OGH 5 Ob 100/16s

Ein Gericht darf eine Regel nur dann sinngemäß auf einen ungeregelten Fall übertragen, wenn das Gesetz unbeabsichtigt unvollständig geblieben ist. Fehlt eine solche Lücke, sind die Voraussetzungen dafür nicht gegeben.

Nur dann, wenn das Gesetz gemessen an seiner eigenen Absicht unvollständig geblieben ist, der Gesetzgeber Ihren Fall also übersehen hat, obwohl er ihn nach denselben Maßstäben hätte regeln müssen. Dann wird die Regel eines vergleichbaren Falls sinngemäß angewendet. Hat der Gesetzgeber die Rechtsfolge dagegen bewusst nicht angeordnet, liegt keine Lücke vor, und dass eine Regelung wünschenswert wäre, genügt nicht.

Ja, aber nur wenn dadurch keine wirtschaftliche Einheit zerrissen wird. Sie dürfen sich nicht die begehrten Stücke herausgreifen und den anderen einen unverwertbaren Rest überlassen. Ob die Grundstücke in derselben Grundbuchseinlage stehen, ist dabei ohne Bedeutung.

Grundsätzlich nicht: Wer die Gemeinschaft beenden will, muss sie zur Gänze beenden. Etwas anderes gilt, wenn mehrere Sachen betroffen sind, die wirtschaftlich nicht zusammengehören. Dann darf auch nur ein Teil davon aufgeteilt werden, solange der Wert des Ganzen erhalten bleibt.

Eine Teilung in Natur bedeutet, dass die gemeinsame Sache in Stücke zerlegt wird, die einander in Art und Wert ungefähr entsprechen. Zusammen müssen die Stücke so viel wert sein wie das ungeteilte Ganze. Nur geringe Unterschiede dürfen mit Geld ausgeglichen werden.

Eine Teilung in Natur ist möglich, wenn das Grundstück ohne großen Geldausgleich und ohne beträchtlichen Wertverlust zerlegt werden kann. Die Stücke müssen einander auch in ihrer Art gleichen. Bekäme einer nur die Gebäude und der andere nur landwirtschaftliche Flächen, ist das keine gleichartige Teilung.

Nein. Bei der Teilung müssen so viele Stücke gebildet werden, wie es Miteigentümer gibt. Es geht nicht, dass nur einzelne ein eigenes Stück bekommen und der Rest weiterhin allen anderen gemeinsam gehört. Spricht das Gericht dennoch so zu, können Sie das Urteil bekämpfen.

Ja. Erklären Sie sich damit einverstanden, den geringerwertigen Teil ohne Ausgleichszahlung zu übernehmen, hat die Teilung in Natur Vorrang vor der Versteigerung. Der Wertunterschied steht der Teilung dann nicht mehr im Weg.

Nein. Bei der Teilung in Natur müssen alle Beteiligten wertmäßig gleich behandelt werden; nur geringe Unterschiede dürfen in Geld ausgeglichen werden. Ob einem Miteigentümer sonst ein Geldersatz zusteht, wird bei der Frage der Teilbarkeit nicht geprüft, denn eine Geldforderung kann den Anspruch auf Teilung nicht aufheben.

Eine Teilung in Natur ist nur zulässig, wenn der zu zahlende Wertausgleich gering bleibt. Als gering gelten etwa Beträge um dreieinhalb Prozent des Gesamtwertes; ein Unterschied von 15 oder 20 Prozent ist es nicht mehr. Eine feste Obergrenze gibt es nicht, es kommt auf den Einzelfall an.

Grundsätzlich nein. Bei der Teilung darf nicht wieder ein gemeinsamer Anteil für mehrere Beteiligte geschaffen werden, etwa zwei Drittel für zwei von drei Miteigentümern. Jeder soll ein eigenes Stück erhalten.

Nein. Ist auch nur mit einzelnen Miteigentumsanteilen Wohnungseigentum verbunden, kann die Eigentumsgemeinschaft gegen den Willen der Wohnungseigentümer auch hinsichtlich der übrigen Anteile nicht aufgehoben werden. Diese Regel ist zwingend, ein Verzicht darauf ist nicht möglich.

