücks, Beseitigung und Unterlassung gegen jeden Störer.

Nein. Die Urkunde muss auch den Rechtsgrund enthalten, also erkennen lassen, warum das Recht eingeräumt wird. Der bloße Hinweis, dass eine Dienstbarkeit eingeräumt wurde, genügt für die Eintragung nicht.

Alle Miteigentümer des belasteten Grundstücks. Ein solches Recht kann auch ohne ausdrücklichen Vertrag entstehen: Wer die Anlage auf eigene Kosten errichtet und dabei geduldet wird, darf auf das Einverständnis des Eigentümers vertrauen. An diese Annahme werden aber strenge Anforderungen gestellt.

Ja, das kann sein. Haben zwei Nachbarn über sechzehn Jahre lang unbeanstandet zugelassen, dass der jeweils andere samt seinen Leuten und Mietern den Weg über das fremde Grundstück begeht und befährt, bleibt kein vernünftiger Grund für Zweifel daran, dass sie einander stillschweigend ein wechselseitiges Wegerecht einräumen wollten.

Nicht immer. Verlangt der Nachbar bei einem nur geringfügigen Überbau die Beseitigung und zielt sein Verhalten weit überwiegend darauf ab, Ihnen zu schaden, während sein eigenes Interesse an seinem Grund deutlich zurücktritt, ist das Rechtsmissbrauch. Erheblich ist dabei auch, was Sie sich bei der Bauführung gedacht haben.

Nein. Wer über ein fremdes Grundstück geht, um den Eigentümer zu besuchen oder ein Geschäft mit ihm abzuschließen oder auszuführen, nimmt damit kein eigenes Recht auf den Weg in Anspruch. Es kommt darauf an, ob Sie der Sache nach ein Gehrecht ausgeübt haben, nicht darauf, ob der Eigentümer es aus verwandtschaftlicher Rücksicht geduldet hat.

Ja. Werden zwei Liegenschaften desselben Eigentümers getrennt und dient die eine offenkundig der anderen und soll das weiterhin so bleiben, entsteht auch ohne eigene Vereinbarung und ohne Eintragung im Grundbuch eine Dienstbarkeit. Das gilt auch dann, wenn das Eigentum in einem behördlichen Zusammenlegungsverfahren jemand anderem zugewiesen wird, sofern dem keine ausdrückliche gesetzliche Regelung entgegensteht.

Nein. Ändert ein Miteigentümer die bisherigen Benützungsverhältnisse eigenmächtig, greift er rechtswidrig in die Rechte der anderen ein; diese können dagegen vorgehen, unter Umständen mit Räumungsklage. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die bisherige Nutzung vereinbart, gerichtlich geregelt oder bloß tatsächlich eingespielt war.

Nein. Eine Teilausfertigung oder ein Auszug des Scheidungsvergleichs reicht als Grundlage für die Eintragung nicht aus. Auch ein Vermerk des Familiengerichts, der Auszug enthalte alle die Liegenschaft betreffenden Vereinbarungen, ändert daran nichts, weil dieses Gericht für die Prüfung im Grundbuchsverfahren nicht zuständig ist.

Ja. Verkauft jemand eine von zwei Liegenschaften, von denen eine erkennbar der anderen dient und weiter dienen soll, entsteht das Recht schon mit der Übertragung, ohne eigene Vereinbarung und ohne Eintragung im Grundbuch. Dasselbe gilt, wenn ein einheitliches Grundstück geteilt und ein Teil an einen Dritten übertragen wird.

Ein Gemeingebrauch besteht, wenn ein Weg für ein dringendes Verkehrsbedürfnis, in langjähriger Übung, ohne Beschränkung auf bestimmte Personen und unabhängig vom Willen des Verfügungsberechtigten benützt wird. Er kann nicht nur an öffentlichem Gut, sondern auch an Privatgrund entstehen. Er schließt nicht aus, dass daneben eine Dienstbarkeit ersessen wird.

Nur wenn Sie sich dabei unredlich verhalten. Die Regel setzt voraus, dass Sie wissen, dass jemand auf Ihrem Grund baut, obwohl er das nicht darf, und Sie ihn dennoch gewähren lassen. Sind Sie mit dem Bau bloß einverstanden, ohne beim Bauführer ein Vertrauen auf einen späteren Erwerb des Grundes zu wecken, verlieren Sie den Grund nicht.

