Eigentum und Grundbuch

Nein. Das Eigentum an einem Bauwerk auf fremdem Grund geht nur durch Hinterlegung einer Urkunde über. Eine Übergabe durch Zeichen oder eine bloße Erklärung genügt nicht. Das gilt auch dann, wenn das Bauwerk an den Grundeigentümer gehen soll, und auch bei einer nur teilweisen Übertragung.

Ein eigenes Bauwerk liegt vor, wenn auf fremdem Grund gebaut wird und das Gebäude dort nicht dauernd bleiben soll. Dass diese Absicht fehlt, muss von außen erkennbar sein, meist am Erscheinungsbild des Gebäudes. Sie kann sich auch aus der Zweckwidmung oder aus dem Nutzungsverhältnis zum Grundeigentümer ergeben.

Ja. Wer eine fremde Schuld bezahlt und dabei in die Rechte des Gläubigers eintritt, erhält auch dessen Hypothek, ohne dass eine Übertragung im Grundbuch nötig wäre. Die spätere Eintragung berichtigt nur den Grundbuchstand.

Ja. Wenn Ihr Grundstück für die Schuld eines anderen als Pfand haftet, dürfen Sie dieselben Einwände erheben wie der eigentliche Schuldner, etwa dass die Forderung gar nicht besteht oder schon bezahlt ist. Auch gegen die Wirksamkeit des Pfandvertrags selbst können Sie sich wenden. Nur höchstpersönliche Einwände des Schuldners stehen Ihnen nicht zu.

Nein. Durch Ersitzung erwerben Sie zwar Eigentum an einem Grundstreifen, dieser wächst aber Ihrem Grundstück nicht von selbst zu. Die Grenze zwischen zwei Grundstücken ändert sich erst durch eine Eintragung im Grundbuch oder durch eine gerichtliche Grenzberichtigung.

In der Regel nicht. Auch für den Erwerb von Teilflächen ist eine Eintragung im Grundbuch nötig. Setzen Nachbarn einvernehmlich Grenzsteine um, verschiebt sich das Eigentum nur, wenn die Voraussetzungen für eine gerichtliche Grenzberichtigung vorlagen, nicht aber, wenn damit bloß ein Tausch- oder Kaufvertrag umgesetzt werden sollte.

Nein. Im Grundbuchsverkehr zählt nur, was im Grundbuch steht. Eine Eintragung gegen die Erben ist daher unzulässig, solange sie dort nicht als Eigentümer aufscheinen, auch wenn ihnen die Liegenschaft rechtlich schon gehört. Auch eine Zwangsversteigerung setzt voraus, dass der Verpflichtete eingetragen ist.

Entscheidend ist zuerst, was im Kaufvertrag steht. Deckt der Vertrag es ab, kommt es auf den tatsächlichen Grenzverlauf an, nicht auf die Fläche in der Katastermappe. Ob der Voreigentümer weniger Fläche benützt oder übergeben hat, als ihm gehörte, ändert nichts am Umfang des Erwerbs.

War der Erwerber nicht gutgläubig, können Sie die Löschung der unrichtigen Eintragung innerhalb der dreißigjährigen Verjährungsfrist mit Klage verlangen. Diese lange Frist gilt also nur gegenüber jemandem, der von der Unrichtigkeit wusste.

Sie sind nur dann gutgläubig, wenn Sie ohne jedes Verschulden handeln, also auch nicht fahrlässig. Gibt es Umstände, die bei gehöriger Aufmerksamkeit Zweifel an der Richtigkeit des Grundbuchs wecken, fehlt der gute Glaube. Geschützt ist immer nur das Vertrauen auf den Grundbuchstand selbst.

Der Vertrag über die Pfandbestellung muss klar sagen, dass ein Pfand zur Sicherung einer Forderung gegeben und angenommen wird. Die gesicherte Forderung muss eindeutig bestimmt sein. Wenn Kreditnehmer und Pfandgeber nicht dieselbe Person sind, muss zweifelsfrei hervorgehen, wer den Kredit bekommt und wer das Pfand gibt.

Nein. Wer ein Pfand gibt, darf dessen Wert nicht durch eigenes Verhalten verschlechtern und muss die Sache ordentlich bewirtschaften. Wird ein bisher nicht vermietetes Objekt vermietet oder ein Vertrag zu unüblich günstigen Bedingungen abgeschlossen und dadurch die Verwertung erschwert, haften Sie dafür. War das Objekt schon bei der Verpfändung vermietet, schadet eine Neuvermietung zu üblichen Bedingungen nicht.

Nein. Das Recht, eine Dienstbarkeit gerichtlich zu schützen, hängt nicht von den Voraussetzungen ab, die sonst für eine Feststellungsklage gelten. Sie müssen daher kein zusätzliches rechtliches Interesse dartun. Sie können das Feststellungsbegehren auch mit dem Begehren auf Eintragung im Grundbuch verbinden.

Nein. Wenn Ihnen das Recht schon durch Vereinbarung eingeräumt wurde, können Sie dasselbe Recht nicht noch einmal durch langjährige Nutzung erwerben. Sie dürfen den Grund, auf dem Ihre Nutzung beruht, nicht eigenmächtig austauschen.

Nein, wenn Ihnen weder das Grundbuch noch der Vertrag ein ausschließliches Recht gibt. Erlaubt der Grundeigentümer einem Dritten, denselben Weg zu benützen, können Sie das nicht untersagen, solange Ihre eigene Nutzung dadurch weder unmöglich noch gestört wird. Daran ändert es auch nichts, wenn Sie den Weg allein erhalten müssen.

