Wohnungseigentum

Ja. Wurde bei der Festsetzung der Nutzwerte gegen zwingende Grundsätze verstoßen und ist sie deshalb nichtig, kann jeder Miteigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber eine gerichtliche Neufestsetzung beantragen. Dieser Antrag ist an keine Frist und an keine Bagatellgrenze gebunden.

Wurde bei der Berechnung der Nutzwerte gegen zwingende Grundsätze verstoßen, können Sie deshalb jederzeit eine neue gerichtliche Festsetzung beantragen. Eine Frist läuft dafür nicht ab. Das gilt auch, wenn die Abweichung erst durch eine spätere Änderung entstanden ist oder erst nachträglich hervorgekommen ist.

Aufgreifen können Sie nur schwere Fehler: wenn ein eigenständiges Objekt übergangen oder umgekehrt ein allgemeiner Teil des Hauses wie ein eigenes Objekt behandelt wurde, oder wenn allgemeine Teile ohne jeden Umbau zu Wohnungseigentum umgewidmet wurden. Bloße Lese-, Mess- und Rechenfehler oder Bewertungsfragen zählen nicht dazu.

Nein, nicht an den halben Anteilen. Bei gemeinsamem Wohnungseigentum dürfen die beiden Anteile am Mindestanteil nicht unterschiedlich belastet sein, ein wechselseitiges Fruchtgenussrecht am jeweils halben Anteil ist daher nicht eintragbar. Zulässig bleibt ein solches Recht am gesamten Mindestanteil.

Ob der Anschein eines Mehrheitsbeschlusses besteht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In Zweifelsfällen soll der Zugang zum Verfahren außer Streitsachen großzügig gehandhabt werden, damit die Sache geklärt werden kann. Ist unklar, ob ein Beschluss ungültig oder nur anfechtbar ist, wird im Zweifel Anfechtbarkeit angenommen, die an eine Frist gebunden ist.

Nein. Für die Anmerkung, dass das Recht auf Einräumung von Wohnungseigentum übertragen wurde, ist keine ausdrückliche Einwilligung in die Eintragung nötig, weil dadurch kein dingliches Recht erworben oder verändert wird. Nachweisen müssen Sie aber zweifelsfrei, dass die Anwartschaft auf Sie übergegangen ist.

Nach der älteren Auslegung galt die Vorgabe, dass Wohnungseigentum nur an allen dafür geeigneten Objekten begründet werden darf, für die Klage des Wohnungseigentumsbewerbers nicht. Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 müssen Sie als Bewerber dagegen grundsätzlich eine Klage einbringen, die auf die Begründung von Wohnungseigentum an der gesamten Liegenschaft gerichtet ist.

Im Verfahren über die Nutzwerte wird nicht darüber entschieden, wie sich die neuen Werte auf die Eigentumsanteile auswirken. Die dafür nötigen Änderungen erfolgen durch eigene Übertragungen zwischen den Miteigentümern, die gegen angemessenen Wertausgleich sogar erzwungen werden können. Dass dabei im äußersten Fall ein Rechtsverlust droht, hindert die gerichtliche Festsetzung der Nutzwerte nicht.

Bei den laufenden Beiträgen wird ein stillschweigender Verzicht auf das Gegenrechnen angenommen, weil die Gemeinschaft sonst zahlungsunfähig würde. Bei der Rücklage geht es dagegen nicht um die Zahlungsfähigkeit, sondern darum, dass alle Eigentümer anteilig gleich belastet werden. Dort kann Ihnen die Gleichbehandlung nicht mit einem so weitreichenden angenommenen Verzicht versagt werden.

Nein. Solange ein Verfahren über die Anfechtung des Beschlusses zur ordentlichen Kündigung des Verwalters läuft, kann kein vorläufiger Verwalter bestellt werden. Voraussetzung dafür wäre, dass endgültig feststeht, dass kein Verwalter vorhanden ist. Die Mehrheit kann aber auch schon vor dem endgültigen Ausgang der Anfechtung einen neuen Verwalter bestellen.

In den ersten drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums nicht. Einen Abstellplatz kann in dieser Zeit nur erwerben, wem im Haus eine Wohnung oder ein Geschäftsraum gehört. Wer nur Partner eines Wohnungseigentümers ist, gehört allein noch nicht zu diesem Kreis.

Für die Hauptforderung haften der Wohnungseigentümer und die Eigentümergemeinschaft nebeneinander, sodass Sie sich an beide halten können. Vor Gericht sind sie aber nur lose verbunden, sodass die Regel über die einheitliche Behandlung mehrerer Beteiligter nicht gilt.

Bildet der Mehrheitseigentümer den Willen der Gemeinschaft durch seine Erklärung allein und wird das als Beschluss bekanntgemacht, läuft dadurch eine Frist. Sie müssen sich dagegen zunächst mit den Regeln über die Anfechtung von Beschlüssen wehren.

Wird Wohnungseigentum begründet, endet die Gemeinschaft am Grundstück nicht, sie erhält nur eine andere Form. Bei einem Haus, in dem es schon Wohnungseigentum und daneben gewöhnliches Miteigentum gibt, kann für den restlichen Teil weiteres Wohnungseigentum begründet werden. Eine vollständige Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf ist dagegen nicht möglich, solange Wohnungseigentum besteht.

Nur innerhalb jener Frist, die für die Anfechtung des Beschlusses gilt. Wurden Sie zunächst als Gegner des Antrags geführt, können Sie nur bis zum Ende dieser Frist die Seite wechseln und sich der Anfechtung anschließen. Wer die Anfechtung versäumt hat, wird als Antragsgegner behandelt.