Nein. An einem bloß rechnerischen Anteil an einer Liegenschaft können weder ein Wohnungsgebrauchsrecht noch ein Fruchtgenuss an einem bestimmten Raum begründet werden, weil einem schlichten Miteigentümer kein Recht auf einen bestimmten Teil zusteht. Nötig sind die Zustimmung der übrigen Miteigentümer und die Eintragung auf der ganzen Liegenschaft. Bei Wohnungseigentum ist es anders.

Ja. Es wäre sachlich nicht zu rechtfertigen, dass der eingetragene Eigentümer und nach seinem Tod auch die Verlassenschaft eine Rangordnung erlangen können, der Erbe aber nicht. Sie haben mit der Einantwortung bereits Eigentum erworben, auch wenn Sie noch nicht eingetragen sind. Die Erbantrittserklärung und ihre Annahme durch das Gericht müssen Sie allerdings mit Urkunden nachweisen.

Ja. Solange die Eigentumsgemeinschaft tatsächlich noch besteht, können Sie eine Regelung der Benützung beantragen. Daran ändert ein bereits rechtskräftiges Teilungsurteil nichts.

Ja. Wer sich selbst geholfen hat, darf den so geschaffenen Zustand nicht einfach bestehen lassen. Werden keine geeigneten gerichtlichen Schritte eingeleitet, ist das Aufrechterhalten dieses Zustands jedenfalls rechtswidrig.

Nur dann, wenn die Behörde nicht sofort erreicht werden kann. Selbsthilfe ist außerdem nicht gerechtfertigt, wenn der Anspruch, den Sie sichern wollten, in Wahrheit gar nicht bestand, wenn behördliche Hilfe rechtzeitig gekommen wäre oder wenn Ihr Eingriff gemessen an den Interessen beider Seiten übermäßig war.

Nein, grundsätzlich nicht. Damit eine Sache als Zubehör einer anderen gilt, müssen beide derselben Person gehören. Gehört der Gegenstand einem Dritten, ist er in der Regel kein Zubehör.

Nein. Die Regel, dass fest mit dem Boden verbundene Gebäude zum Grundstück gehören, ist zwingend. Sie können sie durch eine Vereinbarung nicht ausschalten.

Lässt sich ein Teil nicht abtrennen, ohne die Sache zu verletzen, gehört er zwingend derselben Person wie die Hauptsache. Ist er dagegen abtrennbar, kann er weiterhin jemand anderem gehören.

Ja. Als Gebäude gilt alles, was auf dem Grund gebaut und mit ihm fest verbunden ist, unabhängig vom Baustoff. Dazu zählen auch Mauern, Holzzäune, Schuppen, Scheunen sowie Fertigteilhäuser, Fertigteilgaragen und Fertigteilschwimmbecken.

Ja. Wurde ein Bauwerk mit der Absicht errichtet, dauerhaft auf dem Grundstück zu bleiben, ist es Teil des Grundstücks und gehört dem Grundeigentümer. Die Regel ist, dass Grund und Gebäude derselben Person gehören; ein eigenes Eigentum am Gebäude ist die Ausnahme.

Nein. Wer auf einem fremden Grundstück nur Streu und abgebrochene Äste sammelt, ersitzt daran kein Eigentum. Auch Zufahren, Abmähen und Düngen genügen dafür nicht. Bei geringer Bewirtschaftung kommt allenfalls ein bloßes Nutzungsrecht in Betracht.

Nur dann, wenn der Wille, das Eigentum aufzugeben, nach außen hin deutlich erkennbar wird. Wer die Sache über einen anderen besitzt, kann sie auch gegen dessen Willen aufgeben.

Nein. Ein im Grundbuch eingetragenes Veräußerungsverbot hindert jede Übertragung an andere, also auch einen Tausch. Ein trotzdem geschlossener Vertrag ist aber nicht nichtig: Mit Zustimmung des Berechtigten oder aufgrund einer Gerichtsentscheidung, die diese Zustimmung ersetzt, ist die Übertragung zulässig.