Nein. Wer über ein Grundstück fährt, weil er es für sein eigenes hält, will damit kein Recht an fremdem Grund ausüben. Ohne diesen Willen entsteht auch nach langer Zeit kein Fahrrecht.

Ja. Auch ein Miteigentümer kann ein Nutzungsrecht an der gemeinsamen Liegenschaft erhalten, etwa ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht. Eingeräumt werden kann es aber nur von allen Miteigentümern gemeinsam. Sind Miteigentümer minderjährig, ist zusätzlich die Genehmigung des Pflegschaftsgerichts nötig.

Für eine Gemeinde gelten strengere Voraussetzungen als für Private. Sie kann ein Wegerecht über Ihr Grundstück nur ersitzen, wenn der Weg notwendig ist, also eine Verbindung herstellt, für die die Gemeinde sonst hätte sorgen müssen. Ein besonders strenger Maßstab wird dabei aber nicht angelegt.

Ein solches Recht besteht nur, wenn es zwei Wirkungen zugleich hat: Es muss das belastete Grundstück beschränken und die Nutzung Ihres eigenen Grundstücks erweitern oder fördern. Fehlt auch nur eine dieser Wirkungen, liegt keine Grunddienstbarkeit vor.

Ja, das ist möglich. Es kann ein Recht begründet werden, auf fremdem Grund ein Bauwerk oder einen Teil eines Bauwerks zu halten. Der Grundeigentümer muss das Bauwerk dann dulden.

Ja. Ein Wegerecht kann auch als Recht gestaltet sein, das nur einer bestimmten Person zusteht und nicht am Grundstück hängt. Auch ein solches Recht kann durch langjährige Nutzung erworben werden. Wer den Durchgang ausdrücklich nur für sich selbst beansprucht, macht ein solches persönliches Recht geltend.

Ja. Der Verzicht auf eine bestimmte bauliche Gestaltung, etwa darauf, in den Wohneinheiten Küchen oder Kochnischen einzurichten, schränkt die Nutzung des Grundstücks selbst ein. Eine solche Beschränkung kann daher als dauerhaftes Recht zugunsten des Nachbargrundstücks begründet werden.

Grundsätzlich muss der Eigentümer der belasteten Sache nur dulden oder etwas unterlassen. Das Gesetz sagt das aber nur für den Regelfall, Ausnahmen sind möglich. Er kann daher auch verpflichtet sein, selbst etwas zu leisten, etwa einen Weg zu erhalten oder Abflüsse frei zu halten. Diese Pflicht muss der Dienstbarkeit dienen.

Ja. Sie können freiwillig vereinbaren, dass Sie gegen Störungen vom Nachbargrundstück nicht vorgehen. Eine solche Einschränkung kann Inhalt eines dauerhaften Rechts am Grundstück sein. Voraussetzung ist, dass sie einen unmittelbaren Bezug zur Nutzung des belasteten Grundstücks hat.

Sie müssen es während der gesamten Ersitzungszeit so ausüben, dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks das erkennen kann: im Wesentlichen gleichbleibend, zu bestimmten Zwecken und in bestimmtem Umfang. Bloßes Hinnehmen einzelner Vorgänge durch die Betroffenen genügt nicht. Wurde das Recht vertraglich eingeräumt, kommt eine Ersitzung nicht in Betracht.

Nein, das wird nicht vermutet. Das Gesetz geht im Zweifel davon aus, dass ein echtes Recht am Grundstück eingeräumt wurde und nicht bloß eine jederzeit widerrufliche Gefälligkeit. Kostet die Ausübung des Rechts erheblichen Aufwand, spricht das zusätzlich für ein festes Recht. Wer das Gegenteil behauptet, muss es beweisen.

Nicht viel. An den Nutzen wird kein strenger Maßstab angelegt. Der Vorteil muss aber dem Grundstück selbst zugutekommen und nicht bloß den persönlichen Vorlieben des Eigentümers; die Bodennutzung muss er nicht betreffen. Die beiden Grundstücke müssen so liegen, dass die Ausübung möglich ist, unmittelbare Nachbarschaft ist nicht nötig.

Ja. Das Recht muss nur die Nutzung Ihres eigenen Grundstücks vorteilhafter oder bequemer machen. Es bleibt auch dann gültig, wenn Sie es nur ausüben können, indem Sie dazwischenliegende fremde Grundstücke benützen und dafür kein eigenes dauerhaftes Recht haben. Die Eigentümer dieser Grundstücke müssen in einen Rechtsstreit darüber nicht einbezogen werden.

Im Zweifel ja. Wurde ein Recht auf Wasserbezug für die Nutzung eines Baugrundstücks eingeräumt, gilt es als Recht, das am Grundstück hängt, und geht daher mit dem Grundstück über. Es kann aber auch ausdrücklich nur für eine bestimmte Person vereinbart werden.

Nein. Die beiden Grundstücke müssen nicht unmittelbar aneinandergrenzen. Sie müssen nur so zueinander liegen, dass die Ausübung des Rechts möglich ist und dem begünstigten Grundstück ein Vorteil zukommt. Ein Nachbarschaftserfordernis besteht nur bei Hausdienstbarkeiten, nicht bei Wegerechten.