Als Minderheitseigentümer können Sie die ordentliche Verwaltung durch den Mehrheitseigentümer gerichtlich überprüfen lassen, sein Handeln ebenso wie sein Untätigbleiben. Das setzt aber voraus, dass Ihnen sonst ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde; dass Ihre Interessen beeinträchtigt werden, genügt allein nicht. Geht es nicht mehr um die ordentliche Verwaltung, bleiben Ihnen nur die übrigen Minderheitsrechte oder eine Klage.

Die gesetzlichen Regeln über die Vertretung der Eigentümergemeinschaft sind im Grundsatz abschließend. Sie schließen es aber nicht aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine dritte Person oder einen Wohnungseigentümer für ganz bestimmte, eng begrenzte Aufgaben bevollmächtigt. Ohne diese Möglichkeit wäre die vom Gesetz vorgesehene Selbstverwaltung gar nicht durchführbar.

Beim abweichenden Schlüssel werden einzelne Ausgaben anders verteilt, wenn die Nutzungsmöglichkeiten erheblich unterschiedlich sind. Bei neuen Abrechnungseinheiten wird dagegen die Liegenschaft aufgeteilt und für jede Einheit eine eigene Abrechnung gelegt. Innerhalb einer solchen Einheit kann dann wiederum ein eigener Schlüssel gelten.

Haben Wohnungseigentümer vereinbart, die Bewirtschaftungskosten zweier nebeneinander liegender Liegenschaften als Einheit aufzuteilen, gilt dafür nicht das Wohnungseigentumsgesetz. Eine solche Vereinbarung können Sie deshalb nicht im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren durchsetzen oder ändern lassen, sondern nur mit einer Klage bekämpfen, etwa wegen Irrtums oder Nichtigkeit.

Nicht in jedem Fall. Das gesetzliche Vorzugspfandrecht am Miteigentumsanteil sichert Forderungen, die mit der Verwaltung zu tun haben. Für Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche aus einem Geschäft, das nicht zur Verwaltung gehört, etwa aus der Gestattung eines Dachbodenausbaus, kann die Eigentümergemeinschaft es nicht in Anspruch nehmen.

Das Gesetz zählt jene Angelegenheiten des Wohnungseigentums auf, die im außerstreitigen Verfahren zu behandeln sind. Diese Aufzählung ist abschließend, kann aber auf vergleichbare Fälle sinngemäß übertragen werden. Welches Verfahren gilt, richtet sich nach dem Wortlaut Ihres Antrags und nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt.

Sie brauchen eine für das Grundbuch taugliche Urkunde. Darin müssen bestimmte Miteigentümer bestimmte Anteile an bestimmte andere übertragen, die Zustimmung zur Eintragung erklärt und ein Rechtsgrund angegeben sein. Eine bloße Berichtigung genügt nur in einfachen Fällen, nicht wenn neue selbständige Objekte entstehen.

Auch bei Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 geschlossen wurden, richtet sich die Frage der Unwirksamkeit nach diesem neuen Gesetz. Dabei gilt auch der Begriff des Wohnungseigentumsorganisators in seiner neuen Fassung.

Ja, grundsätzlich. Dass an der eigenen Sache keine Dienstbarkeit begründet werden kann, steht dem nicht entgegen, und auch das Verbot unterschiedlicher Belastungen der Anteile am Mindestanteil wird nicht verletzt. Gebrauchsrechte, die einander überschneiden und nicht nebeneinander bestehen können, dürfen aber nicht eingetragen werden.

Nicht, solange auf der Liegenschaft Wohnungseigentum besteht. Die Gemeinschaft des Eigentums kann erst aufgehoben werden, nachdem das Wohnungseigentum erloschen ist. In einem gemischten Haus können Sie daher auch nicht nur jene Anteile aufteilen lassen, mit denen kein Wohnungseigentum verbunden ist.

Nein. Ihre Stellung als Partei in einem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren hängt daran, dass Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Geht das Eigentum über, scheiden Sie aus dem Verfahren aus und der Erwerber tritt ein; ihm ist Gelegenheit zu geben, den Antrag aufrechtzuerhalten.

Stirbt Ihr Eigentumspartner, geht dessen halber Mindestanteil unmittelbar in Ihr Eigentum über. Wollen Sie schon vor der Einverleibung eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung anmerken lassen, müssen Sie diesen Erwerb durch die Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts urkundlich nachweisen. Ohne diesen Nachweis kann der Antrag nicht bewilligt werden.

Ja. Wurde für Teile der Liegenschaft eine eigene Abrechnung vereinbart, kann das Gericht dazu passende eigene Abstimmungseinheiten festlegen. Das gilt jedenfalls für Vereinbarungen aus der Zeit vor dem Jahr 2000, aber auch für spätere, wenn die Eigentümer eigene Abstimmungseinheiten nicht bewusst ausgeschlossen, sondern einfach nicht bedacht haben.

Die Beschränkung des Wohnungseigentumsgesetzes gilt nicht nur, wenn Wohnungseigentum erstmals begründet wird, sondern auch für den Erwerb von einem Vorgänger innerhalb der Dreijahresfrist. Frühere gegenteilige Nebenbemerkungen des Obersten Gerichtshofs werden nicht mehr aufrechterhalten.

Nein. Diese Anmerkung darf grundsätzlich nur auf Antrag des Treuhänders gelöscht werden. Sie wird auch nicht schon dadurch gegenstandslos, dass Wohnungseigentum begründet und das Eigentum für den Bauträger eingetragen wurde, weil sie weiterhin die Gutgläubigkeit späterer Erwerber ausschließt.