Wendet der Beklagte ein, dass Wohnungseigentum begründet werden kann, können Sie Ihr Klagebegehren darauf umstellen oder ein entsprechendes Eventualbegehren stellen. Halten Sie ausschließlich am Verkauf fest und ist die Begründung von Wohnungseigentum möglich und tunlich, wird Ihre Klage kostenpflichtig abgewiesen.

Nein, solange Wohnungseigentum besteht. Anders als bei gewöhnlichem Miteigentum ist die Teilungsklage im Wohnungseigentum ausgeschlossen. Als Abhilfe gibt es nur die Ausschließung eines Miteigentümers aus bestimmten, abschließend aufgezählten Gründen, die den Kündigungsgründen im Mietrecht nachgebildet sind. Auf diese Regel kann auch nicht wirksam verzichtet werden.

Nein. Ein Gesetz darf auf einen nicht geregelten Fall nur übertragen werden, wenn eine echte Lücke besteht, das Gesetz also gemessen an seiner eigenen Absicht ungewollt unvollständig ist. Dass eine Regelung wünschenswert wäre, reicht nicht aus; sonst würde das Gericht an die Stelle des Gesetzgebers treten.

Ja. Schon wer Miteigentümer einer Liegenschaft ist, kann als Organisator des Wohnungseigentums gelten. Es genügt jede organisatorische oder verwaltende Mitwirkung an der Begründung von Wohnungseigentum, unabhängig davon, ob das Gebäude erst bezogen werden soll oder schon bewohnt ist.

Wird im Grundbuch angemerkt, dass Ihnen Wohnungseigentum zugesagt wurde, sind Sie damit geschützt. Ihr Wohnungseigentum kann später im Rang dieser Anmerkung eingetragen werden, auch wenn die Liegenschaft inzwischen belastet wurde; spätere Eintragungen sind auf rechtzeitigen Antrag zu löschen. Niemand kann sich darauf berufen, von der Zusage nichts gewusst zu haben.

Nehmen Sie in Ihre Klage einen bestimmten Vorschlag auf, wie geteilt werden soll, muss das Gericht darüber verhandeln und entscheiden. Es kann diese Frage dann nicht dem späteren Verfahren beim Exekutionsgericht oder einer Einigung der Parteien überlassen. Nur wenn die Klage keinen solchen Vorschlag enthält, darf sich das Gericht auf das Klagebegehren beschränken.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt schon dann als rechtlich vorhanden, wenn im Grundbuch angemerkt ist, dass Wohnungseigentum eingeräumt wird, und wenigstens ein Bewerber Miteigentum erworben hat. Sie muss also nicht erst fertig begründet sein.

Ja. Wohnungseigentum kann bereits vor der Errichtung der Gebäude begründet werden, allerdings nur auf Grundlage der behördlich genehmigten Baupläne. Für die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch muss der Bau selbst noch nicht errichtet sein.

Steht endgültig fest, dass ein ursprünglich geplantes und in das Wohnungseigentum einbezogenes Objekt nicht errichtet wird, ist das seinem Untergang gleichzuhalten. Das Wohnungseigentum daran erlischt, und die Nutzwerte müssen neu festgesetzt werden.

Wird Wohnungseigentum begründet, endet die Gemeinschaft am Grundstück nicht, sie erhält nur eine andere Form. Bei einem Haus, in dem es schon Wohnungseigentum und daneben gewöhnliches Miteigentum gibt, kann für den restlichen Teil weiteres Wohnungseigentum begründet werden. Eine vollständige Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf ist dagegen nicht möglich, solange Wohnungseigentum besteht.

Nicht, solange auf der Liegenschaft Wohnungseigentum besteht. Die Gemeinschaft des Eigentums kann erst aufgehoben werden, nachdem das Wohnungseigentum erloschen ist. In einem gemischten Haus können Sie daher auch nicht nur jene Anteile aufteilen lassen, mit denen kein Wohnungseigentum verbunden ist.

Nein. Verzichten jene Miteigentümer, deren Anteil kleiner wird, auf eine Ausgleichszahlung und sind sie mit der Verminderung einverstanden, kommt es auf gleiche Werte nicht an. Die Zustimmung jener, die davon nicht oder nur geringfügig betroffen sind, brauchen Sie dafür nicht.

Ja. Die Aufzählung jener wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen, die in diesem Zusammenhang gelten, wird nicht auf die Regel über die Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft ausgedehnt. Diese Bestimmung steht einem Begehren auf reale Teilung daher nicht entgegen.